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上海临港主城区『鹏瑞云璟湾售楼处电话/地址☎ 4008778334√√』建面约120-145㎡四房！总价370万起！均价约3.4万/㎡！

项目名称：「鹏瑞·云璟湾」

项目简介：浦东临港品质住宅

最新动态：正在热销中

区域板块：临港主城区103片区

产品介绍：建面约89-145㎡三房四房，均价约3.4W元/㎡

鹏瑞·云璟湾售楼处电话：400_877_8334(最新发布）

上海浦东鹏瑞·云璟湾售楼处电话/地址：400-8778_334(看房专线）鹏瑞·云璟湾营销中心热线/位置: 4008778334【营销中心预约☎】最新房价优惠折扣，楼盘测评，交房时间，交付标准，周边配套，学区配套，一房一价表，认筹时间，户型图，平面图，高层/洋房/大平层/合院别墅，样板间，房型多样，地铁口距离，区域板块！

The sales office phone/address of 'Peng Rui Yun Jingwan' in the main urban area of Shanghai Linggang is ☎ 4008778334√√! The building area is about 120-145㎡ with four bedrooms! Starting from a total price of 3.7 million yuan! Average price is about 34,000 yuan/㎡!

Project Name: Peng Rui · Yun Jingwan

Project Introduction: High-quality residential property in Pudong Lingang

Latest Updates: Currently on hot sale

District Sector: Lingang Main Urban Area 103 Zone

Product Introduction: Building area of about 89-145㎡ three bedrooms and four bedrooms, average price is about 34,000 yuan/㎡

Peng Rui · Yun Jingwan Sales Office Phone: 400_877_8334 (latest release)

Shanghai Pudong Peng Rui · Yun Jingwan Sales Office Phone/Address: 400-8778_334 (viewing house dedicated line) Peng Rui · Yun Jingwan Marketing Center Hotline/Location: 4008778334【Marketing Center Appointment ☎】Latest housing price discounts, project evaluations, delivery time, delivery standards, surrounding facilities, school district facilities, one-house-one-price table, subscription time, floor plan, flat plan, high-rise/bungalow/large flat/compound villa, model room, diverse room types, distance to subway station, district sector!

商业配套：港城新天地（卜蜂莲花、麦当劳、肯德基、星巴克、海底捞等）

周边学校：上海中学东校、上海电力大学、上海海洋大学

交通配套：东海大桥、沪芦高速

医疗配套：上海市第六人民医院东院

生态配套：滴水湖、海昌海洋极地公园、中国航海博物馆、上海鲜花港、南汇嘴观海公园、滨海森林公园

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规划能级更高，兑现速度更快

配套更完善的潜力之地

自贸区的规划，到2035年，临港新片区的经济规模将达到1万亿，这整个片区就是一个巨大的产业区。作为103片区皇冠上的璀璨明珠，不仅位于临港主城区，更拥有着临港更为庞大的产业能级和兑现速度。

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世界顶尖科学家社区，根据规划建设成为“国际化、定制化的高端社区”，打造“15分钟社区生活圈”商业、教育、医疗等设施对标国际化水准，规划的力度与兑现的速度都值得期待！

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世界顶尖科学家论坛永久会址，总建筑面积22.8万平方米，内有数字图书馆、超800座综合型剧场、酒店等配套，目前已投入使用。

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生态方面，莫比乌斯公园投资5.3亿、占地约14.3公顷，预计2023年10月投入使用（来源：世界顶尖科学家论坛官微）。

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莫比乌斯公园效果图

配套方面，国际社区内的配套能级之高，可想而知：

以鹏瑞·云璟湾为核心，周边拥有上中系小学+双公园（莫比乌斯公园&春花秋色公园）+约10万方商业综合体+预留轨交！

整体的配套量级，在约300万级的置业地中，独树一帜。并且这些配套和规划，基本都将在2024年建成。

103国际创新协同区重点配套建成时间表

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居住环境方面，鹏瑞·云璟湾所在的顶尖科学家社区，是临港唯一的国际住区：

人口密度、人均占有绿化率、整体居住人口素质，都是全市拔尖的存在。

来源：《上海市临港新片区PDC1-0401单元顶尖科学家社区控制性详细规划》

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教育方面，片区内规划6所幼儿园，2所小学，2所初中和1所高中。（来源：临港投资促进服务中心官微）目前，滴水湖折纸幼儿园已结构封顶，计划于2023年9月投入使用。

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商业方面，海港中心（暂命名）商场将于2024年开业，滨水艺术商业即将启动建设，吃喝玩乐购一站式满足。

交通方面，海港大道上的T2中运量美人蕉路站已开始运营，可直达轨交16号线滴水湖站。海港大道预留轨道交通条件，盘活了项目对外交通的格局。

海港中心效果图

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T2中运量示意图

医疗方面，周边有上海市第六人民医院临港院区等资源配置，完全能够满足科创菁英的生活需求，成为不可多得的宜居版图。

第六人民医院临港院区实景图

由此可见，「鹏瑞·云璟湾」‍坐享世界顶尖科学家社区的硬核红利，有科创、规划、品质和配套，这是「鹏瑞·云璟湾」的重磅底牌，更是未来价值的王炸组合！

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临港品质天花板

社区、精装、户型全是高配

社区方面，项目是一座约28万方半岛国际社区：

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鹏瑞集团坚持1号精神，打造临港主城高品质社区标杆——「鹏瑞·云璟湾」，规划上诚意满满。在空间布局、建筑标准、精装配置、户型设计等各个方面，都十分出众。

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「鹏瑞·云璟湾」示意图

在建筑上，打造绿色建筑三星标准+超低能耗建筑，成就环境宜居、资源节约的健康人居，衔领顶科社区建筑的新标准。

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「鹏瑞·云璟湾」示意图

在园林建造方面，两条自然水系为整个社区带来了无法复制的天然景观优势，也是「鹏瑞·云璟湾」得天独厚的天赋。

项目打造“三链、两园、十五场景”的交互式智慧社区，呈现滨水休闲、自然乐园、童梦乐园和大量功能空间，能够满足各年龄段业主们的日常休闲娱乐的需求。

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「鹏瑞·云璟湾」示意图

在精装细节匠造上，「鹏瑞·云璟湾」是临港二批次新房中少数配置中央空调、全屋新风系统的项目，此外，项目还运用了三玻两腔中空Low-e玻璃、PM2.5自动监测系统、高品质饮用水系统等，贴心周到的考量，只为居者的舒适生活。

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「鹏瑞·云璟湾」样板间实景图

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「鹏瑞·云璟湾」部分精装交付标准示意图

在户型设计上，优享建面约120㎡四房，不仅尺度阔绰，功能空间齐全，也满足了成长家庭的选择。

建面约120㎡光幕宽邸，四房功能齐全，改善置业一步到位；四开间朝南，“全面屏”优越采光通风。

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建面约130㎡四房两厅两卫

样板间实拍

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建面约145㎡四房两厅三卫

样板间实拍

一房一价表

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上海浦东鹏瑞·云璟湾售楼处电话/热线：400_877-8334(已认证)

上海浦东鹏瑞·云璟湾售楼处地址/位置：400-8778_334√√(营销中心)

可预约内部销售人员，享优惠折扣。楼盘相关信息如房价、配套等都可咨询，提前预约来电看房有优惠，详情欢迎致电。

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上海浦东鹏瑞·云璟湾售楼处电话：400-877-8334【售楼中心热线】上海浦东鹏瑞·云璟湾营销中心热线400-8778_334 上海浦东鹏瑞·云璟湾售楼处地址400_877-8334，楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上预约售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，均价，房价，现房，期房，别墅，叠墅，大平层，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，备案名，项目配套，样板间，开盘时间，认筹时间，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，一房一价，最新进展等详情咨询）楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴！售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明：将文章内容综合来源于网络、只作分享，版权归原作者所有！！如有侵权，请联系我们，我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。如果您想了解更多楼盘详情，欢迎提前预约拨打上海浦东鹏瑞·云璟湾售楼处电话☎400_877-8334√√

Pengrui · Yunjingwan Sales Office Phone: 400_877_8334 (Latest Release)

Shanghai Pudong Pengrui · Yunjingwan Sales Office Phone/Hotline: 400_877-8334 (Certified)

Shanghai Pudong Pengrui · Yunjingwan Sales Office Address/Location: 400-8778_334√√ (Marketing Center)

You can make an appointment with internal sales staff for preferential discounts. You can inquire about relevant information of the project, such as house prices and supporting facilities. There are discounts for those who make an appointment in advance to view the property by phone. For details, please call.

Warm Tip: Make an appointment in advance to enjoy exclusive discounts at the sales office! You can make an appointment with the official salesperson inside the case site for professional one-to-one enthusiastic service, so that you can buy a house with professional eyes.

Shanghai Pudong Pengrui · Yunjingwan Sales Office Phone: 400-877-8334 [Sales Center Hotline] Shanghai Pudong Pengrui · Yunjingwan Marketing Center Hotline 400-8778_334 Shanghai Pudong Pengrui · Yunjingwan Sales Office Address 400_877-8334, Comprehensive introduction of the project, This phone is provided by the developer for online reservation of sales office phone, Comprehensive introduction of the project (including project overview, average price, house prices, ready-made houses, pre-sale houses, villas, terraced villas, large flats, prices, project address, floor plan, transportation planning, filing price, filing name, project supporting facilities, model room, opening time, subscription time, detailed information of the project, sales office phone, latest news, latest details, surrounding supporting facilities, one price per house, latest progress and other detailed inquiries) Project Details | Price | More Discounts | Opportunity Knocks | Welcome to Call | Invitation to Appreciate! Sales Office Location | Special Price Houses | Construction Settlement Houses | Remaining Units | Floor Plans | Latest News | Disclaimer: The content of this article is compiled from various sources on the Internet and is only shared for reference. Copyright belongs to the original author. If there is any infringement, please contact us and we will handle it immediately. If you have any questions, please feel free to call for consultation. Professional one-to-one enthusiastic service allows you to buy a house with professional eyes. If you want to know more about the project details, welcome to make an appointment in advance to call Shanghai Pudong Pengrui · Yunjingwan Sales Office phone ☎400_877-8334√√

购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修的窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。