强烈建议：物业费，变物业税！|住宅|建筑面积|房产税|政府|物业服务|物业税|物业管理|物业费

物业行业引进到国内，已超四十年。当初通过房改，市场化方式解决全国居住问题，出现商品房。建房职能由开发商接手为主，房屋管理职能从政企房管部门分离，变成由社会化的物业企业来承接，当时不但大大减轻了政企负担，还创造了新的产业、解决了很多人的就业。

但事关广大居民居住幸福感的物业行业，在市场化运行中，因缺少监管和自律，可以说基本处于野蛮生长的放任状态。故物业企业在四十年历练中，其运行成熟度，依然不能让业主们能恭维，反而是屡受诟病；物业与业主之间的鸿沟、分歧越来越大。物业行业的口碑每况愈下，原因很复杂。笔者以为原因如下：

一、住宅物业行业现状成因，可大致归究到以下五方面因素

1、监管乏力：职能部门对物业服务的监管严重乏力，力所不逮。

2、立法滞后：物业管理相关立法滞后、矛盾，物业违规经营无法治理，或处罚过低，违法成本太低，导致物业有恃无恐。

3、自治艰难：业主自治受限，难以有效发挥业主监督作用，导致众多小区业主无力对物业实施监督；

4、物业短视：物业服务企业急功近利，不规范运行，追求利润最大化，漠视业主利益。

5、带病交付：房屋建设期内，低成本建设，不规范建设，验收流于形式，导致房屋带病交付，引起物业运行暴露诸多房屋质量问题，物业单位无法解决，引起业主和物业之间的矛盾。

我国处于社会主义初级阶段，市场经济转型很成功，生产力大幅提升，已是世界工厂、外贸大国、工业大国等等；但也有一些不算太成功的方面，比如住宅物业服务，还有大幅改进、提高的空间，是大有作为的广阔舞台。

全国物业行业是万亿级别的大市场，但这个市场运转总体不正常：业主不满意，政府不满意，物业单位自己也不满意，这已是不争的事实。

二、故笔者建议如下：

1、对现有的已经资本异化的住宅物业，进行改革

物业行业优秀管理人员可部分吸纳到房管局物业管理部门或直属其下属物业运维机构，从事保洁、秩序维护的物业人员，可分流到相关服务第三方（如保洁公司、保安公司、绿化公司等），成为专业服务人员。

反正现在物业企业大多都将服务直接外包给这些专业分包了，何必要这样多一道住宅物业这样的中间商呢？

小区物业管理，直接由政府成立物业管理机构，派专员负责各小区的无业管理运维，同时业主物业费改为物业税，直接向辖区政府的物业管理机构缴纳。

政府物业管理机构，派驻人员提供物业管理，具体的物业保洁、秩序安保等，可由政府物业管理机构直接聘用保洁公司、安保公司来实现。

房屋、电梯、消防设施等的运维和维修，由政府物业机构成立专业的维修单位负责，有需要也可以由其聘用社会上专业的建筑公司或专业公司服务解决。

2、物业费变物业税

（1）、重拾责任：政府机构成为供物业管理服务的提供者，由于其有政府信用的背书，政府机构还有有党的指导和管理，有纪检委的约束和监督，有政府对职能部门的考核，故其服务效能肯定比物业企业更好，侵犯业主利益的概率更小，业主诉求或业主投诉更容易受到重视。业主居有所安，更能实现。

（2）、履职担当：由于政府既是物业建筑交付前的验收人，若建议被采纳，政府最后也是建筑运行维修管理人，为了减少交付后，房屋因质量问题引起的更换、维修、整改等，政府建设工程竣工验收时，势必会更加严格把关，带病移交的概率肯定会大大减少。这对促进房地产提高建设工程质量、减少使用假冒伪劣现象，也有极大好处。

同时，也能极大避免开发商利用关联物业企业的裙带关系，来遮盖其房屋建设期的质量遗留问题的现象，能较好实现小区交付时的承接查验的真实可靠性。