成都新楼市文|黎小小

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刚刚过去的2024，又是见证楼市历史的一年。

自下半年官方发声，多项举措组合拳出动推进楼市“止跌回稳”，市场一直在释放积极信号，“止跌企稳”拐点已现端倪：第四季度新房成交止跌，二手房成交创历史新高，房价回调至四季度逐渐企稳，多地土拍上演盛况。

成都市场正是这股行情中的领航者之一，尤其是从土地市场的变动，已经可以初步窥见2025年的成都楼市趋向。

一个回稳周期已经来临。

2024年，成都新房、二手房成交面积都登顶全国榜首。其中新房成交面积突破1400万平，如果以当下主流的143改善产品为基数计算，相当于2024年成都成交了超10万套143平户型 (类比计算，非实际精确数值，误差较大，不作为数据和购房参考)。

但即便登顶，相比2023年的成交量也大幅锐减。而新房市场的成交、供应都明显下滑，相对应指向的是土地市场成交量缩减。

△图据丁祖昱评楼市

根据公开数据整理，2024年大成都范围内拍卖成交涉宅用地179宗，成交面积约8278.8亩，成交金额约699.7亿，相比2023年，拍卖成交数量、面积、金额分别有约2%、71%、49%的降幅。

成交量减少最明显的，当属天府新区和武侯区。数据显示，2024年整个天新仅成交2宗涉宅用地，面积仅92.28亩；武侯区仅成交1宗，面积仅约34.34亩。

2024年的土地成交量，影响的是2025年上半年，甚至未来全年的新房供应量。由此来看，至少半年时间内，天新及武侯区的新盘可能都不会太丰富，主力都在去库存。

成交量和供应量减少，但核芯区的热度不减。2024年成都土拍政策全面优化后，“双限”桎梏不再，叠加市场环境变化，强者恒强的马太效应显现，无论是新房还是土拍，5+2区都成为了年度绝对热点。

更多压仓底的好货地块上市，主城区的供应比例明显提升，自然也吸引来大手笔的房企抢夺。根据中指数据，2024年，北京、上海、深圳、杭州、成都、合肥成交宗数溢价占比均在30%以上。

尤其锦江和青羊区，势头相当猛烈，每逢这两区供地，土拍席必有鏖战。

△根据成都市公共资源交易中心数据整理

04月23日，锦江林家坝楼面价24500元/㎡；

09月20日，锦江金三楼面价27300元/㎡；

09月27日，天新麓湖楼面价24300元/㎡；

11月06日，高新大源楼面价26300元/㎡；

11月15日，锦江林家坝楼面价26000元/㎡；

12月20日，锦江三圣乡楼面价24800元/㎡.......

热门板块的楼面价记录连番刷新，2024或许是成都“地王”活跃度最高的一年。“市场先生”的效应比“市长先生”更直观，相比政策推手，由市场主导的土地交易实况，对在谷底蛰伏期的成都楼市无疑是更加有力的强心针。

在这轮市场自发的信心刺激行动中，锦江区率先拔得头筹。数据显示，锦江区2024年全年成交10宗宅地，为主城区成交面积和数量、楼面单价榜首。2024成都TOP10楼面价地块，有6块都出在锦江区！

2025年的改善顶流是哪里，已经无语多言了吧。

△2024成都TOP10楼面价地块

中指研究院数据显示，2024年，百强房企拿地总额9280.0亿元，同比下降29.7%，相较1-11月降幅收窄1.8个百分点。其中，权益拿地金额排名前三的分别是：中海地产688亿元、保利发展583亿元、华润置地543亿元。

毫无疑问，从全国市场来看，央国平仍是拿地绝对主力。2024年，拿地金额TOP100企业中央国企及地方国资家数和金额占比超八成 （源自中指研究院数据）。

但在成都，TOP房企在2024年的表现更突出一个“稳”字。按中指数据2024年中国房地产企业销售排行榜为依据，我们可以看到榜单T0P30房企在成都的拿地策略。TOP10房企中，除越秀地产外，2024年均只在成都拿地一次 （建发青羊4宗地为捆绑出让，视为1宗），部分TOP房企甚至在这一年的土拍中，陪跑到底，一无所获。

△top30房企2024年在成都拿地情况，含合作开发地块

而TOP房企选择的板块也相当一致：主城。

但成都2024的土拍市场还有另一个显著趋势，颇为振奋市场：民企重回战场。

楼面价TOP10地块中，80%最终被民企收入囊中，土拍现场鏖战到最后的往往也是这些本土民企。其中润达丰滨江和新绿色置业都在这一年斩获颇丰，均各自拿下3宗地，甚至顺便拿下了区域的“地王”。

至此，我们已经可以感受到成都市场的这股逆流和本土房企做好产品、做大规模的雄心与决心。

当然，更备受瞩目的，还是成都“地王”——贝壳金三地块。作为贝壳首次试水独立开发、独立操盘的项目，全成都、甚至全国市场都在期待。而且，可以断言的是，这是贝壳在成都的第一步，不是最后一步。12月31日，贝好家还斥巨资分别在上海、杭州拿下两宗地块。

△图据网络。

2025优先看哪里？

生产决定消费，房企拿地布局决定了未来一段时间的居住趋向。从2024年的土拍中，购房者可以提前窥见新一年的热点板块。

锦江区

2024年的顶流，无疑会在2025年热力持续。金三、林家坝、三圣乡必定是接下来高端、城市顶奢改善的必看地。

青羊区

除了已经有大量项目集结的蔡桥板块，外金沙势必会是2025年青羊区的供应主力版图。

新川呈现度逐步提升，值得期待，但在接下来的高端改善市场，近水楼台的大源或许拥有更强的话语权。

成华区

新项目或新供地块，仍然集结在中环线附近，二八板块、崔槐板块已经用实际的销售量证明了自己的热度。

金牛区

主力集中在国宾板块，对购房者而言，区域的置业门槛也相对更友好。而另一个板块，茶花，也将发力，主攻高端改善市场。

天新区

整个2024年土地供应较少，集中火力去化库存。在高端市场上，麓湖板块在城南仍然一骑绝尘。

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