过去三十年，城市的发展使得上海楼市快速扩张，

房价在短时间内实现数倍增长，吸引了大量的购房者和投资客。

随着时间的推移，房价高涨和市场的过度投机成为上海楼市的主要问题。

自2021年以来，上海楼市开始出现明显的调整。

从老破小到老破大，从郊区次新，再到市区次新。

病来如山倒。

目前已经即将击穿2015年和20 20年的两波上涨行情，可以想象跌幅之大。

不过，这种下跌并不意味着市场已经完全冷却。

相反，市场的调整和转型是房地产市场发展的必然规律。

在这个过程中，一些缺乏竞争力的产品将会被淘汰，

而一些高品质、高性价比的房产将会受到市场的热捧。

所以即便在低迷的房地产市场行情中，有些小区仍能逆势上涨。

本期，我拿着研究院的统计数据，和大家一起看看，

这五年的时间，究竟哪些小区在上涨？

这里之所以选择2020年初-2024年末的时间周期， 是想验证从上一轮房地产牛市开始至这一轮房地产熊市结束的房价涨幅情况。

涨幅榜前十

2020年顶着前所未有的YQ事件，上海二手房市场“逆风翻盘”，

二手房成交金额超过一万亿，同比增长30%。

很多人，在那一波拉升中，入手了房子。

跨越五年的时间维度，房地产牛市熊市交替，二手房挂牌价成交价起起伏伏。

但2020年买入这些小区的那批人，已然成了赢家。

第十名：塘桥家化滨江苑

家化滨江苑，当年也是塘桥顶级瞰江豪宅。

距离黄浦江只有50米，小区后门就是滨江大道，整体户型南北朝向，全景落地窗，北望外滩，南瞰世博，远眺南浦大桥，夜赏陆家嘴CBD。

小区又位于浦东内环的洼地塘桥。教育资源抗打，生活又十分便利，还坐拥稀缺江景和顶级医疗资源的塘桥，是不少中产家长期待的地方。

187平同户型的三室，2020年单价7万多，2024年卖10万出头，现在小区挂牌均价12.3万/平，涨幅28%。

第九名：斜土路日晖二村

很多人都对老破小有误解，觉得老破小不值得买，即将被淘汰的产品。

但实际上，部分市中心核心地段老破小小区过去五年不仅跑赢大盘，甚至涨幅不输给旁边的次新房小区。

比如日晖二村，1954年建成的老房子。

当年主要是配给华东纺织管理局和华东工业部下属的纺织、五金和化工企业的工人。

据传老艺术家杨锡业曾经也住过这里。

杨锡业：86版西游记弥勒佛扮演者

从绿网的成交价格来看。

2020年年初时日晖二村成交单价在51976元/平。

2024年最近的成交单价是85726元/平，涨幅65%。

我们来看一个徐家汇的标杆次新房，中凯城市之光。

小区目前在绿网挂牌均价14.6万/平，在2020年前后的成交价在11万/平左右，涨幅不到30%。

如此看，日晖二村确实牛。

第八名：古美同济融创玫瑰公馆

2018年浦西中环线的新盘，当初开盘均价6.9万/平，与周边二手房价差不大，所以当时抢筹热度很高。

2020年初97平的三室成交价7.9万/平，2024年就涨到了12万/平，涨幅51%。

现在小区二手房价格逼近13万/平，当初买进的房东真的赚麻了。

为啥能涨得那么快，跟它的地段、交通、学区等诸多因素是成正比的。

同济融创玫瑰公馆是标准的地铁小区，距12号线虹梅路站3号口只有200米。

周边有闵行区平南小学、协和双语国际学校、上海市实验学校西校等学校，还有永乐、国美电器漕宝购物中心等大型商场。

另外，还包括古美医院、复旦大学附属儿科医院。

地理位置优越，周边配套设施齐全，楼龄新，这是它能穿越牛熊的原因。

第七名：赵巷凯迪澳澜湾

没想到吧，二手别墅也有上涨的。

赵巷作为上海政府规划的三大国际社区之一（碧云 西郊 赵巷），东邻虹桥核心商务区，西邻淀山湖风景区，南邻佘山旅游度假区，北邻漕河泾软件园开发区。

属于大虹桥与佘山共同辐射区。

环拥宋庆龄学校、协和双语国际学校、美国学校、英国学校、新加坡国际学校等国际高端学校。

交通有G50高速，成活配套有山姆、奥特莱斯、合生新天地。

2020年初挂牌价3.8万/平，2024年末挂牌价6.7万/平，涨幅75%。

第六名：镇宁路545弄

优质好地段，价格合适从来不愁卖。

镇宁路545弄，典型的老破小小区，2020年年初挂牌价6.6万/平，2024年末挂牌价11.7万/平，涨幅76.5%。

2020年二百多万买进的人，即便在熊市也躺着赚钱。

第五名：衡山路高邮路5弄

衡山路的小区地段价值最高、房龄折旧充分，资产泡沫相对最小。

高邮路5弄2020年初挂牌价10万出头，2024年末挂牌价已经达到惊人的18.5万/平，涨幅83.2%。

如果想买徐汇，不建议去华泾、长桥等比较偏的地方。

徐汇区越偏的地段，房价泡沫就越大。

第四名：斜土路日晖五村

日晖新村是徐汇第一批的工人新村，比曹阳新村晚2年。

之前斜土路街道以日晖五村为试点，计划原拆原还。

不过因为赔偿等各种原因，拆迁计划失败告终。

可怎么也想不到，斜土路的老破小，越老越吃香。

20年初的时候成交单价6万出头，现在挂牌价都12万多了。

地段好，总价低的小户型的老破小，真的太香了。

第三名：夏阳柏源晶舍

柏源晶舍，是绿地集团在青浦新城打造的TOD住宅，2018年时开盘认筹率不足50%。

2020年初挂牌价2.5万/平，2024年年末也涨到了5万出头，几乎翻倍。

带地铁的优质次新房，还是能够穿越周期的。

第二名：斜土路江南新村

江南新村是江南造船厂的职工宿舍，现在有六七十年的房龄了，

靠近4号线/12号线大木桥路站，是真正的徐汇滨江板块。

现在买这里的老破小，图的就是拆迁。

既然日晖新村的拆迁预期没了，那就期待下江南新村吧。

江南新村与东安新村仅相隔一个内环高架，具有合并开发的潜力。

地段好、小户型、待拆迁，buff叠满，房价自然降不下来。

2020年初挂牌价6万出头，2024年末挂牌价已经逼近12万/平，五年时间几乎翻倍。

第一名：龙华云锦东方锦园

要说熊市领涨的板块，徐汇滨江必定榜上有名。

新钱老钱都喜欢追捧一线江景豪宅。

徐汇最贵的二手房云锦东方锦园，涨得也最厉害，

2020年初挂牌均价12万，2024年末涨到了26万/平，涨幅116%。