自从2022年珠城豪宅见顶之后，开始逐步回调，带领着整个广州楼市在往下走。
一向坚挺的的中海花城湾和嘉裕公馆，这两个珠城中区的网红顶流，现在成交价一个比一个低，仍然看不到向上的空间。
就连广州两个顶豪：凯旋新世界和汇悦台，也面临不小的压力。
凯旋新世界本来是最稳的，没想到新世界这个开发商突然把二期广粤观邸放出来，加三期总共一百四十多套，也不是那么容易卖掉的，价格更是比二手还要便宜不少。
汇悦台除了面临自身放盘量的增加外，又面临隔壁保利员村面粉厂的冲击。但凡现在3000万以上的买家，都在等这个项目。
如果保利员村面粉厂才汇悦台一半的价格开盘，那谁受得了，周边各种不利因素又算个啥。
今天我们不是来说珠城豪宅的，本篇内容会把这几年广州豪宅面临的问题进行一个梳理。
一、先说质量问题
上周看过滨江上都的现楼，维权的横幅依然还在，开发商说是没问题，实际还没有完全解决，要不然他们怎么不撤下来。
这个盘在三年前开盘的时候是非常贵的，单价最高要去到十万，最低也要七万，现在现房了单价才5.3-7.5万，业主们当然是不满意的。
价格倒不是豪宅业主最在意的，豪宅买家是愿意接受一部分产品溢价的，他们更多在意的是交付的品质和居住的环境。
豪宅业主有实力有能力等，等待周边配套成熟、兑现，刚需往往等不起，又很难接受不确定性，如果豪宅业主花了更多的钱，却没有享受到相应的品质和服务，这是不能忍的。
不光是滨江上都，还有海珠天珺、世茂天樾、天河和樾府等等，这些千万级以上的豪宅都遇到交付质量的问题。
三年前高溢价拿地、高价格卖房，之后又面临暴雷等风险，不仅买贵了几百万，收楼更是让人心寒。
这几年，能看得到真正高规格交付的几乎没有，至少国企央企的豪宅交付没有看到，保利中海越秀的交付并没有人让感到惊艳，反而是民企，比如南天名苑、星河湾半岛、幸福湾这些后航上的江景盘。
二、卖相不好也做豪宅
比较典型的是单体楼，单体楼豪宅主要是因为地价较高以及位置较好，卖相不好价格还又贵。
单体楼豪宅的位置和配套都不差，但现在这个豪宅遍地的市场环境下，单体楼豪宅很难找到买家。
举几个例子就知道了，位于金融城核心区的佳兆业金融城壹号，中途暴露过，里面的交付我也看过，产品户型也是一言难尽。
广州大桥北边的世茂天樾，当初买来的时候也要10-15万，后来开发商暴雷差点交不了楼，质量也是有很大问题，现在挂牌八万也不一定有人来接。
民企不接单体楼了，就让国企来接，比如广州大桥南的保利阅江台，海珠滨江西的越秀滨江樾，还有上面提到的海珠天珺、员村天珺，阅江台和海珠天珺虽然是交楼了，但在二手市场上又是个非常鸡肋的小区，可买可不买，替代品一大堆。
12月初越秀拿下的广州大道中地块更甚，这个地块太小了，又贴着马路，做成写字楼或公寓就好了，拿来做住宅，而且还是豪宅，预计就是下一个世茂天樾了。
住宅，特别是豪宅，溢价是非常高的，套数不多又影响不了市场，做不好还影响口碑，骑虎难下。
开发商和买家都要警惕这种卖相不好的小区，还有星河江缦、学苑壹号等，开发商实力不行，操盘也有问题，周边卖相拉垮，一言难尽。
三、供应量逐渐增加
由于市场行情不太好，这几年出让的都是核心区的地块。
如果是小地块，就是超高层没花园，比如海珠的中海三观、天宸府、江泰里这些，只能做刚需。
如果是带花园的小区价格就会和上面的刚需拉开差距，比如中海大境、保利天瑞、琶洲南这些。
不过，从十月之后开始，陆续出让了保利琶洲南地块、保利员村地块、金融城东区地块、绢麻厂地块。
明年出让的土地里，天河就有十一块，都是有花园的大地块，比如华景新城、广棠片区、大观路等，都是地块不错，容积率不高，带花园的，应该都会是千万级以上的豪宅为主。
你不是嫌弃太少没得选吗，你不是嫌弃单体楼没花园吗，明年都给你安排上。
四、预期不理想
今年广州的GDP是掉队的，被重庆超过，和深圳之间越拉越远。
广州也是全面脱光，不限购不限贷，明年还有买房送户口的机会。
9月底楼市全面放开之后，市场确实好了很多，一二手成交量三个月都在高位运行。
但成交较多的还是以刚需为主，大部分都是300-800万以内的房子，豪宅的成交并没有火起来，要不然珠江新城也不会越卖越便宜。
再者，北京上海还没有涨起来，广州也不可能先动。
特别是豪宅上面，真正有实力的也会参考一下近在咫尺的深圳香港，对于3000万以上的豪宅买家而言，他们本来也不缺房子，他们也不一定要首选广州。
所以明年的广州市场，还轮不到顶级豪宅。
虽说成交和关注度回归到了核心区（天河海珠）以及次核心（万博、老黄埔、白鹅潭、白云新城），但主要还是2000万以内的中端改善和高端改善为主的市场，关于这一点，之前的文章提到了。
我们不要看那些鹏瑞壹号、星河湾、广粤观邸的数据了，和大多数人没关系，更体现不了真实的广州楼市。
本篇文章只是给大家梳理一下这几年广州豪宅面临的问题，后续还会针对不同时机、不同机会进行更深度的剖析，欢迎关注。
以上
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