2020年的楼市算是比较特殊的一年，对于开发商来说，上半年的楼市寒冬确实造成很多房企销量下滑，导致房企的资金链变得紧张。不过最终还算是有惊无险，楼市也顺利从寒冬中复苏出来，楼市的交易量也已经逐渐恢复到去年的水平。易居房地产研究院报告显示：2020年1月到10月，40个重点城市的成交面积同比下降4%，最近3个月以来持续收窄。虽然说上半年的楼市寒冬对楼市确实产生了一定的负面影响，但是楼市的复苏也是很可观的。
不过经历了2020年的楼市寒冬，很多购房者的购房心态发生了改变。过去购房者真可以说是闭着眼买房，只要能攒够首付，就急着去买房，有些购房者甚至借钱买房，首付都是借来的，买房之后的压力可想而知，这是一种不健康的购房心态。不过现在购房者的心态开始发生改变，开始逐渐冷静下来，有些购房者开始选择持币观望，有些购房者开始衡量自己的购房能力，这才是正确的购房心态。
2009年到2018年是楼市的“黄金十年”，如今楼市的“黄金时代”已经过去，楼市也已经逐渐稳定下来，对于购房者来说，没必要像过去那样担心房价大涨，今年不买房明年就买不起房，对待买房应该保持一颗平常心。不过对于今明两年打算买房的家庭来说，也不是完全什么都不必担心，即使现在房价逐渐稳定下来，未来买房也可能会面临3个坏消息，买房之前应该提前了解清楚。
01买到没有升值空间甚至可能发生贬值的房子。
今年的楼市整体表现还是比较稳定的，房价也基本上处于比较平稳的状态。但是楼市整体稳定并不意味着房价真的不涨不跌，如今的楼市已经开始出现分化，在楼市整体稳定的大前提下，局部的楼市也开始呈现出分化状态。楼市出现分化也就意味着房价普涨的时代已经完全过去，未来房价上涨或者下跌都会慢慢成为常态，当然基本上都是微涨或者微跌，短时间内房价大涨大跌也是不可能的。
对于购房者而言，楼市呈分化状态也就意味着既有可能买到有升值潜力的房子，也有可能买到可能会发生贬值的房子。对于投资房产的购房者来说，买到升值潜力比较小或者贬值的房子都是不愿意接受的。我们需要明确一点，炒房的成本是很高的，大多数炒房客都是杠杆投资，也就是贷款买房，这样就会承担很高的利息，等额本息前几年基本上80%还的都是利息，也就是说如果一年还15万的房贷，其中大约12万都是利息，加上契税和其他的开支，如果房价不大幅上涨的话，炒房客基本都是赔钱。
对于刚需购房者来说，房价平稳或者上涨都是可以接受的，刚需购房者害怕的是房子买到手之后就开始贬值。虽然说房子增值或者贬值对刚需来说影响并不大，因为房子是用来住的，未来基本上也不会出售，但是心理上还是无法接受房子会发生贬值，毕竟买房子的钱基本上都是辛辛苦苦省吃俭用剩下来的钱，并且房贷还在一直还着。
02可能会遇到延期交房，房子质量不达标，楼盘烂尾等情况。
现在买新房大多数都是期房，买期房有好处也有坏处。一般来说如果都是新房的话，期房要比现房便宜不少，同时期房可选择性比较多，现房有可能剩下的都是户型有缺陷的尾房，可选择性比较差。但是买期房也可能会面临一些风险，有可能因为工期延误而延期交房，如果开发商资金方面出现问题，甚至有可能会出现房子质量不达标或者楼盘烂尾。
笔者一个郑州的朋友在去年3月份买的房子，预计今年底交房，但是开发商因为资金问题被收购，房子建到一半的时候就停工了，看现在的情况房子延期交房的可能性很高。如果遇到延期交房，笔者给一个购房者一个小提示，就是延期交房期间产生的物业费应该由建设方来承担，购房者没必要承担这笔物业费。
今年的楼市比较特殊，因为上半年的交易量受到影响，部分开发商的资金链相对比较紧张，发生延期交房、房屋质量不达标、楼盘烂尾等问题的可能性会有所增加。当然大部分开发商还是没有问题的，尤其是一些比较知名的房企，资金实力还是比较雄厚的没发生这种情况的可能性很小。
03对于改善型住房的购房者来说，置换房产的难度增大。
有些人不满足于现在的住房现状，有可能是房子的居住体验比较差，换一套居住体验更好的房子；也有可能是房子的面积太小，住起来有点拥挤，想换一套大一点的房子。对于想要置换房产的人来说，买房子是很容易的，只要愿意花钱，还是可以买到满意的房子的。但是对于多数换房子的人来说，一般需要卖掉手中的房子，要不然也没钱买新房，卖房子就相对比较难。
如今的二手房市场持续降温，多数城市二手房挂牌量已经严重偏高。就拿我们比较关注的一些中心城市来说，北京二手房挂牌量为92173套，天津的二手房挂牌量148154套，成都的二手房挂牌量为134555套，重庆二手房挂牌量为167902套，郑州二手房挂牌量为110232套等。这些都是我们心目中的潜力城市，但是二手房挂牌量依然偏高，说明现在的二手房市场确实不乐观。
对于那些想要改善住房的人来说，以前住的房子大概率有一些缺点，要么是居住体验比较差，要么是房子所处的地段太偏僻，也有可能是房子太小影响正常生活。不管是什么原因，我认为在二手房市场持续降温的情况下，这类房子如果没有足够的价格优势，估计很难卖出去。
基于上文中提到的3个“坏消息”，给今明两年的购房者一些建议：
1、未来买房最重要的就是居住体验，在国家房住不炒的长期定位下，未来房子会慢慢回归居住属性，房子的价值主要体现在居住体验上，当然城市的发展潜力和房子所处的地段也不可能忽视。
2、能买现房就不要买期房，如果要买期房，可以选择大品牌的开发商或者本土开发商，这样才能尽可能减少延期交房、房屋质量不达标、楼盘烂尾等情况的发生。
3、如果有打算置换房产的朋友，应尽快出售自己的房子，如果房子有一些缺陷，可以适当调整一下价格。未来二手房市场的竞争力可能会越来越大，尽快卖出去才比较安心。
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