北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
困扰我很久的问题，也请专家给分析分析，德胜一套市值2000，海淀一套市值1000，然后西城，海淀一共还有三套老破小，加起来大概1200左右。
我这些房说实话，除了德胜还比较大120平，其他都不咋地，想卖了德胜，2000在昌平买个联排。但问题来了，我们生活圈一直在城里，其他房没卖，不可能所有人都住过去，这来来回回，太折腾了，所以否了。
要想不折腾了那全卖了，整体转移生活圈，那这个决定两家肯定不现实，所以我也没辙，无解。这些房都非常近，所以生活很方便，长久看今后孩子再结婚生子也方便，但是就是没有一个有动的必要。
确实闲着的老破小在收租金，如果把老破小打包卖了整个一个更高质量的，我也觉得不合适，因为月坛老破小学区也不错。另一个老破小我父母住着距离我住的地方就几百米，多方便，所以我不想让房子数量减少，是不是无解了。
A：
1、这让我怎么说呢？可以说无解，但其实是在自己的思维框架中无解，或者说是任何人只要钻了牛角尖儿都无解。人生中的很多无解都是自己给自己限定条件设置障碍，然后还抱怨环境为何如此局限。这就不多说了，大多数烦恼都是自己找的，也是生活的乐趣。
2、卖了德胜买联排，这是典型的用学区房换自住房。优势是居住的性价比大幅提升，劣势是投资性大幅下降。不是说学区房很保值，而是说全北京绝大部分的别墅类产品都保值很弱。
不可能所有人都过去，那多卖几套房呗，然后换“市区别墅”不就得了，东西城都有，海淀朝阳更是有的是。只不过是更多的房产（财产）降低了投资性而已，但房子是用来住的，如果是为了改善就换呗，无非多花钱的事儿，能用钱解决的就不算难事儿，何必自我限制呢？
3、全卖了整体转移生活圈儿，这更是自己选择了。不过全部房产加起来是4000多万，很不低了，去日韩等国没问题，其他亚洲国家能更舒服，但换到像坡县这种地方就连门槛都不够了。
所以还是想好了目标生活圈儿吧，有了具体的计划才好和家人聊。宽泛的没意义，甚至是找话题制造分歧了，自寻烦恼。
4、没有一个动的必要？这前提既然设为“很方便”，那肯定是没有动的必要啊。相当于孩子毕业后在小区里当保安很方便，离父母也近，但出小区打工就太费鞋了，那还有换工作的必要吗？肯定没有呗，自己把自己给限制死了。
老破小收租金，东西城的租金是低于北京平均值30%的，换出去就能多挣钱，有没有换的必要？既然是学区溢价率高达30%，而明年之后又是明确的拐点，那就是保值风险大，有没有必要趁着高价套现，然后换到风险小的板块？
所以未必是没有必要，而是自己已经把所有必要都给排除了，那可不就剩下必要了。这种事儿是解铃还须系铃人，自己的疙瘩外人无解。
5、不想让房子数量减少，唉，那就更无解了呗。我们家存了800斤废纸，虽然想卖了换成钱，但一想着这么多纸才换回来几张纸，心疼死我了，无解。
6、总之这所谓的无解在我看来就是自寻烦恼，自己限制自己，甚至是自己给自己设置难题，然后自己还沉浸其中，痛并快乐着。投资里的名言，大部分投资行为其实都是情绪引导的，与理性无关。
所以这让别人分析没什么用，自己编的茧房套子只能自己钻出来。常规建议是跳出来放大纬度，或许就有不一样的风景了。站的更高才能尿的更远，而且还得顺风啊，逆着风口或大趋势还有可能湿了鞋呢。
仅供参考。
二
Q:
麻烦您，问一下双井九龙花园为什么价格比周边小区低？买九龙花园需要注意什么？1000以内，在双井九龙山附近，您推荐哪些小区？
A：
1、这我都回答过不少次了。简单说吧，商品价格是由供需关系决定的，之所以价格低，就是因为感兴趣的人少，想接盘的还不出高价呗。
背后的原因主要是地段儿虽然挺好，但产品落伍了，从2009年春天开始就明显走弱，全北京的同等产品都这趋势，九龙花园只是更明显而已。
面积大总价高，但户型不太好选，小区的维护也普通，也就是买房人花了挺多钱未必得到匹配的享受，所以价格上不去。老公寓大多如此，九龙也不算太特殊。只不过双井在投资角度是个两级分化比较明显的板块，品质高的保值更好，老公寓有点儿算错配，吃亏比其他板块相对多了点儿。
2、注意什么，注意那些回迁房呗。然后就是常规选项了，楼座楼层户型朝向之类，没什么特殊的。
3、我不好推荐，这一看就是典型的自住为主的需求，而我一般只能从保值角度说几句而已，改善的凭个人喜好选择更合适。
仅供参考。
三
Q:
请问，现在黄庄小区有中关村一小学区房，二居，两个孩子，老大现在在中关村一小上二年级，老二明年上幼儿园。现在住不开，想卖了这套学区房，再在黄庄小区买一套，但学位被占，差一年。老二能不能跟老大一起上中关村一小，不能的话，会随机派遣吗？加上看孩子大人，实在挤得不行。再买一套有学位的，没有那么多钱。不知道该咋办。谢谢
A：
1、二宝明年幼儿园，按现在就是两岁？四年之后是2028年，到时候未必还严格执行一学位政策了。
因为这是高峰期的无奈之举，而2026年开始就是确定的低谷期了。就算中一受追捧，那到时候也未必还严格执行。我认为就算派位也不会苛刻，没人会故意为难家长们，谁打工都是以减少麻烦为目标的。
2、这参照韩国和台湾省等地的政策吧，咱们的都是参考他们的。他们反正是高峰期之后都取消了，谁也不愿意年年吵架。
3、房子是用来住的，住不开就换呗。要不就看看明年的入学情况，如果有放松，那到2028年就肯定更松。另外计算好置换成本，然后也算算溢价率，让当地中介给算就行。
仅供参考。
四
Q:
请问，我在鲁谷附近上班，老公在亦庄通州，现在是一直租房感觉不方便，如果买房的话您推荐哪里？本来想买学区房的，但因为还没有北京户口感觉买了也没大用，所以要不就想买个能兼顾的中上学校的就行，毕竟孩子也还有好几年才上学呢，过了高峰期或许还能便宜些。请问如果是投资为主，那像丰台的老公房能买吗？
A：
1、亦庄通州，指的是次渠一带吧？这和鲁谷也离的太远了，我推荐不了，还是看自己的通勤感受吧。
2、这预算是多少啊？一般来说自住+兼顾中上学校的都挺贵的，比学区房的占坑儿房贵多了。所以要不再考虑一下，多考察考察，同时做个大致的预算，然后再说买哪儿的房子。
3、学区房过了高峰期是否便宜得看大盘走势，如果大盘没走弱，那学区房也有可能只是涨的慢点儿，逐步降低溢价率。韩国首尔和台湾省台北的学区房都是这种先例，并没有直接降价。
4、投资为主，那一般不推荐老公房，丰台的更不占优。因为老公房的优势是居住的性价比高，价格走势多数不落后大盘。但劣势也明显，流动性弱，在行情期间至少不占便宜。丰台的老公房多数不太受追捧吧，不好算投资为主的。
仅供参考。
五
Q:
我是刚需买房，要不然老是租房太憋屈了。现在是200万左右+200万贷款先选板块，科丰桥、丽泽和园博园。具体小区是怡海花园、三环新城和园博府。您觉得从保值和置换角度应该买哪里？另外广安康馨家园合适吗？
A：
1、要是我就先看怡海的板楼，保值至少不落后大盘。然后看三环新城户型好的，也差不太多，置换是不吃亏。
2、不过三环新城不算丽泽，离得不近呢，而且还隔着铁道。这最好别听中介忽悠，这里得不到丽泽的利好，一是离的远，二是产品性质为保障房，丽泽赚到钱的白领高管不会出高价来追捧这种小区的。
3、园博园的板块到目前为止还不算太强，几个挺好的小区的价格走势也就受了影响，很难说会在短期内改变。
4、康馨家园也挺好的，也是自住为主的保障房性质，主要是西城的安置房。地段儿普通，典型的两区交界，这些年的价格走势也普通。
仅供参考。
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