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广州越秀国贸·观樾|天湖

流动在湖间的心奢艺术

开发企业：越秀地产、国贸地产

产品类型：高层住宅、合墅

建筑风格：国际静奢风

01

核心推荐理由

01城芯低密湖居

观樾|天湖组团位于太阳湖北侧，地块建筑密度仅1.6，是观樾项目几个组团中容积率最小的地块。南向正对约3.2万㎡的湖面，地块呈东西横向延展，具备南向望湖资源，视野开阔，自然景观资源优渥。

02无界静奢社区

通过借势高差的立体营造，最大限度的利用湖景及外部自然景观，借景近湖远山，延展园区风景，园区内的植物及灿烂的灯光，也为广州中央湖区添姿增彩，虽有界似无界；在整体社区底盘的打造上，最大限度的弱化室内外的界限，建筑公区与景观的边界、通过风雨连廊及架空空间的景观无界渗透，无界自然体验。

03私享艺术空间

在社区空间的打造上，设置组团独享的泛会所空间，弱化内外边界，将整个社区公区空间打造为艺术博物馆。从湖与低密的物理基因中，提取“水”为灵感密钥，打造以“水”为元素的主题雕塑，通过不同的艺术形式和空间演绎，表达对水的生命力与自然之美的深刻探索。

04创新特色产品

城芯稀缺资源环境中创新打造稀缺特色产品。充分发挥组团的优质湖景资源及低容积率的先天优势，规划有创新合墅产品、高定大平层及空中平墅产品。

02

项目概况

项目地处广东省广州市天河区天河智谷板块，属于粤港澳大湾区中央科创轴，金融+科创产业带来高知高成长型人才。距离地铁21号线、19号线站直线1.2公里；距离珠江新城CBD约17公里，车程约30分钟。定制规划设计，高层位于天湖组团西侧，具有绝佳的南向湖景视野；合墅产品位于天湖组团地块东侧，在竖向上利用场地高差层叠而上，可通过巷道上下错层入户，确保上下户均具有私享的地面空间，强化墅感，是广州市目前少有的能独享一方天地的城芯低密湖区墅类产品，为客户创造一种更有生活质感的湖居墅居生活。

▲ 实景湖区景观

▲ 鸟瞰图

▲ 规划动线示意图

03

外立面

在城市核心制造松弛感这才是豪宅的理想，立面设计力求让建筑造型达到松弛感与价值感的绝妙平衡。合墅外立面摒弃了常规别墅类产品欧式或中式的设计元素，造形上从豪华游艇中汲取灵感，南向倾斜的形体、层层叠退的露台、立体而又流线型的轮廓、强化分户感的线条走向，使得每户都有自己的领域感。流动的浅色石材或铝板线脚和仿铜色铝板型材勾边，凸显精致与华贵，阳台吊顶采用仿木纹铝板，营造亲切宜人的氛围；南向立面特地配置大面玻璃窗，业主可纵享自然湖景风光。

▲立面实景图

04

主力产品

项目涵盖了建面约210/220㎡的合墅产品，建面约192㎡的大平层及约240㎡的空中平墅产品。新一代合墅产品具备五大核心创新点与亮点：私属场域、超大面宽、奢阔尺度、品质空间及个性定制。

合墅产品示意图

05

精装设计

深度客户调研，细致化打磨“最懂广州人”的精装交付标准，延续“最专业”“最颜值”“最个性”“最健康”的观樾精装交标设计理念，强【颜值】升级，打造格调、艺术、静谧、松弛的产品调性。色彩搭配及材料运用借鉴现代美学，营造具有现代松弛感的湖居空间，强调豪宅尊贵与临湖的高端特质。

06

社区规划

▲泛会所效果图

社区门楼整体界面长达约95米，依托南向望湖的天然地理优势，以主入口为中心沿两翼展开，犹如一幅湖畔画卷将太阳湖的美景收纳其中。借助地势高差的立体打造，项目最大限度地利用天然湖山资源，以湖为园，借景近湖远山延展社区景观，虽有界似无界。合理化空间布局，灵活划分平层及别墅两种产品，最大化减少动线交叉，最大限度的保证了高净值产品的私密性和尊享性，虽无界胜有界。最大限度的弱化建筑公区与景观的边界、通过风雨连廊及架空层的景观无界渗透，让自然体验无界。

▲社区主入口实景图

▲地库效果图

07

景观规划

极简主义的设计哲学，以湖为园，无界静奢，以格调独享东方之意，站在国际见东方的审美认知。围绕“湖畔写意，云台叠翠”的概念主题，主打流动在湖间的心奢艺术，通过空间美学与自然闲情所产生“松弛感”。整体景观规划出“两轴、六园、四坊巷”的空间布局：“两轴”指具特色的“上下双大堂”的立体迎宾轴和“东西双花园”的外眺内观轴；根据两种不同产品及空间的特点，分化出各具特色的“六花园”以及“四个主题坊巷”，来匹配其稀贵资源及高贵客群的价值要求。

▲主入口实景图

▲合墅入户实景图

▲社区双大堂实景图

▲园区镜面水景-湖心之眼实景图

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继北京和上海后，深圳也宣布取消普通住房和非普通住房标准。

11月19日，深圳市住房和建设局、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，并对相关征税问题予以明确。

《通知》明确，对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》有关规定执行。《通知》还明确，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

根据《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》规定，在个人出售住房增值税方面，深圳市取消普通住房和非普通住房标准后，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

在个人购买住房契税方面，深圳市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

据乐有家研究中心测算，以深圳过户价1500万元，原登记价为300万元的二手住宅为例，买家为首次购房且房产面积在140平方米以下，业主购房超过两年，新政之后可以节省约66万元的税费。

就在11月18日，北京市、上海均发布通知，自今年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，同时明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。

各地取消普通住房和非普通住房标准，直接影响与其挂钩的税收政策。具体来看，个人转让住房个人所得税、个人出售住房增值税、个人购买住房契税均有减免。中指研究院政策研究总监陈文静表示，取消普宅和非普宅标准将降低非普宅的交易税费（主要是增值税），有助于降低购房成本，带动改善性住房需求释放；同时取消普宅认定标准，也有助于企业更好地配比产品类型，聚焦于打造高质量、符合市场需求的好产品。

放松限购套数：深户家庭2+1套，单身1+1套：深户家庭可在非松绑区购买2套，另外在松绑区再买一套；单身非松绑区1套+松绑区1套。

非深户家庭最多1+1套：非深户在非松绑区购买1套房需1年社保，松绑区不限购，多孩家庭可多买一套。

取消限售：商品房住宅和公寓取消限售。

取消限价：商品住房和商务公寓取消限价。

调增增值税免征年限5改2：个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。

降购房首付比例：首套房首付比例调整为1.5成，二套调整为2成（深汕首套二套统一1.5成）。多孩家庭买第二套按首套算。

优化房贷政策：名下已有住房无按揭或只有一套按揭中的，再购房时贷款政策按二套算。

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