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金众云山海公馆项目全面解析
项目简介
金众云山海公馆位于深圳市南山区招商街道赤湾片区，是一个高品质住宅项目。项目由深圳粤美投资有限公司（金众地产集团旗下）开发，总占地面积约3.62万平方米，总建筑面积约19.5万平方米。项目规划包括西区与东区，其中西区规定容积率约3.45，东区规定容积率约4.86。总可售户数约为810套，户型面积从111平方米到174平方米不等，主要为纯居改善型4-5房。项目预计交房时间为2026年6月（西区）和2026年12月（东区），采用精装交付。
优缺点分析
优点
- 地理位置优越：金众云山海公馆位于南山区赤湾片区，毗邻深圳湾，享有优美的海景和城市风光。同时，项目距离市区较近，交通便利，能够享受到城市中心的便利设施。项目紧邻赤湾地铁站，距离约200米，地铁2号线和5号线在此交汇，方便居民前往前海、后海、宝中等核心片区。此外，项目还可通过小南山隧道或港航路连接兴海大道，公共交通便捷。
- 自然环境优越：项目周边有丰富的自然景观资源，如深圳湾公园、欢乐谷等，非常适合喜欢大自然和户外活动的人群。项目西邻小南山公园，东邻文天祥纪念公园，生态环境良好，适宜居住。
- 建筑品质高：金众云山海公馆由知名开发商开发，采用高品质的建筑材料和施工工艺，保证了项目的建筑品质。项目共分为两期开发，共4栋可售商品住宅，均为超高层住宅，设计合理，空间利用率高。
- 户型设计合理：项目提供多种户型供选择，包括111平方米到174平方米的4-5房，满足不同家庭的需求。户型设计合理，空间利用率高，部分户型还享有赠送面积，实际使用率可达90%以上。
- 配套设施完善：项目自身配备有商业、教育、医疗等配套设施，能够满足居民的日常需求。同时，项目周边还有南山实验学校、南山人民医院等优质的公共服务设施。项目还配建双18班幼儿园，周边还有九年一贯制学校、十二年制中英文学校等多所学校，教育资源丰富。
- 价格优势：金众云山海公馆的价格具有较高的性价比。目前项目的备案均价约89422元/㎡，折后单价在6.09-7.64万元/㎡之间，总价在710-890万元/套之间。部分户型还享有“送6000元/㎡”豪华装修的优惠，并额外赠送黄金。
缺点
- 周边配套设施尚待完善：目前赤湾地区还在建设中，周边商业综合体配套不成熟，需要时间来兑现。虽然项目旁边是开云府4.6万㎡商业，赤湾地铁站旁也有商业综合体在建，但整体商业氛围还有待提升。
- 周边施工噪音和粉尘影响：由于周边建筑施工比较多，可能会给居民带来一定的噪音和粉尘影响，对居住环境造成一定的干扰。
- 项目临近物流港口：首先是景观和城市面貌对项目有一定的影响，其次是港口的大货车出入比较多，可能会带来一定的噪音污染。不过，随着海底隧道的开通，这一情况有望得到改善。
开盘交楼时间
金众云山海公馆的开盘时间为2024年3月31日，预计交房时间为2026年6月30日（西区）和2026年12月（东区）。项目采用精装交付，购房者无需担心装修问题。
户型面积、得房率、房价
户型面积
金众云山海公馆提供多种户型供选择，包括111平方米到174平方米的4-5房。具体户型如下：
- 111㎡的4房2厅2卫，分布在3栋的04.05户型，设计的是竖厅格局，客厅3.6米开间，三开间朝南。
- 116㎡的4房2厅2卫，分布在3栋的03.06户型，设计的是竖厅格局，客厅3.7米开间，三开间朝南。
- 117㎡的4房2厅2卫，分布在3栋的01.02户型，设计的是横厅格局，客餐厅一体化5.4米开间。
- 129㎡的4房2厅2卫，分布在1栋的03.04户型，设计的是竖厅格局，客厅3.9米开间，客厅连接次卧出大阳台（6.8米长）。
- 155㎡的5房2厅3卫，分布在1栋的01.02户型，设计的是横厅格局，客餐厅一体化7.4米开间。
- 174㎡的5房2厅3卫，分布在1栋的01.02户型，设计的是横厅格局，客餐厅一体化7.4米开间，客厅连接次卧出大阳台（7.3米长）。
得房率
金众云山海公馆的套内得房率约79.79%，加上赠送面积，实际使用率可达90%以上。这一得房率在市场上具有较高的竞争力。
金众云山海公馆的备案均价约89422元/㎡，折后单价在6.09-7.64万元/㎡之间。总价方面，根据户型不同，总价在710-890万元/套之间。部分户型还享有“送6000元/㎡”豪华装修的优惠，并额外赠送黄金。此外，项目还推出了一些优惠活动，如总价710万起买大四房，享黄金+8.8万家电礼等。
区域优势
地理位置优越
金众云山海公馆位于南山区赤湾片区，是前海和蛇口两大中心组团的融合地带。项目既可享受前海的发展利好，也可享受蛇口的国际生活配套。此外，项目毗邻大小南山，部分高楼可远眺深圳湾海景资源，拥有丰富的自然资源和人文资源。
交通便利
项目距离赤湾地铁站非常近，步行约200米即可到达。地铁2号线和5号线在此交汇，方便居民前往前海、后海、宝中等核心片区。此外，项目还可通过小南山隧道或港航路连接兴海大道，公共交通便捷。未来，随着周边地铁线路的不断完善（如规划中的12号线、15号线、24号线、28号线等），项目的交通优势将更加明显。
教育资源丰富
项目自带双18班幼儿园，周边还有九年一贯制学校、十二年制中英文学校等多所学校。其中，南二外赤湾学校是深圳市南山区教育局所属的九年一贯制公办学校，教学质量有保障。此外，项目周边还有深圳贝赛思国际学校、深美国际学校等国际学校，为业主提供了多元化的教育选择。
生态环境优美
项目周边有赤湾公园、文天祥纪念公园等自然景观资源，生态环境良好。这些公园不仅为居民提供了休闲散步的好去处，还有助于提升项目的居住品质。
发展潜力巨大
赤湾片区作为前海蛇口自贸区的核心枢纽地带，具有独特的发展优势。随着旧改的持续推进和周边基础设施的不断完善，整个区域的面貌将彻底焕新。未来，赤湾有望成为集产业、商业、居住于一体的综合产业中心。因此，金众云山海公馆作为赤湾片区的高品质住宅项目，具有巨大的发展潜力。
总结
金众云山海公馆是一个集地理位置优越、自然环境优越、建筑品质高、户型设计合理、配套设施完善等优点于一身的高品质住宅项目。虽然项目周边目前还在建设中，存在一些配套设施不完善的问题，但随着时间的推移和周边基础设施的不断完善，这些问题将逐渐得到解决。对于追求高品质生活和未来潜力的购房者来说，金众云山海公馆无疑是一个值得考虑的选择。
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