文来自微信公众号“空间秘探”，作者：武爽。
近日，碧桂园商管集团旗下碧家公寓成功签约武汉市江岸区梦湖华苑项目，标志着“碧家”品牌正式进入保障房领域。而在3个月前，上海碧桂园碧家国际社区南翔店项目被转让用于抵债。诞生于2017年的碧桂园长租公寓“初生牛犊不怕虎”地喊出了“3年100万套”的目标，这些年长租领域和酒店一样，一直雷声大雨点小，这次“进入体制”后，能否圆上“长租梦”？
“碧家”品牌正式进入保障房领域
近期，碧桂园商管集团宣布与武汉市江岸区保障性租赁住房（人才房）项目达成合作协议，标志着“碧家”品牌正式进入保障房领域，成为华中地区的住房保障工作一份子。
据了解，此次签约的保障性租赁住房（人才房）项目，坐落于武汉市核心区域江岸区后湖板块，该区域地理位置优越，紧邻塔子湖地铁站，交通便捷。临近金桥永旺商圈，集购物、餐饮和娱乐设施于一体，满足日常生活需求。
碧家公寓的入驻，通过打造集居住、休闲、社交功能于一体的现代化租赁社区，旨在满足从初入职场的新星到追求品质生活的都市精英等不同群体的居住需求，将成为江岸区吸引与留住人才的强有力支撑。此次合作不仅是碧桂园商管集团在长租公寓领域战略版图的又一重要布局，更是对国家住房保障政策积极响应的具体实践，未来将探索住房保障事业的新模式、新路径。
事实上，本次签约是今年碧桂园首次签约项目。据“碧桂园商业”微信公众号发布，上一次项目签约在2023年7月，长租公寓品牌“BIG+碧家”成功签约杭州石桥公寓项目（碧家杭州中大银泰城店）。继2023年3月1日碧家嘉兴智汇大厦店开业后，不到一个月，碧家又成功签约广州UP智谷长租公寓项目。
从已有的资料来看，近两三年来，碧家公寓的消息着实不算多。碧家公寓官方微信公众号最后更新的消息是2024年1月16日，官方微博最后更新的消息停留在2024年1月24日。除却项目签约开业消息，也有一些项目被摆上“货架”。
今年9月，帝欧家居发布公告称，碧桂园旗下公司拖欠帝欧家居全资子公司4.23亿元，碧桂园就把上海3处不动产拿来抵债。其中的一处资产是碧桂园旗下碧家国际社区，位于上海嘉定区云安南路29弄26号。曾经在碧家国际社区上海门店上班的工作人员表示，“在离职之前碧家国际社区上海区域只剩下宝山店、嘉定张掖路店、青浦店，其他门店再没听说了，后面嘉定张掖路店也撤场了”。
本次碧桂园长租公寓“入保”，或许是一次尝试，未来可能会有更多保障房项目出现。
“宇宙房企”碧桂园7年长租路
数据显示，作为碧桂园商管集团的长租公寓品牌-碧家公寓目前在全国11座城市布局超20家运营门店，管理超过1万间房源，距离曾经的100万长租公寓目标，还远的厉害。从2017年入局至今，7年间，碧桂园的“长租路”发生了什么？
长租公寓事业部成立，长租公寓品牌“碧家国际社区”问世：两大事件同时集结在2017年，标志着碧桂园文商旅长租的正式诞生。彼时，长租公寓还是个新兴事物，在政策东风的风口下，长租公寓品牌风潮迭起。相较于万科、龙湖等大型房企，碧桂园文商旅长租算得上是“迟来者”。
碧桂园在此前密集宣布与多家银行合作，获得数百亿发展租赁住房及长租公寓的资金支持。于2017年12月20日，在碧桂园集团总部推出了长租品牌“BIG+碧家国际社区”。彼时，坐镇大本营的碧桂园集团主席杨国强显得十分轻松。
杨国强称，经济实力不足的时候，年轻人暂时买不到房子很正常。所以，推进长租公寓也有其实际的社会意义。在此次会议上，碧桂园“初生牛犊不怕虎”地喊出了“3年100万套”的目标。据了解，其中40万自主开发，60万靠创新模式拓展。碧桂园相关负责人称，“我们希望以房地产龙头企业做长租公寓，不仅仅是做二房东。”
与一路高歌的住宅业务一致，在新业务上碧桂园似乎也带了些“激进”。可以横向对比的是，当时发展长租业务已有三年的万科，于2017年加速规模扩张在全国范围内开发8.4万间公寓，并计划在2018年拓展45万间公寓房源；发展一年左右的龙湖冠寓开业逾1.5万间，旭辉瓴寓则计划未来5年打造20万间公寓。
品牌发布会结束后不久，12月29日首个长租公寓项目--“碧家国际社区上海国家会展中心店”即宣布开业运营，此后半年间接连拓展上海、武汉、深圳等一二线城市。为了更快、更好地发展长租业务，碧桂园在长租方面投入不少心思。如碧桂园2018年2月成功发行100亿规模的租赁住房REITs，为其未来三年100万套长租公寓的发展计划打开新的想象空间。
又在2018年5月24日，碧桂园联合中联基金设立的百亿储架租赁住房REITs产品“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”第一期资产支持专项计划在深圳证券交易所成功发行，这是国内首单达到百亿级规模的租赁住房REITs，首期规模17.17亿元。这些都可以相应规避资金链问题。
这一年，碧桂园将其在住宅方面竞得的宅地自持部分纳入碧家的已拓房源范围内，因此也迎来规模的迅速扩张。当年，碧桂园已拓房源接近4万个单位，已开业5700多间。但也就是在2018年，“野蛮生长”的长租行业迎来“惊雷”转折点，暴雷事件频发，各方叫苦不迭。外部环境的变化，使得碧桂园文商旅长租开始调整自身发展节奏、重新进行战略部署。
事实上，在2018中期业绩会上，碧桂园集团副总裁兼营销中心总经理程光煜的说法已有了些改变，称未来会合理推进房间数目，但不会制定目标。
2019年，整个长租行业已逐渐回归审慎理性预期，房企进入的热情也显著下降。碧桂园文商旅长租统一归口总部平台管理，由原来的区域强管控转变为集团强管控。对此，当时的碧桂园文商旅长租公寓总经理 胡顺达表示，集团职能相对更完善一些，统一归口，可以避免区域分散化运营带来的各种问题。
2020年对于开发商们而言，所面临的还不止长租市场的波动。这一年，于他们而言最大的困难或许是住宅开发主业遭遇疫情与红线的压力。为了使得长租业务更加独立健康可持续的发展，2020—2021年，碧桂园文商旅长租将全国项目做了一轮全方位复盘，果断退出了管理成本过高的项目。回归经营本身成为碧桂园文商旅长租的运营逻辑。
在2020年，碧桂园长租业务也做了新的尝试，当年8月碧桂园与奥克伍德集团共同合作创建的中高端服务式公寓产品“奥克伍德碧轩”。消息指出，根据计划，2030年奥克伍德碧轩服务公寓力争签约达到100家。当时业内人士表示，奥克伍德碧轩的引入拓宽了碧桂园长租业务既往服务模式与内容，将会为提升租赁盈利水准做出新贡献。这次交易另一方面也反映了碧桂园在长租业务上轻重结合的发展战略。据悉，碧桂园长租业务未来轻重比例会达到50:50。
至此，碧桂园长租业务已形成国际中高端服务公寓“OAKWOOD BELUXS奥克伍德碧轩”、服务公寓“BELUXS碧乐轩”、青年长租公寓“BIG+碧家国际社区”、城市蓝领公寓“BEDOONE碧咚”等系列长租品牌矩阵。2021年3月8日，由广东泽晖住房租赁发展投资有限公司（碧桂园关联企业）全资持股的上海泽晖公寓管理有限公司成立，长租业务站在碧桂园集团的肩膀上，成立公寓管理公司，希望助力长租业务的进一步发展。
但事与愿违，还没等到碧家成为新的利润增长点，碧桂园集团陷入困境。2023年10月18日，因为一笔到期美元债在最后宽限期内无法支付利息，碧桂园正式违约。2024年4月2日上午9时，碧桂园股票暂停买卖，直至今日。碧桂园的长租业务也受其影响，开始停滞、收缩。业内人士表示，长租公寓是碧桂园的边缘业务，现在碧桂园自身难保，边缘业务自然是能砍则砍。曾经的“3年100万套”目标，已经是黄粱一梦。
为什么掉队万科、龙湖？
2016年，地产系开始陆续进军长租公寓，背靠集团带资入场，妥妥的富二代创业，而那时候在很多地产系高管的眼中，认为长租公寓是一门非常简单的生意，满怀着一腔热血，企图在这“亿万级”的市场抢占一片天地。但理想很美好，现实很骨感，经过了一两年的时间验证，大部分企业开始明白，这是一件投入太重，回报太低的事，无脑扩张是死路一条；开始变得更为理性。
龙湖冠寓是第一个实现盈利的集中式长租公寓运营商，于2021年开始盈利。万科泊寓预计在2023年实现整体盈利。招商伊敦已经连续多年在长租公寓业务方面实现盈利，但具体盈利元年未公开。目前来看，房源规模也已经形成。数据显示，泊寓共运营管理 24.7 万间长租公寓，开业 18.7 万间；冠寓开业规模达到13.08万间。同时，根据这些企业的盈利时间，长租公寓业务已经成为一些房企稳定的盈利来源。
可以说，所有的人都在摸着石头过河。与此相比，至今只有超20家运营门店，管理超过1万间房源的碧桂园长租公寓，早已“掉队”。同为房企系长租业务，碧桂园又是从哪里开始逐渐被拉开距离的？
一是从目标客群来看，碧家公寓主要是针对都市青年，客源比较分散。而万科、龙湖等房企，则是企业用户占比较多。在今年万科泊寓发布的半年报数据中，企业客户占比45%，对比23年末提升22%。也就是说万科泊寓18.3万间开业房间规模中，有超8万间租给了企业客户，企业租户的比重越来越大了。其实这种趋势早有苗头，市场供给大量增加，租金持续下降，租客的选择越来越多，并且在需求没有跟上的情况下，运营商的运营压力也越来越大。传统ToC模式的乏力，也让不少长租公寓运营商将销售重心瞄向了B端客户。
这也是万科、龙湖、旭辉等房企旗下大型租赁社区较多的原因。有媒体数据显示，从2022年到2024年11月，大型租赁社区（房源量超1000间）供应总量上涨超200%，占比超半数。大型租赁社区在拿地和资金方面对长租公寓方有着不小挑战，深陷负债泥潭的碧桂园自顾不暇，碧家公寓想要扩张也颇有心无力。
二是“纳保”较晚，错失红利。在保租房筹集的大潮之下，许多长租公寓品牌正在走在“应纳尽纳”的路上，借势保租房筹集和存量盘活加速布局。有数据显示，万科泊寓截至2024年6月底已共计纳保155个项目，涉及房源11.2万间，也已开始筹谋REITs上市。龙湖冠寓的保障性租赁住房已落地北京、重庆、天津等20余个城市，已有超过4万间房间纳入了保障性租赁住房项目。除此之外，魔方、自如、华润有巢等等头部租赁企业都在纳保的大潮之中。但直到今年12月份，碧家公寓才迎来第一个保障房项目，可以说在“体制内”刚刚起步。
保租房大量入市，增加高品质租赁住房供给，租赁住房供给存量持续走高。再加上近期“国家队下场买房”火热，国家队下场收购存量房作为保租房，这将进一步增加保租房的供给。保租房意味着更低的租金，一般为同区域同品质租金的90%，同时，这也意味着可办理居住证、可提取公积金、民水民电。这些都是长租公寓无法企及的“硬性优势”，留给这些面对品质趋同的竞争困境的长租公寓只有两条路，要不纳保，要不降低租金，打价格战。除了外部的竞争困境，落实到租赁企业纳保层面，可以给予企业众多政策优惠，比如税收政策，增值税减按1.5%计算，房产税减按4%计算，再比如财政补贴等等。
三是在品牌矩阵上后期没有持续完善。在供给端和需求端的双重变化这种市场背景下，多数企业选择向上拓宽市场，通过产品升级、服务升级方式抢占市场，又或者打造中高端或高端的产品线。毕竟，从目前租赁住房市场来看，无论高端或是低端产品，经营压力都十分庞大，其投资回报周期也都十分漫长。而其他品牌也加强了对中高端乃至服务式公寓的产品线的打造，比如城家、招商蛇口、万科等。
但继2020年8月碧桂园与奥克伍德集团共同合作创建的中高端服务式公寓产品“奥克伍德碧轩”后，碧桂园长租公寓产品至今仍然没有变化。在别人不断更新迭代适应市场时，还拿三四年前的产品，又会有多少人买账呢？
总的来说，碧桂园旗下的长租公寓业务“掉队”，一方面是受自身高额负债拖累，一方面是碧桂园近几年对长租公寓业务重视度不够。万科、龙湖、招商蛇口、中海、华润置地等房企的长租公寓业务已经成为其多元业务中的核心业务，离不开对长租公寓业务的坚持和投入。
“进体制”后盈利难题依旧存在
受益于强劲的租赁基本面、资产流动性和可规模化的巨大提升空间，未来十年，住房租赁市场将成为中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。随着各个房企的轮番入局，长租公寓市场俨然已经成为新的资本赛道。群雄围猎，碧桂园的长租公寓业务如何在长租公寓的江湖中掘出属于自己的那桶金？
今年以来，多家长租公寓拖欠房东租金，导致房东断电，租客不要押金搬走的新闻频发。根本原因在于长租公寓投资端“算不过账”的商业模式。集中式公寓基本商业模式是通过与房东签订长期租赁合同，再将房屋转租给租客，从中赚取租金差价。在房地产市场的租售比普遍偏低情况下，这个模式难以形成稳定持续的盈利。如何实现盈利，是摆在每个人面前的难题，“进体制”后的碧家公寓也不例外。
首先，是资源与价格之间的矛盾，难以协调。核心一二线城市优质地段的供房仍较为稀缺，集中式公寓将面临较高的拿房成本；另一方面，长租公寓解决的是中高端人群对生活质量和社交活动的追求，因此房源的地段就显得尤为关键，地段较偏僻的区域虽然收房成本较低，但可能面临需求不足所导致的高空置率或低租金差等问题。因此，收房阶段资产端的资源和价值难以兼得。对于碧家公寓来说，持续亏损的碧桂园在拿地和资金方面已经提供不了什么帮助，想要扩张、盈利还得靠自己。
房企系进入住房租赁行业已有7年多的时间，在结束了早期快速的规模扩张后，多数企业便逐渐放慢规模扩张脚步，注重稳健增长，与此同时，开始聚焦开业项目的精细化运营。目前来看，租赁行业“头部作用”明显，碧家公寓与其拼规模，倒不如先做好现有的资产，修炼好运营管理能力，再寻求机会轻资产输出，完成规模。
其次，是优秀人才与品质服务的矛盾。当代年轻人租房，已不再满足于之前的租房思想，不仅仅是找到一张能睡觉的床那么简单。高效、便捷和品质的生活方式，已成为当代年轻人普遍的租房需求。目前，市场上大多数品牌化长租公寓项目都会配备管家，管家的主要职责除了签约、收取水电费外，也要负责管理和跟进与租客生活相关的琐事。
但对于长租行业来说，目前优秀的公寓运营人才十分稀缺，因此难免在实际执行的过程中出现各种各样的问题。随着整个长租行业的快速发展，各大公寓运营商在卷产品的同时，未来必定为卷服务、卷配套。此外，品质服务不仅可以增加租客的居住体验，也可以作为亮点，提升溢价。
再者，想要做大做强的思维和运营管理体系不匹配。当前的长租公寓们为了盈利、扩张，使出了“十八般武艺”，做短租、做多元业态融合、做代建业务、构建自有获客渠道……这些“美好”让不少新玩家涌入长租赛道，但需要注意的是，长租公寓真的有运营管理好这些业务的能力吗？
以“长短租”结合模式为例，不少长租公寓只看到优化客源结构，增加收入，但想要做好这一点并不容易。长、短租客人的需求并不一致，如何快速响应这些需求，以及人员管理就需要下大功夫了。而且在“降本增效”下，想要降低人力成本还想高品质服务，就需要一个数字化“大脑”，做好各方面调配。关于数字化管理系统，只有少部分头部长租公寓企业投入使用。有目标是好事，但要有匹配的实力，才能有好的结果。
目前来看，当下的租赁住房市场格局，在新一轮长租企业携手地方政府、地方国企积极参与下，“市场+保障”的住房供应体系建设将持续深入，走向房地产新模式的“道路上”。资本的变阵，正体现出当下租赁住房最热的板块导向，此次碧家公寓“进体制”正是代表。租赁市场是一个大生态，各个企业都应该在其中寻找自己的生态位，碧桂园的长租公寓也在积极探索。“宇宙房企”7年的长租路，似乎又回到了“起点”。但与之不同的是，这次是带着经验“闯关”。7年前的“长租梦”很美，想要实现，碧桂园还有待努力。
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