四天夺两地，广州地铁，太凶猛。
继12.10拿下黄埔双岗停车场（一期）地块后，刚刚，其又以118396万元的总价，竞得了亚运大道（广州新城一期）地块。
地块体量高达11.8万方+，折合楼面价10000元/平。
作为一家“非典型房企”，广州地铁地产，应轨道交通而生，业务布局聚焦在本地，聚焦线路站点和场站的上盖开发，以及TOD项目，对土储的选择，可以说是专且精。
这次拿下的黄埔双岗和番禺亚运大道地块，都是典型代表。
地铁上盖，大体量，配套全，主打一个综合开发。
并且，区别于以往多宗合作开发地块，这两块地，广州地铁可能更多倾向于自主开发。
具体到地块，定位逻辑会有不同。
比如双岗，双沙地铁站上盖，5号线直达珠江新城、金融城，又有低容积率（2.17）+北向龙头山山景+户型新规加成。
现在只是先出一期，后续还会配学校，TOD嘛，一般学铁商兼备，有做改善基础。
虽然做刚需也未尝不可，但板块太卷，附近有旧改孵化的海丝城，未来方洲，价格搏杀不容易，差异化竞争，靠地段和产品胜出，或许是个方向。
1.7万/平的地价，算上配建1.8万/平+，将来在定价上也有一定空间。
亚运大道（广州新城一期）地块，更多可能打刚需刚改牌。
3号线东延段石碁南站上盖，配九年制学校，番禺广场辐射圈，同样也是高实用率，搭配1万/平的地价，能为番禺，以及3号线沿线工作的居民，带来更低的上车门槛。
“番禺新中心”辐射圈
2站番禺广场
关注一个项目，第一步，看的肯定是地段。
地块位于番禺区府中心——番禺广场辐射圈，仅2个地铁站的距离（地铁3号线东延段，石碁南-傍江-番禺广场）。
作为广州南拓中极为关键的一环，在官方的定位里，这里是「番禺新中心」，能级不输万博长隆，打造“北富南贵”的双中心格局。
并且，和主打商业的万博长隆不同，番禺广场具备的是复合功能，即是政务中心，也是商业中心、交通中心、文化中心、教育中心、医疗中心，配套齐备，成熟度高。
一言以蔽之，就是一个超大型的TOD复合型综合体。
市场的认可与期许，去年的两宗摇号地，就是最有力的佐证。
2.1万/平（番禺客运站地块）、2.4万/平（好又多地块）的地价，如果当时没有限地价规则在，还能拍到更高。
现在，地铁两站之外，又冒出了一块“新地”，既在番禺广场辐射圈，享受便捷的生活配套，价格上也更有优势，地价1万/平。
地铁上盖+九年制学校+超高实用率
自给性极强
除了外部的资源，和板块的利好，地块本身，也是很能打的。
尤其是交通。
地块是地铁3号线东延段石碁南站“上盖”，距离约500米，步行无压力。
对内，可以通往广州各大核心商圈。
从地块出发，搭乘黄金3号线，无需换乘，2站番禺广场，4站汉溪长隆，10站广州塔，11站珠江新城；
同时，又可无缝对接18/22号线等，3站万博CBD，4站广州南、琶洲CBD（快线，磨碟沙站），5站珠江新城CBD（快线，冼村站）。
对外，可以畅达大湾区各城，接驳四线贯通城际，联动肇庆、佛山、东莞、惠州。
自驾出行，也同样便利。
地块距离南沙港快速出入口很近，通过南沙港快速，到琶洲才20+分钟。
并且，地块还有几大优势：
1）配建36班九年制学校，4000方商业。
2）容积率较低，只有1.39，居住舒适度相对较高；
3）新规后产品，实用率妥妥100%以上，产品领先板块（加富花园、伴山溪谷）及周边（亚运城）绝大多项目一个版本。
缺点么，当然也有，主要是周边开发程度不高，城市面貌还没跟上，以厂房+农田为主，高楼不多。
但地块自给性够强，随着土地收储和产业引入，会陆续得到改善，也没被城中村包围。
对于刚需，乃至刚改客户来说，这样的配套肯定是够用的，缺点也是可接受的。
关键，还是性价比高。
3号线沿线上车洼地
拉低番禺广场门槛价
地铁3号线，作为城市向南发展的中轴线，是广州现在乃至将来客流载客量最大的一条地铁线，汇聚财富，机遇，与人流。
其从天河北一路南下，贯通天河北-珠江新城-琶洲-万博几大CBD，无一不是价值高地，房价从10万+，到6万+、5万+。
3万+的番禺广场，本身就是上车洼地。
而地块，位于3号线东延段核心地段，有地价优势在，将会是洼地中的洼地，为番禺，以及3号线沿线工作的居民，带来更低的上车门槛，同时又能享受到优质齐全的配套。
当然，不是说，地块就没对手了。
同样是三号线东延段，同样是比番禺广场价格更“笋”，还有「刚需之光」亚运城。
作为一个发展了多年的超级成熟大盘，亚运城地铁、学校、商业、公园、医院等配套都十分齐全，所见即所得，很宜居，价格也相对到位，这是客观现实。
但又面临几个现实的问题：
一是，亚运城板块远离番禺广场，是偏安一隅的存在，配套更多考自给自足；
二是，亚运城体量庞大，一二手货量都很大，各组团与地铁距离不一，远的约3公里，在售的天际相对近一些，通过空中连廊大约900米。
三是，产品实用率相对较低，不少都是超高层。
和亚运城相比，地块和地铁站距离更近，出行更便利，到CBD少两站，能享受到番禺广场等核心板块配套，容积率低，又是新规后的产品，学铁商也相对齐全，优势还是有的。
并且，而地块所在，位于广州活力创新轴地理中点位置，区别于主打居住功能的亚运城，官方定位是石碁智能制造组团，大力招商引资，有产业作为支撑，有一定预期空间。
目前，番禺广场-番禺客运站，均价普遍都是3万+，更多瞄准置换、偏改善的客群；
而亚运城，在售的天际组团，单价2.1-2.6万/平，88-107-127平，三梯六户的超高层，以刚需客户为主。
猜测地块定位及售价，会介于两者之间，科学定价，怒卷产品，不排除还会有惊喜。
想在3号线沿线置业的刚需刚改买家，不妨多加关注。
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