火遍全国的越秀乳业品牌“谢添地”，似乎真的有一种魔力！
刚刚，越秀地产以底价202340万拿下了海珠区大干围AH101533地块，折合楼面价约3.35万/平。
如果扣除配建，实际可售住宅楼面价将超过3.6万/平！
越秀，又“添地”了。
｜图源：广州公共资源交易中心
据公告显示，地块宗地面积为15489平，容积率4.2，计容总建面60398平，属于小而精类型。
地块起拍总价202340万，名义起拍楼面价约3.35万/平。
倘若扣除配建的社区卫生服务站、社区少年宫等十几处共建配套后，实际可售楼面价接近3.6万/平。
｜截图来源：广州公共资源交易中心
今年10月份，广州规自局公布了地块调规，由商业用地调整成二类居住用地，容积率从8.03/7.38调整成4.2，建筑密度也下降至35%。
｜图源:广州规自局
如果算上此次拿下的大干围地块，越秀地产今年在广州拿了7宗宅地，总拿地金额已经超过111亿元。
除了世界大观三期地块（越秀国贸·观樾|天湖）为今年上半年拿下之外，其他地块基本均为下半年密集出手。
特别是前阵子谢添地在《声声不息》中爆火，这接连拿地，确实是与“添地”呼应上了。
｜广州楼市发布 制图
从今年拿地项目来看，也能看出越秀现在的拿地策略：
中心区、小体量，主打一个快进快出。
天河、海珠、荔湾、白云，没有一个是郊区盘，并且体量最大的越秀·熙悦江湾，也不过刚刚超过10万方，成本可控。
目前，像是越秀云悦已经率先开盘，创下开盘日光的成交，其他如珑悦西关、桂悦东晓等定位刚需、刚改的产品，也有望复制云悦的佳绩。
那么，大干围地块呢？
情况可能不一样。
楼市君认为，大干围地块有希望往改善产品去打。
海珠西+一线江岸生活+高层南向江景，几个要素聚集到一个项目上，产品肯定不那么刚需。
从地图上看，大干围地块位于成熟的海珠西，旁边即为坊称“海珠汇悦台”的中海观澜府，北侧是天荟江湾公寓，南侧则为天荟江湾天樾商业大平层以及广百 海港城。
目前，门口的环岛路已经开通，海珠西繁华配套基本5分钟即可抵达。
｜广州楼市发布 制图
并且，无论是天荟江湾天樾还是广百海港城，高度均不高。
而地块限高120米，换句话说高层基本可以实现无遮挡望江！
｜广州楼市发布 摄
在加上20%阳台占比的新规加持，项目产品的附加值很高。
值得一提的是，地块还鼓励通过屋顶绿化、立体绿化、平台花园等多种方式提高绿化覆盖率。
也就是说，如果顺利落地，整个小区有望成为立体花园社区！
｜截图来源：广州公共资源交易中心
至于未来售价，肯定也不会太低。
3.35万/平的成交楼面价，相比中海观澜府的34628元/平也稍微有优势，与海珠客运站地块3.38万/平相差无几。
目前，贝壳找房上显示中海观澜府的挂牌均价在87367元/平，望江的大户型甚至10万+的也有，板块价值已经得到认同。
｜图源：贝壳找房
那么最后，你觉得地块的高层江景单位，会卖什么价格？
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