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澳洲房市降温 房价增幅趋缓，销量下滑
随着房价增长放缓，澳洲主要城市的房市正迎来下行趋势。最新数据显示，房价增长乏力，销售量下降。
CoreLogic的全澳住宅价值指数显示，11月，房价仅上涨0.1%，创下自2023年1月以来的最低增幅。
CoreLogic研究总监劳利斯（Tim Lawless）说：“墨尔本和悉尼的房市下行压力逐渐加大，近期主导成长周期的中型州府城市（房地产市场）也正在失去增长动力。”
悉尼的房价在9月达到峰值后，10月和11月分别下跌了0.1%和0.2%。
在墨尔本，过去12个月中有10个月房价下跌，11月房价再度下跌0.4%，过去一年累计下跌了2.3%。
季度数据显示，四个州府城市的房价出现下跌，墨尔本、悉尼、堪培拉和达尔文都表现不佳。悉尼和堪培拉的房价分别下降了0.5%和0.3%，墨尔本下跌了0.1%，达尔文下跌了0.7%。
尽管中型州府城市和一些非大都市地区市场的房价表现相对较好，但劳利斯表示，这些市场的增长动力也在减弱，“整体而言，房地产市场正逐步失去增长动力”。
珀斯的房价继续上涨，11月增长了1.1%，而过去三个月增长了3%。然而，这一增幅仍是自2023年4月以来最低的季度增长率。
此外，布里斯班和阿德莱德的房价增速也放缓，布里斯班的季度增幅降至1.8%，阿德莱德过去三个月的房价涨幅为2.8%，是自2023年6月以来的最小涨幅。
在州府城市以外，非大都市地区（Regional Area）的房价增长相对较强。过去三个月，非大都市地区的房价指数上涨了1.1%，而州府城市则仅上涨了0.3%。
与此同时，市场上的房源供应也在增加，州府城市的房源挂牌量比8月增加了16%。悉尼和墨尔本的挂牌量分别比过去五年的平均水平高出10.4%和9.1%，创下自2018年以来的最高水平。
尽管房源数量增加，但买家需求正在减弱。CoreLogic估计，过去三个月，州府城市的房屋销量相比去年下降了4.6%，低于五年平均水平2%。悉尼的房市尤为疲软，销量比去年和五年平均水平分别下降了超过15%。
02
珀斯卖房时间延长至13天 房价持续上涨
2024年11月，珀斯房屋的销售中位时间延长至13天，高于今年大部分时间记录的9天。
西澳房地产协会（REIWA）首席执行官Cath Hart表示，过去几个月中位销售时间持续上升，这一变化反映了同期待售房源数量的增加。
“新增房源达到了三年来的最高水平，这为买家提供了更多选择，我们的成员反馈，买家在购房决策上花费的时间略有增加。因此，房屋销售时间稍微延长。然而，珀斯仍是一个卖方市场。”
“珀斯的房屋现在大约在两周内售出，这仍然是非常快的。相比之下，疫情前的中位销售时间超过40天。”
Hart指出，房源参观需求仍然强劲，大多数情况下都有多个买家出价，价格也在持续上涨。
“不过，过去一年的强劲价格增长使得购房可负担性成为一个日益严重的问题，买家对价格变得更加敏感，”她补充道。
截至11月底，珀斯共有5576套待售房屋，比10月增加10.9%，同比增长17%。
房屋中位售价上涨了1.7%，达到727,500澳元，比2023年11月高出22.3%。
公寓中位售价增长了2.1%，达到485,000澳元，同比上涨18.3%。
11月，珀斯房屋中位售价增幅最大的郊区包括Shoalwater（上涨3.1%至773,500澳元）、Currambine（上涨3.1%至872,000澳元）、Carramar（上涨2.7%至841,000澳元）、Warnbro（上涨2.5%至615,000澳元）和Duncraig（上涨2.5%至1,153,000澳元）。
Innaloo、High Wycombe、Balcatta、Balga和Coolbellup等地区也表现出色，当月涨幅达2.1%或更高。
11月，珀斯的房屋销售中位时间为13天，比10月慢了一天，比去年慢了四天。
公寓销售的中位时间同样为13天，比上个月慢了一天，但与12个月前持平。
11月房屋销售最快的郊区包括Alkimos、Beeliar、Maylands、Orelia和Palmyra（6天）；以及Waikiki、Melville、Mount Lawley、Mount Pleasant和Riverton（7天）。
房屋的每周中位租金上升至670澳元，环比增长3.1%，同比增长9.8%。
公寓的中位租金下降至每周620澳元，环比下降1.6%，但同比增长12.7%。
截至11月底，可供租赁的房屋数量为2226套，比10月增加13.9%，同比增长15.8%。
Hart表示，今年大部分时间房屋租金中位数保持稳定，因此租金有所波动是正常的。
“11月通常是租赁活动最繁忙的月份之一，因为我们进入圣诞节期间，这可能导致可租房源竞争加剧，从而推动租金上涨，”她说道。
“租赁需求的增加也体现在租房中位时间的略微缩短上。”
Ray White集团首席经济学家Nerida Conisbee表示，随着2024年接近尾声，房市显现出明显的趋缓迹象。
“展望2025年，多种因素将影响市场条件。人口增长继续支撑住房需求，而建筑成本压力限制了新房供应，”她说道。
“尽管预计2025年房价将继续上涨，但随着市场适应不断变化的经济条件和买家情绪对利率调整作出反应，涨幅可能会进一步放缓。”
03
澳洲政府宣布为国防军成员及家属在昆州建造400套新住房
澳大利亚联邦政府宣布将在Townsville为澳大利亚国防军（ADF）成员及其家属建造400套新住房，这是一个为期五年的计划的一部分，目标是为Defence Housing Australia（DHA）租赁池在主要军事驻地新增超过1000套住房。
国防人员部长兼退伍军人事务部长Matt Keogh表示，Townsville住房的建设将很快启动，首批住房预计将在下一个财政年度完工。
“这超过400套住房将分布在Shaw以及Lavarack Barracks 30公里范围内的其他区域，确保它们靠近国防军成员每天工作的地方，”他说。
Matt Keogh指出，DHA已与三家Townsville本地房产公司——Z&Me Property、Maidment Land和Tropical Homes达成协议，共同建设和开发这些房产，这些举措属于新建租赁计划（New Builds Volume Leasing Program）的一部分。
“（该计划）将在我们将更多国防军成员带到Townsville和澳大利亚北部的同时，缓解当地私人租赁市场的压力，”他说。
“这是DHA在全国范围内实施的一个更大项目的一部分，旨在扩大国防军的规模，不仅在Townsville，还在全澳范围内。”
Keogh部长表示，这些新住房将由私人投资者持有。
“这是一个新的模式，DHA与房产开发商签订合同，他们将建造这些房屋，并将其出售给私人业主，随后租回给DHA，供国防成员使用，”他说。
“这为想进入这一市场的人提供了良好的投资机会，同时也利用房产开发的机会，增加国防军成员的住房数量，而无需承担所有和建造房屋的责任。”
Keogh部长还透露，DHA正与Townsville市议会讨论在Aitkenvale开发另外150套住房，计划于2028年完工。
他强调，Townsville新增的DHA住房将支持北澳大利亚国防人员数量的增长。
“《国家国防战略》明确指出，我们的国内部队部署必须改变，必须在澳大利亚北部建立一个后勤网络化且具有韧性的基地体系，以增强部队投送能力，”他说。
“继我们在Rockingham宣布建造数百套住房后，再加上Townsville的这些协议，我们将在未来五年内为国防军成员及其家属提供超过1000套新住房。”
今年10月，阿尔巴尼斯政府宣布计划在珀斯建造550套新住房，靠近Fleet Base West和HMAS Stirling。
DHA与西澳企业Parcel Property、Forma Homes和Plunkett Homes签署协议开发和建造这些房产。
首批住房将位于Rockingham，预计于2025-26年完工。
尽管Townsville的新住房建设要到下个财政年度才开始，但这座驻军城市可能会从本月起迎来大量国防军成员及其家属。
Keogh部长表示，下一个调动周期将有“略少于400名”额外的国防军成员被派驻Townsville。
最新的PropTrack房产数据显示，Townsville的房屋空置率在10月维持在低至1.22%的水平。
“我们当然意识到Townsville租赁市场空置率较低，这也是为什么像今天宣布的项目如此重要的原因，”Keogh部长说。
“我们将始终确保通过国防和DHA，让我们的国防军成员及其家属得到适当的住房。”
04
暴涨71.3%！悉尼地铁推动沿线房价飙升
据最新的Domain House Price Report显示，北悉尼靠近Victoria Cross地铁线的公寓中位价为1092500澳元。
Kama Atcheson去年买了一套公寓，她花了很多心思才选中这里。现在她已经是下北岸的忠实粉丝了，在知道悉尼地铁延长线将于今年通车后，便立即把目光投向该地区。
她预测地铁将成为该地区的一大卖点，并在新Victoria Cross站附近买了公寓，希望这能让她的房产增值。
过去的经验表明，她的策略可能奏效。
Atcheson表示，她希望地铁扩建你能对其所在地区的房产需求和价格产生积极影响，并补充道，她已经看到了地铁对该地区总体需求的影响。
“人们对房产的兴趣有所增加，去年我还在北悉尼考察时，房市较为稳定。但现在，尤其是过去3个月，需求明显增多。”
她说：“这太棒了，现在北悉尼周围有很多活动，感觉就像一个全新的城区。多年来，周末的北悉尼几乎就像一座鬼城。”
地铁线于2019年首次开通，连接Tallawong和Chatswood，但延长线于8月开通，通过CBD连接西北和西南区。
Homeway First National的James O’Brien表示，悉尼地铁线一经宣布，Castle Hill就感受到了新基础设施建设对房价的影响。
他说：“当这个消息一宣布时，价格就开始上涨了，而不是在完工时。”
Domain数据显示，自2019年正式开通以来，Castle Hill的独立屋和公寓中位价分别上涨了71.3%和19.6%。
自8月新地铁线开通以来，房产中介就发现地铁站附近的住房需求呈指数增长，尤其是新建公寓。
Raine and Horne Marrickville的Filippo D’Arrigo表示：“与买家有关地铁的交流肯定比以往任何时候都更频繁。”
他说，在最近所有的公开看房过程中，总会提及地铁线有多好或住在附近有多方便。
Marrickville Metro计划于2025年开通。
WT Newey & Co的Khai Hung (Mark) Huynh表示，对于部分人来说，新地铁线给了他们希望。“对于没有车的人来说，这可以减少很多出行时间。”
Domain的数据显示，Belmore的公寓中位价为604500澳元，独立屋中位价为1530000澳元，沿线地铁预计将于2025年开通。
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