你笑义承炸楼太疯癫，他笑你们看不穿|丽阳|住宅用地|住宅项目|星城|炸楼|调规

前几天，昆明市自规局公布了五华区西北片区两个地块的调规结果，将原本属于商业性质的两宗土地，其中一宗调整为住宅用地；另一宗则调整为教育用地，将建设一所15班初中。

规划局没有在调规公示中公布土地使用权人，但了解这个片区开发状况的人一眼就能看出来，调规的正是义承置业当年接盘丽阳星城二期后，一直拖着没有开发的两宗商业土地。

2020年底，义承置业收购了烂尾多年的丽阳星城二期，2021年初，经相关部门同意后义承置业将15栋烂尾楼爆破拆除，这件事当时轰动全国。之后，义承置业在爆破拆除后的A4地块上开发了义承金川府。义承金川府去年就已交付，目前正处于清盘阶段。

但当年丽阳星城二期其实总共有4个地块，除了竣工交付的A2地块，其他都烂尾并被义承置业接盘，可是义承置业仅开发了其中的住宅地块（A4），剩余的两个商业地块(A1、A3)却一直没有开工，以至于在爆破后的地基上形成两个很大的积水坑。

义承金川府因为调整了规划，开发的是叠墅和洋房，在西北三环一带的大面积塔楼当中，显得鹤立鸡群、品质不俗，可是义承置业长期拖着两个商业地块不开发，不得不让外界怀疑整个项目是不是存在二次烂尾的可能。

现在答案揭晓了。义承置业之所以一直不开发商业地块，并非是因为时机不成熟，抑或是资金方面的问题，而是在等待调整规划。相信当年义承置业收购丽阳星城二期时已经有过将两宗商业地块调整为住宅用地的意图，只不过当时昆明市已经在爆破烂尾楼，以及调整住宅地块规划条件方面给了很大照顾，如果连两宗商业地块也调整为住宅用地，让步未免太大，也有失公平。

所以义承置业的选择是干脆将两个商业地块闲置一旁，仅开发住宅地块，而且在销售金川府的过程中也闭口不提开发商业的事，心里的算盘可以说路人皆知。没想到仅仅拖了3年多，市场环境就发生了天翻地覆的变化，房地产又成了香饽饽，开发条件也好谈了，这才有了此次的调规。

规划调整后，两宗商业用地中面积较大的一宗（42.5）变更为住宅用地，容积率3.1，限高80米。而面积较小的地块除了一小部分（约3亩）改为绿地外，剩余部分建设一所15班初中。由于这块教育用地几乎被义承金川府和调整后的住宅用地环绕，所以将来初中建成后最大的受益者无疑是义承金川府。

义承置业是此次调规的最大赢家。新增的住宅用地最大可建面积达8.77万平米，按现在义承金川府的售价，货值有10多个亿。如果教育地块上的初中也由义承置业代建，义承金川府将直接升级为既有小学又有初中的名校盘，这对目前尚未卖完的金川府尾房和新地块上要建的8万多平米新房，都是极大的加分项。

本来，前几个月义承金川府就宣称签约了高新一小，剩余房源将加价销售的消息。当时外界还多少有点不太理解，因为金川府小学学位本来早已解决，剩下的房源也不是很多，为什么还要大费周章签约高新一小呢？如今谜底公开，想必义承置业早已得知商业地块即将调规，既然还有住宅新地块，而且自己还要建初中，不如干脆把整个项目都包装成小学到初中的名校盘，打教育牌，拉高溢价。

本来，按目前商业地产的现状，以及西北片区的环境，义承置业手上这两宗商业地块是非常难啃的硬骨头，开发还是不开发都有很大风险——如果开发，大体量商业肯定会成为义承置业的沉重包袱；但如果长期拖着不建，任由两个大水坑摆烂，开发商也面临资金、舆论、监管方面的压力。这几年义承置业赌的无非是最终能实现调规，如今看来是赌对了。