新年第6天，复盘一下930新政后的楼市热度。从成交量和价格走势看，北京在真实上涨。
由于这年头看空的声量太大，以至于只要提到房价涨，就像踩中很多人尾巴一样。
再强调一下，我不是中介，在北京的房子就是自住，平时靠口碑挣点咨询费，所以立场肯定不会歪。
今天用事实说话，看930后发生了什么，顺带给25年作个预测。
先说朝阳，从10月开始，多个区域出现了止跌反弹的案例。比如太阳宫、望京、双井、新北苑、亚运村、东坝、常营等板块都有少量房子涨了。（PS：我们开了京楼闲聊群，里面有各区买房人，想进可以备注“大群”加一下yunshang0016
举两个典型案例，先看望京的融科橄榄城，历来是朝阳楼市风向标。24年9月30号，124平南北两居卖了1038万。在25年元旦，成交价已涨到了1143万。3个月内，同户型上涨10.1%。
再看亚运村的慧忠里C区，这是朝外划片的著名老旧小学区房。就说46.8平南北一居，在24年5月成交价是320万，11月已经卖到387万，半年上涨了21%。
西城止跌回稳的房子就很多了，从我们在各区看房的体感上说，这是上涨的房源样本最多的区。
其中，德胜和月坛更成了北京的领涨板块。由于24年入学有了确定性，从上半年开始，买这两个片区的家长越来越多，导致在夏天就开始涨了。
这势头延续到了12月份，德胜单月至少卖掉183套，月坛卖了111套，成交量达到平时淡季的2倍。到这份上，即使硬伤盘也上扬了10%。
海淀的上涨案例也不少，主要体现在中等以上的学区。
最典型的板块是上地，在24年阳光招生后，上地因为升学通路好了，热度直接蹿升。以刚需上车的上地东里为例，部分小两居比今年低点涨了约20%。
羊坊店也一样，11月下旬出现跳涨，像翠微中里这种之前被砸价的小区，比24年低点反弹了15%以上。
万柳在930新政后，又迎来19中的集团校利好。以蜂鸟家园为首的占坑房，之前出现过腰斩，反弹时也很凶猛，开间成交价在12月比低点高出20-50%。豪宅也一样，碧水云天这类豪宅也涨了，个别户型甚至涨了40%以上。
东城上涨的板块有两类，既有和平里的占坑房，因为今年录取结果不错，加上区内的171中学强势崛起，这就成了东城的大热门。
东崇前片区的次新也涨了，像新怡家园、新景家园、国瑞城近几个月都出现大幅反弹的案例。位置在东城老牌商圈，学区内初中不差，加上房子新，这些都是回暖的因素。
再看昌平，这是24年京楼热度最高的郊区。上涨的房子体现为昌平南的次新，比如金域华府、国风美唐、公园悦府、紫金新干线这些小区的部分户型出现了价格反弹。
以新龙城为例，这是昌平流通盘的代表。101平南北两居顶层，24年5月成交价是403万，12月成交一套顶层卖到482万，上涨19.6%。其他户型也是，97平两居在11月比夏天涨了30%。
不难看出，北京这轮回暖的房子和20年底类似，先涨的还是核心地段学区房以及高薪产业区的外溢。
现在问题在于，25年还会这么热吗？
我们看10-12月的数据，北京二手住宅网签量分别是17367、18763和21556套，但因为很多人是等12月1号执行降税才网签，所以从网签不能看出年底的变化趋势。
绿中介的实时成交更具参考性，在10-12月分别卖出12652、10648、9688套，虽然总热度很高，但实际成交量是在逐月往下走。
按这个缩减势头推演，加上大家的预期没太改变，购买能力还是这样，短期内不太可能涨。
但这不是重点，我们在25年看好楼市，只因一点：
止跌回稳是大基调，北京楼市必有外力加持。
就像元旦前网传的那样，今年是很可能放开限购的。中国社科院的张明前两天也明确建议：
稳定一线城市核心地区房价，一次性全面放开所有限贷限购限售。
这番表态倒像是官方在投石问路了，肯定比网上的小作文靠谱。
今年就拭目以待了，一旦北京这口子松开 ，将会带来全国性购买力。
我前几天直播举过例子，很多房产大V正在成都、苏州这些二线城市组织看房团，卖给各地想要投房子的客群。
很难想象，某老师的卖房佣金这年头都能到小目标级别，这说明了很多事。
真等到限购放开，你觉得他们会买哪里呢？这事都不用讨论，北京、上海必然是买房团的首选。
我们有14亿人，优质购买力总是不缺的，把北京楼市托起来难度真不大。
现在是什么时候解绑的问题，按正常逻辑，出大招要慎重考量的，否则很容易地动山摇，所以稳步推进的可能性比较大。
不出意外，25年会持续释放中小型利好。等药效减退，最后亮出底牌，这就是大结局。
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