毛振华 中国人民大学经济研究所联席所长、教授、中国宏观经济论坛（CMF）联合创始人、联席主席，中诚信国际首席经济学家
以下观点整理自毛振华在CMF宏观经济热点问题研讨会（第92期）上的发言
本文字数：3783字
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自9月份一揽子增量政策实施以来，资本市场总体得到了较为明显的提振，至少是打破了股指持续疲弱的单边预期，但是房地产市场还尚未出现明显好转。然而，对于中国经济而言，房地产市场的重要性要远远大于股票市场，稳定房地产市场要比稳定股票市场重要的多。一方面是房地产市场的规模与体量更大，在居民部门资产中的占比更高，另一方面是房地产与消费、财政、金融等经济重点领域的关联性更强，房地产调整对于经济的影响更深远也更长期。我认为当前需要在需求侧加大稳地产的力度，通过较大规模的保障房购房补贴，促进保障房顺价销售、消化住房存量，只有房地产市场尽快实现再平衡，促进房地产价格回稳，中国经济才能尽快回到触底回升的路径上来。
一、房价持续下行是拖累经济运行的重要因素，市场供过于求是价格下行的主因
价格信号是整个宏观经济运行状况的标志，房地产问题的核心也是价格。近年来，除了中美博弈和新冠疫情之外，恒大债务危机是影响中国经济的重要标志性事件。恒大债务“爆雷”，表面上是企业流动性问题，背后是销售问题，但本质上是中国房地产价格下行通道的开启。房地产价格下行具有巨大的外溢效应，会根本性地影响整个宏观经济的基本格局。房地产价格守住了，资产价格才会企稳，宏观经济下行周期才能逆转。因此，当务之急，房地产政策应当以“稳房价”为核心，让房地产价格尽快稳定下来。
当前我国房地产市场阶段性的供过于求。房地产既是消费品、具有居住功能，又是投资品、具有投资价值。房地产价格持续下行，导致其投资功能丧失，这样就没有人购买居住以外的房子。所以，房地产价格企稳才会有投资者重新进场，才能形成新的市场需求。当前呈现在我们面前的客观事实是房地产市场供过于求，特别是从居民住房套数和住房总面积来看，阶段性供过于求是客观存在的。随着未来中国人口延续负增长，在相当长的时间内中国房地产的总量供求格局是供过于求的。虽然这并不等于中国就没有房地产行业了，但大规模的房地产建设时代已经过去了，全国性的大型房地产公司及其高负债的商业模式已经不再适应基本供求格局，取而代之的是区域性的改善型、改造型或保障型的房地产公司。上个月《南华早报》刊登了一篇对我的专访，题目就叫做《大房地产商时代已经过去》，那篇文章基本阐述了我的一些看法。
保交楼必须要做好，要对居民部门负责。内地的期房销售是从香港“卖楼花”学来的，但是香港居民购买了期房后，是把预付款交给律师来管理，律师严格按照政策规定把预付款支付给开发商，没有出现一例资金被挪用或被开发商占用的事件，但在内地本应被政府监管的资金却被开发商挪用。另外，香港的按揭贷款偿还是在交房以后才开启，开发商不交房居民也不会向银行还贷。然而，内地是从签定购房合同起就需要还贷，而银行也并没有尽到资金监管责任。开发商拿走了应该被政府监管的预付款，又从银行里拿到贷款，政府和银行在高周转的地产发展模式中负有责任。因此必须要做好保交楼，对居民部门负起责任。
二、供给端应当暂停新开工，需求端应当以促进保障房顺价销售为抓手消化住房存量
除保交楼外，供给端应暂停新增供地和新开工，向市场传递“出清”信号。近年来我持续呼吁应当控制房地产领域的新增供给，冻结新开工、冻结供应地，给市场一个很清晰的信号。但是我国的经济政策还是习惯于在供给侧发力去新增供给，比如当前的“白名单”政策正在扩大，信贷规模拟扩大至4万亿。但是我们看到“白名单”并非保交楼“白名单”，而是开发商“白名单”，还是一个促进新增供给的政策。根据新开工和销售的累计差额来看，当前约有70亿平米的住房库存还未销售，我们自己测算的广义商品房库存也有约63亿平米。2021年，我国户籍人口城镇化率为46.7%，也就是说，目前我国真正的城市人口约有7亿，据此估算，要将库存全部消化，平均每个人还得再购买10平米的房子。所以，没有必要扩大土地和住房供给，暂停供给会向市场传递一个积极的信号，即我们一定要实现出清，一定要通过控制供给来达到对价格的支撑。控制供给应是房地产政策中的核心政策之一，这只手要硬。但是，控制供给不符合地方政府的利益，因此应当从中央层面进行政策统筹，通过上一级、甚至上两级政府对地方供地计划进行控制，来实现冻结供地的目的。
需求端应围绕保障房做文章，通过财政补贴促进保障房顺价销售。扩大需求的办法比控制供给更难，供给端的措施往往只需要一刀切就可行，但扩大需求却需要面对千家万户的不同选择。住建部提出今年年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，我认为这类供给侧的措施，比不上在需求侧促进保障房购买更为有效。购买保障房的大多是中低收入阶层，建议将这4万亿银行贷款转为财政开支，直接作为补贴发挥杠杆作用，推动保障房的顺价销售，帮助中低收入阶层实现住房愿望。在保障房的来源上，可以通过司法拍卖或者低价谈判来购买开发商已经开发的存量房，包括公寓、商用房，甚至还可以把一些开发区里面所谓总部基地的房子都盘活利用起来。这些开发商的商住楼、写字楼、商业楼、产业基地已经严重过剩，闲置率和空置率非常高，过剩程度超过住宅。这些房产价格也较低，符合保障房的市场价格定位，将这些房子改造后转为保障房，并通过财政补贴支持顺价销售，既消化了大量的过剩供给，又解决了中低收入居民的住房困难问题，还放大了财政政策稳价格、稳经济的效果，可谓一举多得。
三、救房地产市场要远比救股市重要得多，财政支出需要发力提升购房需求
房地产市场目前积累的问题很多，信贷支持等政策只能解决流量问题，财政支出才能解决分配问题。救房地产市场比救股市重要得多，这两个市场对于中国宏观经济运行的意义是显著不同的。房价是整个宏观经济形势节点性、标志性的指标，也是整个中国经济信心的重要标志。我觉得仅仅依靠信贷支持之类的金融政策稳定房地产市场是远远不够的，因为信贷只解决了流量问题，没有解决分配问题，流量的改善扭转不了房地产的价格，这一点与股票市场不一样。所以，财政一定要拿出真金白银进行投入。过去地方政府在房地产领域取得的收入很多，现在财政部门拿出一些资金进行救市也是理所应当。
在存量房转为保障房的同时，将较大规模的财政资金补贴给购房者，提升保障房的购房需求。目前在经济的需求侧，一部分特别国债等财政资金用于支持消费品以旧换新，但还没有广泛支持居民购房特别是购买保障房的相关政策。我认为新建保障房是没有必要的，如前所述，将现有的房地产存量转为保障房供给，这是推动房地产市场供需再平衡的重要举措。另一方面，应该把财政资金补贴给保障房的购房者，推动形成有效的购房需求。在新增保障房的过程中，地方政府可以卖地、可以拉动GDP，但各个地方的新增供给反过来又会加剧供需失衡，进一步放大了问题。与此同时，应看到保障房的供应不需要多么高的住房品质，它解决的就是基本的住房需求，也不必把过多的成本用于存量房改造，而是应当通过财政补贴撬动居民支出，在消化存量住房的同时，也切实减轻居民部门的购房负担，这甚至还有助于提振居民在其他领域消费支出的意愿。从财政补贴的规模上看，也应当有数万亿规模的力度，要想在短期内稳定房价、稳定市场、稳定宏观经济，就需要财政支出的力度和方向有所突破。
通过开征房地产税解决地方政府收入问题或难以避免。虽然我认为在房地产市场出清后就可征收房地产税，但反对声音较大，那么晚一点征收也可以，但长期来看房地产税的征收恐怕难以避免，这对于补充地方政府的收入来源来说是必需的。过去有各种讨论，比如土地的产权是国有的，居民只有使用权，既然已经征收过土地出让金，那么房地产税就是二次征收，但这也恐怕是一个认识上的误区。香港的土地制度也不是私人所有，但针对住房都会征收一个差饷，用于公务人员的薪水以及公共开支。差饷是政府征收的公共服务费，是和房地产的价值等比例的一个税种。主要的国家和经济体都在征收房地产税，特别是在只有存量没有增量的情况下，房地产税是地方政府收入的一个核心的、稳定的来源。当然，房地产税的征收时机可以讨论。所以，投资房地产也要慎重考虑房地产税的问题，政策也要提前让投资者形成交税的预期。
以上就是我对于当前中国房地产市场问题的总体看法，扭转房价持续走低的趋势是核心，而做到这一点需要理解市场经济中供给与需求的互动关系，尽快实现市场出清。短期内稳定房地产价格还需要财政政策发力进行逆周期调节，将闲置房产改造为保障房的同时，以较大的财政政策力度在居民需求一侧提供购房补贴。从中国经济与社会的现实来看，房地产市场的确涉及到经济运行的方方面面，房地产政策与其他宏观经济政策协同配合，足以推动中国经济触底复苏。当然长期来看，中国宏观经济的持续向好还是依赖于市场化改革与开放型政策，但是减缓短期内的阵痛、防止预期低迷长期化依然是至关重要的。
文章仅作为学术交流，不代表CMF立场。
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