《宅基地房契纠纷：城镇户籍购房合同的法律终局》|原告|宅基地房契纠纷：城镇户籍购房合同的法律终局|房屋买卖协议|房屋买卖合同

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉称

原告李某鹏向本院提出如下诉讼请求：

1. 依法确认被告张某芬与原告之父李某刚于 2001 年签订的《房屋买卖协议》无效。

2. 请求法院判令被告将位于北京市怀柔区房屋及院落腾退并返还给原告。

3. 本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：原告与李某刚系父子关系，李某刚于2004 年 4 月 27 日死亡，李某刚除原告外无其他法定继承人。2001 年 7 月 8 日，李某刚与被告签订《房屋买卖协议》，将位于北京市怀柔区 T 村正房五间、西厢房三间及全部院落出售给被告。被告在购买李某刚房屋时，未取得怀柔区 T 村集体成员资格，且至今仍不属于 T 村集体成员。被告与李某刚签订的《房屋买卖协议》违反了相关规定，应依法确认无效，故诉至法院。

（二）被告辩称

被告张某芬辩称：

1. 案涉房屋不属于李某刚遗产范围，原告对案涉房屋不存在诉的利益；

2. 原告并非案涉《房屋买卖协议》相对方李某刚的法定继承人，不属于本案适格原告；

3. 原告要求确认《房屋买卖协议》无效，无任何事实与法律基础；

4. 被告与李某刚签订《房屋买卖合同》后，根据当时的相关管理规定，办理取得了《农村买卖房屋审核表》，取得了村委会及镇政府对二手房屋买卖的同意审批，并依法缴纳了房屋买卖契税，2001 年 9 月 10 日，被告与李某刚在怀柔县房地产交易事务所办理了《房产卖契》，取得了村集体及镇政府对案涉房屋交易的同意确认，根据《北京市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》第二条第六款规定，被告已办理取得二手房屋产权确认与登记，案涉《房屋买卖合同》符合签订之时相关管理规定，不存在应予认定无效的法律条件；

5. 《房屋买卖合同》签署于 2001 年 7 月 8 日，距离原告起诉已超过 20 年诉讼时效，原告的起诉应予驳回；

6. 被告买卖取得案涉房屋支付了合理对价，并取得了村集体、镇政府及县房地产交易中心的审核，对二手房屋买卖交易尽到了合理的注意义务，不存在任何过错，就交易取得的房屋存在法律应予保护的合理利益。请求驳回原告的诉讼请求。

（三）法院查明

2001 年 7 月 10 日，李某刚向 T 村民委员会、申请：我系 T 村民，叫李某刚，因年岁过高，身体不好，又无人照顾，愿将我的现有房正房五间，厢房三间，卖掉，另想生活之路。同日，张某芬向 T 村民委员会申请：我系北京市朝阳区人，名叫张某芬，我愿在 T 村购买房屋一处，用于永久性居住。李某刚（甲方）与张某芬（乙方）签订《买卖房屋协议》：甲方现有房屋（正房）五间、西厢房三间，还有两间，甲方将全部院落卖给乙方永久居住，协商一致房价为叁万元；买卖房屋办理手续由乙方负责，办理手续费由甲、乙双方各负 50%，买房税金由乙方负担；买卖房屋各项手续全部办齐一个月内乙方将买房款一次性交付甲方，甲方收到买房款一个月内搬出；……；乙方交付甲方买房款的同时，甲方必须向乙方提供农村集体土地使用证明，否则乙方不予交付房款，甲方并承担乙方办理各项手续的一切费用。2001 年 10 月 6 日，收款人李某兰出具《买卖房屋收款条》：收到北京市朝阳区张某芬女士买房款叁万元整，交款日一个月内搬出，交与买房主经营管理，收款人系卖房主李某刚之孙女。

被告提供的《农村买卖房屋审核表》显示：买房人姓名张某芬，卖房人姓名李某刚，房屋坐落T 村，怀柔县 T 村民委员会意见，同意办理有关买卖房屋手续；怀柔县某镇人民政府意见，同意，200 年 8 月 30 日。2001 年 9 月 10 日，张某芬向怀柔县房地产交易事务所缴纳税费 1200 元，手续费 1000 元。2001 年 9 月 10 日，怀柔县房地产交易事务所出具《房产卖契》：立卖契人李某刚今将所有下列房产瓦房整卖与张某芬，议定卖价叁万元，此产如有一切纠葛，均由卖方负责，今经北京市怀柔县房地产交易事务所订立卖契为凭；房产坐落怀柔县 T 村，房产位置及间数北正瓦房五间。

2001 年 11 月 16 日，张某芬向怀柔县 T 村民委员会提交申请：今有 T 村村民张某芬，现家中五口人，有正房五间，已年久失修，漏雨严重，无法居住，需要明年春季翻建，同时院内建西厢房叁间，为考虑住宅规范，原正房后移七米，与东户后山墙取齐，建房高度与东户高度平等，同时正房西扩一间，与西院墙南北取齐，怀柔县 T 村民委员会意见，同意报批。

后以张某芬为申请人，申请翻建房屋，怀柔县T 村民委员会审核意见，经研究，该户符合建房条件，同意在合法使用面积范围内将原基后移 6.9 米翻建，……同意报批；怀柔县某镇人民政府出具意见，经研究，同意按规划扩建，2002 年 1 月 15 日。次日，怀柔县某镇人民政府出具《个人建设工程规划许可证》。

经现场勘查，涉案房屋位于北京市怀柔区T 村，院内建有北正房 5 间，北正房西侧建有耳房 1 间，院内建西厢房 3 间。另查，原告李某鹏户籍地为北京市怀柔区，非农业户口；被告张某芬自认，户籍地在北京市朝阳区，非农业户口。

（四）裁判结果

1. 被告张某芬与李某刚于 2001 年 7 月 8 日签订的《房屋买卖协议》无效。

2. 驳回原告李某鹏的其他诉讼请求。

二、案件分析

（一）农村房屋买卖协议效力的核心判定因素

1. 宅基地使用权与成员身份关联

宅基地使用权具有身份属性，是农村集体经济组织成员专享的权利。在农村房屋买卖中，由于房地一体原则，房屋交易必然涉及宅基地使用权的流转。本案中，张某芬作为城镇居民，自始至终未取得T 村集体经济组织成员资格，其购买李某刚位于 T 村的房屋，违反了宅基地使用权流转限制的法律法规强制性规定。尽管双方签订了《买卖房屋协议》，并办理了诸如《农村买卖房屋审核表》、《房产卖契》等手续，且缴纳了相关税费，但这些都不能改变其违反法律强制性规定的本质，无法使该协议合法化。

2. 相关手续与合同效力的关系辨析

虽然张某芬办理了一系列看似完善的房屋买卖手续，得到了村委会、镇政府的同意以及房地产交易事务所的确认，但这些手续不能对抗宅基地使用权流转的法律强制性规定。这些手续可能在当时的行政管理层面有一定的合规性，但从法律层面严格审查，在涉及宅基地使用权这一核心问题上，因违反上位法规定，不能成为认定合同有效的依据。

（二）原告诉讼请求的审查与判定依据

1. 原告主体资格的确认

李某鹏作为李某刚之子，是李某刚的法定继承人，与本案所涉房屋存在直接的利害关系，具有诉的利益，符合原告主体资格。被告辩称原告主体不适格缺乏事实和法律依据。

2. 诉讼时效的适用分析

合同效力的认定属于对法律行为合法性的判断，不存在诉讼时效的限制。本案审查的是《房屋买卖协议》是否有效，而不是基于合同有效下的债权请求权，所以被告主张诉讼时效已过不能成立。

三、案件启示

（一）农村房屋交易风险防控要点

1. 身份限制的严格遵循

无论是出售还是购买农村房屋，都必须高度重视宅基地使用权的身份属性。对于非本集体经济组织成员而言，购买农村房屋存在极大的法律风险，即使签订了看似完备的合同并办理了部分手续，也可能因违反法律强制性规定而导致合同无效。而对于农村集体经济组织成员出售房屋时，也应谨慎评估，避免因违规出售给非成员而引发纠纷。

2. 手续办理的法律实质审查

在农村房屋交易过程中，不能仅仅依赖于村委会、镇政府或房地产交易部门的手续办理。虽然这些手续在一定程度上反映了交易的合规性，但要深入审查其是否符合宅基地使用权流转的法律规定。如本案中，众多手续最终未能保障合同的有效性，因此，交易双方应在专业法律人士的指导下，对交易进行全面的法律实质审查。

（二）诉讼策略与法律依据把握关键