摘要：除有法定事由外，执行法院应当负责腾退交付

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近日，最高人民法院下发了《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》，对进一步规范网络司法拍卖行为，提升执行财产处置水平，保障当事人的合法权益作出规定。解放日报·上观新闻记者注意到，指导意见第8条明确要求，加大不动产腾退交付力度，除有法定事由外，执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。

财产处置变现是人民法院执行工作的重要内容。近年来，法拍房因其价格相对较低，受到一些购房者的青睐。但是，由于法拍房背后可能隐藏着较为复杂的利益纠葛，购房者的权益有时会得不到保障。比如，某地就出现了购买法拍房10年之后，依然无法入住的情况。还有业主购买法拍房后，因开发商和其他单位还存在纠纷，物业拒绝为其开通水电。

最高人民法院执行局负责人坦承，有的执行人员财产调查工作不够充分细致，未全面查明拍卖财产具体状况、权属关系、权利负担等信息就上网拍卖，导致买受人发现“货不对板”，引发后续争议。

由于个人购房者调查和维权能力较弱，面对法拍房出现的问题，维权起来难度较大。此次最高法院出台的指导意见，对涉及不动产的司法拍卖工作提出了更高的要求。

除了执行法院应负责腾退交付不动产，指导意见还要求，执行法院应当对财产现状进行调查，不得以“现状拍卖”为由免除调查职责。对不动产，应当通过调取登记信息、实地勘察、入户调查等方式，调查权属关系、占有使用情况、户型图、交易税目和税率、已知瑕疵等信息。应当在拍卖公告中公示不动产占有使用情况，不得在拍卖公告中使用“占有不明”、“他人占用”等表述。决定“带租赁权”或者“带居住权”拍卖的，应当如实披露占有使用情况、租金、期限以及有关权利人情况等重要信息。

此外，指导意见要求严格审查权利负担的真实性。具体而言，案外人主张财产上存在租赁权、居住权等权利负担的，重点围绕合同签订时间、租赁或者居住权期限、租金支付、占有使用等情况，对权利负担的真实性进行审查。案外人所提事实和主张有悖日常生活经验、商业交易习惯的，对案外人“带租赁权”、“带居住权”处置的请求不予支持。案外人有异议的，可以通过执行异议程序救济。发现被执行人与第三人通过恶意串通倒签租赁合同、虚构长期租约等方式规避或者妨碍执行的，应当依法严肃追究其法律责任。