上海2025年的首场土拍，没想到竟会如此激烈。

1月24日，第九批次1幅松江洞泾地块出让，吸引了4家国央企角逐：保利发展、招商蛇口、国贸、象屿。

最终经过51轮竞价，保利发展以总价20.52亿元竞得，楼面价29425元/㎡，溢价率高达27.93%，引发大家关注。

首先是容积率1.01，这是上海近十年土拍最低密度一块地。毫无疑问会打造纯别墅品质社区。

其次是总价超20亿，保利开年就在上海郊区大手笔拿地，叫价过程堪称近年最激烈的郊区地块。

今天总爷就和大家聊聊，保利上海“开门红”背后，关于城市和板块的深耕逻辑。

01

十年一遇，低密度别墅地块

首先看地块位置，位于上海西部老牌别墅住区。

地块东至泗砖南路，南至振业路，西至培沟溇，北至双溇河，距离在建中的地铁12号线延伸线站点直线约1.4公里。

环绕地块周边的，是一众低调的联排、独栋别墅产品，包括合生国际花园、长泰西郊别墅等，大部分门槛都是2000万起步。

而保利之所以如此看重这块地，背后有关于稀缺性和深耕的两点考量。

一方面是足够稀缺的低密度属性，超低的容积率仅约1.01。

上海近十年招拍挂出让1155块住宅、住用地，容积率1.01的土地仅此1块，因此这块地稀缺性无与伦比。

而10年前那块同样低密度土地，同样也是在洞泾被出让，足以可就具备低密度墅区土壤，本身也可以视为一个轮回。

另一方面是足够强的深耕逻辑，隔壁的热销注入强大信心。

这块地的隔壁，就是热销的保利西郊和煦，作为洞泾的现象级新房，连续多个月斩获板块销冠。

别墅一直是板块稀缺产品，西郊和煦联排早早售罄，几乎每一次都靠抢，所以新地块的市场呼声是非常高的。

根据总爷了解，新地块或将延续“1号地”嘉佩乐海派风，或许会出现首座海派嘉佩乐会所的社区配套，非常值得别墅客户关注。

当稀缺属性叠加深耕逻辑，这块十年一遇的罕见地块，保利发展自然势在必得。

02

深耕上海，产品力全面开花

之所以敢于溢价27.93%拿地，也是出于对产品的绝对自信。

在过去的2024年，我们见证了不一样的保利发展，他们产品力全面开花，深刻影响了无论是市区还是郊区楼市。

一方面在市区发力高端产品，通过稀缺性和差异化的打法，屡次打破上海楼市纪录。

去年保利溢价21.2%、楼面价88462元/㎡斩获杨浦地王，并推出了年度现象级产品保利外滩序。

凭借“内环内+正滨江+低密洋房”的产品稀缺性，市场对楼盘的预期不断拉升，吸引了全市层面客户关注。

而保利也注重差异化产品打磨，尤其是在户型上做出很大突破。建面约100㎡3房拥有完整宽适的餐厅空间，并在主卧+北次卧都配置270°飘窗，3个朝向可享受L型转角视野。

最终业绩也不负众望，保利外滩序BUND45以727%超高认购率，创造上海2024年度认购率纪录，并毫无悬念地开盘即罄。

不仅一个项目爆发，保利在市区的永兴里、世博天悦，均取得不俗业绩。尤其是保利·世博天悦，2024年全年销售额达到了150亿元。

另一方面，保利将豪宅理念运用到郊区产品，引领这轮五大新城产品迭代浪潮。

上海郊区这近两年被诟病去化慢，因此很多开发商都不敢拿地。

然而保利却迎难而上，他们创造性地将豪宅的户型、装标、服务运用到郊区，“降维打击”下走出独立行情。

在保利虹桥和著，保利用奢华酒店式手法，创造了约100米的震撼门庭，奠定了地标级城市封面的第一印象。

在保利西郊和煦，保利让次卧也实现270°L型飘窗，双向窗户采光轻松拓展出收纳空间，尺度感突破户型限制。

在保利虹桥和颂，保利规划约1900㎡超大阳光大草坪，赋予年轻人足够的面子和里子，刚需价格对标豪宅体验。

围绕产品升级和迭代，保利正在上海全面开花，让不同总价和需求客户，都能得到生活体验的提升。

03

土地市场，郊区出现结构性机会

说一个扎心的市场现实，上海郊区市场正在“渡劫”。

在过去的2024年，上海五大新城土地出让数量垫底，郊环以外更是仅5幅地块出让，相比2023年的11幅直接砍半。

然而随着市场环境的变化，郊区土地出让的质地也显著提升，毕竟开发商拿地需要看到利润空间。

比如这次2025年上海首场土拍，就拿出了十年一遇的低密度地块，可以预见明年市场会有更多优质地块出让。

最近上海挂出2025年二批次土拍地块，唯一地块位于嘉定新城远香湖，属于五大新城中的佼佼者，也势必会引发不少开发商角逐。

当市场出现结构性机会，对于有能力做出差异化产品的房企来说，依旧是一片星辰大海。

对于本轮土拍，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。