对于追求提升性的购房者而言，成华区是未来几年成都买房最值得考虑的城区之一。
招商·中环臻邸的一炮而红后，最近华润的新规作品中环天宸也实现首批次开盘售罄，成华区的红盘热度不低。
上周五（11月8日），断供许久的二环建设路板块出了一个新盘——华天·杉河。项目占地比较小，仅有22.5亩，规划了5栋高层，其中3栋是返迁房，2栋为可出售的商品房，有建面118㎡和136㎡两个户型。
作为久违的建设路新盘，清水2.8万/㎡的华天·杉河值得买吗？来看封叔的实地踩盘报告。
楼盘档案
华天·杉河
物业类型：高层
面积区间：118㎡/136㎡
容积率：3.0
开盘栋数：2、3
房源套数：115套
占地面积：约22.5亩
开发商：成都华天文化旅游开发有限责任公司
物业公司：华润物业
楼层状况：19-22F
交付类型：清水
01
板块&配套
建设路二环旁纯新盘，地段有优势
项目位于成华区宏明路与建设南一路交叉口，属于建设路板块。区域内上次供应新房产品，还是3年前的太阳公元、金绣铭座和SM锦悦。
龙湖三千集、伊藤洋华堂、SM广场均在项目500米范围内，步行即可达，商业氛围浓厚。
而华天·杉河临近二环高架，据置业顾问介绍，在项目与二环高架间还要修建两栋商业建筑，一栋为五星级酒店，一栋为办公写字楼，对视野有一定遮挡。
图中红框处为商业建筑，对视线有一定遮挡
教育方面，按照最新划片，项目紧邻的万科金域蓝湾，对口的是建设路小学，项目未来划入建设路小学的可能性比较大，学区属于成华三区。
生态资源方面，麻石烟云公园、沙河城市公园、东郊记忆，累计超500亩；地铁交通方面目前比较欠缺，项目周边有6号线、8号线、17号线二期（在建）三条地铁，但项目距离最近的地铁站也有约800米，对于一个二环内项目来说，不算近。
02
项目&规划
超60%返迁房，仅有2栋可出售
再来看项目本身。
华天·杉河的开发商是成都华天文化旅游开发有限责任公司，是成华旧改的全资子公司。
项目占地约22.5亩，容积率3.0，规划有5栋19-23F的高层住宅，合计444套房源。
不过需要注意的是，项目配建有不少于28363㎡的房源，用于安置二环路东二段10号及科仪厂改造项目原国企职工。其中：52㎡套一户型的69套；65㎡套二户型的43套；80㎡套二户型的71套；100㎡套三户型的78套；125㎡套三户型的68套，共计329套。
也就是说，项目只有2栋、3栋可对外出售，占比超60%都为返迁房。而可出售的两栋为19-22F，2梯3户，有建面约118㎡、136㎡两个户型，共115套房源，定位偏向刚改、首改。
返迁房比例大，交房后是否会出现租户多、人员杂等问题，现场一位置业顾问称，后期会用提高物业费的形式，来尽量减少房源流通带来的人员混杂问题。
该项目物业服务企业为华润物业，物业费4.5元/㎡/月，据置业顾问介绍，由于成华旧改与华润为合作关系，会给一手业主优惠33%，惠后物业费约为3元/㎡/月。如果房屋出售或出租，新业主就承担4.5元/㎡/月的物业费。
03
产品&户型
2T3户清水塔楼，私密性欠缺
项目整体呈半围合式布局，2、3栋楼的户型仅为两种，118㎡/136㎡，得房率约90%。
118㎡户型则是东北朝向，只做了套三双卫，实现了四开间朝中庭。为方厅设计，约6.8米的阳台，搭配约32㎡LDK厅，以及约21㎡的主卧，空间感还可以，比较适合刚改家庭。
136㎡户型为经典套四双卫户型，大横厅布局、LDKB一体化设计，面积约50㎡。主采光面对望339、三卧室俯瞰中庭，采光和视野效果兼顾；每个次卧均超过10㎡，主卧约24㎡，且可实现双面通风。
但美中不足的是，因为塔楼设计，会与中间户的主卧卫生间对望，且从118㎡户型的生活阳台上，可一眼望到次卧和主卧，私密性不强。
从136㎡户型的厨房可看到118㎡户型房间内景
136㎡的次卧可看118户型的生活阳台
而且，因为两梯三户的设置，没有可以单独享受的电梯入户空间，两个136㎡户型大门直接相对，后期入住后或许存在些许不便。
在价格方面，此次开盘的参考价约26657-28734元/㎡，总价在320-380万左右，清水交付。
华天·杉河一街之隔为万科金域蓝湾，面积段在78-170㎡，户型囊括了二房、三房、四房以及跃层，选择多样，据贝壳找房，均价在2.7万/㎡，但也不乏2.2-2.4万/㎡的报价；周边还有电建洺悦锦园、融创玖华台、太阳公园等入市在三年左右的房源，均价在2.8-3.5万/㎡左右，且带装修。
如果选择成华区其他板块，则有更大的挑选空间。比如相邻的杉板桥板块，或是崔家店、二八板块，同面积段的三房产品的门槛也要300多万，但产品多为依照新规打造的，不仅有光厅入户更有超100%的得房率，且大多为精装交付。
置业建议
1、地段占优势，但清水均价2.8万/㎡，性价比欠佳。周边像电建洺悦锦园、太阳公元、世茂玉锦湾等品质不错的次新小区，地段更优，算上装修成本与其总价相近；同等预算，在二八板块同价可买精装且户型更佳的新规产品。
2、户型设计上，2T3 户塔楼设计不合理，两边户型私密性较差，公摊面积较大。中间户生活阳台可对视其他房间，136㎡户型缺少生活阳台，且两户大门直接相对，实际居住后或许感到不便。
3、项目为老规产品，得房率仅90%。在今年4月26日，成都市规划和自然资源局发布了《成都市规划管理技术规定（2024）征求意见稿》，对规划技术层面进行调整，多项过时设计将退出舞台。其中提到将阳台等半开敞空间占比15%提升至20%，不少执行新规的产品得房率因此超过100%。6月15日以后土拍的地，全部将执行新规。而位于成华区的华润·中环天宸和越秀·天悦云萃二期就成为了成都首批执行新规的项目。
4、居住环境方面，超 60% 为返迁房，5 栋楼里3栋是返迁房，面积段52 - 125㎡，小户型易出租，后期可能人员混杂，物业费4.5元/㎡/月偏高。
如果不是对建设路板块新房有非常强烈的需求，购房者可在成华区二八、杉板桥、崔家店等板块的新规产品中多做对比，综合权衡。
封面新闻记者 黄益辉
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