凝结了众多建筑房产一线律师的智慧和思考
总结了系列疑难案件的办案流程和解决方法
为在该领域有需求的读者们答疑解惑
作者：上海中联(贵阳)律师事务所 编著
ISBN：978-7-5764-1771-5
定价：120元
中国政法大学出版社2024年9月
本书是一部建筑工程、房地产领域的法律实务图书。集合了众多深耕房地产与建设工程专业领域的律师们的专业文章，包括了法律法规解读、司法案例解析、办案手记、疑难法律问题分析、实务经验分享等类型，内容涵盖房屋拆迁与征收补偿、诉讼执行、集体土地、国有土地、工程质量及验收、工程分包转包及实际施工人、工程价款、工程管理、房屋买卖与租赁、房地产开发、不动产担保等房地产与建设工程专业中的细分领域。本次将这些专业文章进行分类、整理、修订并集合成书，凝结了众多律师在房建领域专业的经验与思考，是他们通过长期在房建专业领域的坚守及耕耘所形成的知识结晶，希望本书能够就实务中房建领域中的各类法律问题为读者们答疑解惑。
01
作者简介
薛军律师，上海中联（贵阳）律师事务所（原贵州君跃律师事务所）创立人，现为事务所执行委员会主任。薛军律师拥有超过20年的法律专业服务经验，长期为政府及政府职能部门、大型国有企业、集团公司、民营企业提供常年法律顾问服务或专项法律服务。除专业法律服务外，薛军律师积极投身法治建设，先后任职党委、人大、政府法治建设领域的立法专家、咨询专家，被贵州省律师协会授予“全省优秀律师”称号，被贵阳市律师协会授予了“全市优秀律师”称号，入选了钱伯斯《大中华区法律指南2022》被评选为“公司/商事（贵州）业界贤达”。
02
前 言
2021年4月30日，贵州省司法厅作出《准予上海中联(贵阳)律师事务所吸收合并贵州君跃律师事务所的行政许可决定书》，准许上海中联(贵阳)律师事务所吸收合并贵州君跃律师事务所。本次吸收合并，是2008年君跃律师事务所创办以来，由区域性综合型律师事务所向全国性一体化律师事务所战略转型迈出的重要一步。
君跃律师事务所自2008年成立以来，立足省内，坚持在房地产与建设工程、公司投资融资、企业改制并购重组、公司清算、政府合规等业务领域持续耕耘，实行运营公司化、业务流程化、管理一体化的运行模式，为广大客户提供优质专业的法律服务，深得客户支持与信赖。凭借良好的业界口碑及出色的执业能力，君跃律师事务所逐步成长为本地区较受认可的区域性综合型律师事务所，先后获评“贵阳市优秀律师事务所”“贵州省优秀律师事务所”“全国优秀律师事务所”“钱伯斯商事第一等律所(贵州)”等多种荣誉称号。
本次吸收合并君跃律师事务所的上海中联律师事务所，系由国际评级机构钱伯斯认可的中国最好跨国律所联盟——中世律所联盟多家国内成员所共同发起设立的全国性一体化律师事务所，目前已在上海、重庆、广州、贵阳、成都、昆明、大连、天津、南昌、郑州、海口、武汉、兰州、合肥、西安、南京等国内多地设立分所。通过与霍金路伟等知名国际律所达成战略合作协议，上海中联律师事务所正在成长为一家集合国内区域强所、立足全国一体化布局、面向全球发展的崭新的大型综合律师事务所。
君跃律师事务所与上海中联(贵阳)律师事务所吸收合并，是君跃律师事务所面临区域法律服务市场深刻变化作出的主动变革，是君跃律师事务所作为中世律所联盟成员参与一体化进程作出的慎重决定，是全体君跃人为实现“成就伙伴事业，让法律予以人尊严”使命初心作出的极富勇气的选择。上海中联(贵阳)律师事务所将承继君跃律师事务所十余年的探索之路，依托中联平台，深度融合中联各地优秀兄弟律所的丰富资源与行业经验，发挥专业能力与管理优势，以一体化的知识管理体系及执业标准，延展法律服务的深度与广度，持续为新老客户和社会各界提供更高质量的全方位专业法律服务。
上海中联（贵阳）律师事务所始终坚持深耕专业是律师的立身之本。如在房地产与建设工程领域，中联贵阳的律师们不仅致力于在实务工作中为客户解决实际问题，也在工作之余不忘将实务中的思考、经验、分析、总结形成文章。2019年起，事务所公众号设立了“地产视角”专栏，集合了在本所深耕房地产与建设工程专业领域的律师们在该专栏中撰写的专业文章，包括了法律法规解读、司法案例解析、办案手记、疑难法律问题分析、实务经验分享等类型，内容涵盖房屋拆迁与征收补偿、诉讼执行、集体土地、国有土地、工程质量及验收、工程分包转包及实际施工人、工程价款、工程管理、房屋买卖与租赁、房地产开发、不动产担保等房地产与建设工程专业中的细分领域。本次将这些专业文章进行分类、整理、修订并集合成书，凝结了我们多年在房建领域专业的经验与思考，是我们通过长期在房建专业领域的坚守及耕耘所形成的知识结晶，希望本书能够就实务中房建领域中的各类法律问题为读者们答疑解惑，也欢迎读者们批评斧正、与我们探讨交流。
03
目 录
一、房地产开发001
实质合并破产中的债权人异议
——以房地产行业为例的实证研究 | 薛军陈昱骐熊浩成003
房地产企业破产背景下：被征收人安置补偿权的类型化研究 |薛军陈昱骐019
房地产项目分割转让的合法性问题研究 |田宪鹏035
在建工程转让法定条件的认定 |王松子037
房地产项目剥离之作价入股 |蒋易宏040
房地产项目剥离之在建工程转让 |蒋易宏044
房地产项目剥离之公司分立 |蒋易宏048
二、房屋拆迁与征收补偿053
承租人在国有土地上房屋征收补偿中的主体地位及权益问题研究 |田宪鹏055
行政机关行使行政优益权单方面变更、解除拆迁补偿协议相关问题探析 |王松子058
国有土地上房屋征收及国有土地收回中拆迁补偿款垫付等相关问题初探 |王松子066
国有建设用地使用权被查封是否影响政府收回土地 |王松子070
棘手的“危房问题” |姚正超王昵安纯073
关于违章建筑拆迁的法律实务问题 |罗文君080
三、诉讼执行085
首封债权的优先受偿 ——以普通债权为视角 |罗烈相087
“超级优先权” —— 商品房消费者排除执行之路的发展演变 |许涛092
开发商以解除合同的生效判决排除法院对房屋强制执行的例外情况分析 |陈柯蕾097
案外人执行异议申请被驳回后的救济途径 |田宪鹏102
四、集体土地105
法院按照公平原则调整家庭承包经营权流转合同价款约定相关问题探析 |王松子107
新《土地管理法》做了哪些修改？|孙仕祥112
集体经营性建设用地入市的规则供给和法律障碍 |袁贵132
浅谈集体经营性建设用地入市如何助力乡村振兴 |袁贵138
贵阳市补充耕地指标流转相关问题 |陈学义142
非本村民集体经济组织成员购买宅基地房屋相关问题探析 |王松子146
集体农用地承包合同的效力 |蒋易宏153
社会资本参与耕地占补平衡指标建设的模式与风险防范 |罗文君159
五、国有土地165
政府优惠减免土地出让价款相关法律实务问题探析 |姚正超167
探析与“毛地出让”有关的几个法律问题 |姚正超173
浅谈土地一级开发中的几个常见问题 |姚正超177
建设用地被第三人侵占后的救济途径 |姚正超181
土地租赁合同终止后，地上新增建筑物的法律处置问题分析 |罗烈相186
国有土地建设用途变更的程序及擅自变更的法律后果分析 |田宪鹏190
以股权形式实现土地使用权转让的法律效力及注意事项 |罗文君193
容积率调整情形下补缴土地出让金相关问题探析 |王松子197
政府方无偿收回国有建设用地使用权相关问题探析 |王松子203
贵州省《关于完善建设用地使用权转让出租抵押二级市场的实施意见》亮点解读 |王松子211
浅析低效用地挂牌出让的实践意义
——对贵阳市土地出让改革探索的观察 |王松子217
六、工程质量及验收223
建设工程缺陷责任期与质量保修期辨析及裁判实务 |王贺栗子225
建设工程质量鉴定手记 |蒋易宏231
关于建设工程质量问题的几点思考 |姚正超235
《民法典》质量标准约定不明处理规则及其对工程质量争议的影响 |孙仕祥240
建设工程质量问题鉴定申请的相关注意事项 |罗文君245
关于商品房竣工验收备案的几个法律问题 |姚正超249
建设工程竣工验收相关法律实务问题探讨 |石秀达253
建设工程未经竣工验收发包人提前使用后如何主张权利
——对最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的
解释（一）》（法释［2020］25号）第14条理解适用的分析 |王松子260
施工图设计文件审查相关法律实务问题探讨 |石秀达263
七、工程转包分包及实际施工人269
合同效力对“背靠背”条款的影响探讨 |黄木兰271
建设工程违法转包、分包及挂靠之下工伤责任的承担与追偿 |谷砚虹275
发包人指定分包的法律风险与防范 |石秀达279
多层转包或违法分包情形下发包人的责任承担问题 |孙仕祥284
合伙施工情形下相关实务问题探讨 |孙仕祥291
与实际施工人相关的十个实务问题 |孙仕祥302
有关借用资质实际完成工程建设施工主体的两个实务问题探讨
——基于最高人民法院建设工程司法解释的规定 |孙仕祥317
关于“发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任”规定相关问题的理解与适用
——结合贵州省各地中级人民法院相关裁判案例解读 |孙仕祥322
实际施工人主张工程款权利解析 |蒋易宏337
八、工程价款341
政府投资项目代建模式下的结算困境 |姚正超343
施工过程结算之实务分析 |石秀达348
不平衡报价之实务分析 |石秀达355
关于建设工程价款优先受偿权的几个问题研究 |袁贵358
从工程造价鉴定意见分析应提交的工程证据材料 |陈学义362
造价鉴定中定额计价与清单计价的联系 |陈学义368
工程价款结算问题浅析（一）
——无效合同的工程价款结算 |蒋易宏372
工程价款结算问题浅析（二）
——无效合同的工程价款结算 |蒋易宏376
建设工程竣工结算造价咨询服务费中核减费用的承担主体问题 |田宪鹏380
九、工程管理385
有关委托代建的几个实务问题浅析 |孙仕祥387
逐条解读《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》 |田宪鹏393
评标中有效投标不足三个是否应当重新招标？|姚正超404
建设工程项目管理之设计合同管理 |陈学义407
建筑业企业资质转移相关问题探析 |陈柯蕾王松子412
建筑施工企业印章管理的法律风险及注意事项 |罗文君417
十、房屋买卖与租赁421
住房政策变迁下的历史遗留问题研究
——以某住房申请案例为分析对象 |黄木兰423
以一则案例分析房屋认购协议的性质及事实商品房买卖合同关系的成立 |田宪鹏427
商品房认购协议被认定为本约合同的标准 |王贺栗子430
商品房预售合同纠纷中的先履行抗辩权与不安抗辩权 |罗文君435
房地产开发商的广告宣传是否构成要约的司法认定初探 |袁贵438
“麻瓜”买房 |陈柯蕾443
商品房包销行为的法律性质分析 |王贺栗子448
房地产销售环节合规实务探析 |王贺栗子453
商品房包销模式下包销商与购房人之间法律关系的性质探析 |孙仕祥458
小投资，高回报？
——产权式商铺产品模式浅析 |许涛464
售后包租行为的法律认定及风险防范 |罗文君470
“借名买房”的法律风险及权属认定浅析 |许涛473
房地产开发商因购房者“ 断供” 行使法定解除权的潜在风险 |姚正超480
浅析逾期交房导致商品房买卖合同解除的后续按揭还款责任承担问题 |申恕丞486
浅析《民法典》施行后城镇住宅小区停车位的权属问题 |申恕丞492
房屋买卖合同被确认无效后，不动产登记如何处理 |田宪鹏496
购房人以房屋质量问题主张空置费的实务探析 |田宪鹏500
卖方未领取产权证签订二手房买卖合同的效力分析 |田宪鹏503
公租房承租权能否继承 |田宪鹏506
承租人长期拖欠租金时出租人如何自行收回房屋 |王松子509
十一、不动产担保513
浅析不动产抵押纠纷案件的诉讼管辖问题 |田宪鹏515
不动产抵押权的善意取得的构成要件及认定 |田宪鹏518
浅谈以房屋买卖为借款担保行为的效力认定 |谷砚虹521
浅谈房屋抵押权设立后进行续租对抵押权的影响 |谷砚虹524
划拨土地使用权抵押实务问题探析 |王松子526
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