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北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地块

宗地位置：地块位于海淀区东升镇。

用地性质：R2二类居住用地。

销售指导价：由开发商自由定价！

住宅楼面价：8.92万/㎡。

基本信息：土地规模42734.155平方米，规划建筑规模102561.972平方米，容积率2.4，限高48米。

拿地房企：中铁置业+招商+华润。

成交价：91.52亿。

溢价率：17.33%。

朱房双子地块凭借稀缺地段、成熟配套与产品革新，或将成为2025年北京楼市“现象级”项目，其成败将深刻影响海淀北部豪宅市场的格局。

朱房村（0029、0030）双子地块。地块与树村的“学院派”风格形成鲜明对比，这里以烟火气与成熟配套见长。地块位于北五环与京新高速交汇处，紧邻海淀第二实验小学（橡树湾校区）、清河万象汇（20万㎡商业综合体），生活便利性远超树村板块。周边成熟社区林立，尤其与华润橡树湾（二手房挂牌价12万-15万/㎡）仅一路之隔，形成“高端河景豪宅+回迁社区”的复合生态圈，既保留老海淀的市井气息，又融入新贵阶层的品质需求。

朱房村0029地块（华润联合体操盘）：主打120-180㎡改善户型，预计2025年5月开盘，售价约12万-13万/㎡。容积率2.4、限高48米，规划16层小高层，定位高端改善客群，与橡树湾形成差异化竞争。户型面积段120-180㎡，5月开盘，价格12万-13万/㎡；地块背靠回迁社区（控高80米，如靠山矗立），南临清河，形成“背山面水”的天然格局，回迁楼群成为天然屏障，象征“稳如泰山”的寓意。原住民以海淀老高知群体为主，原地回迁的5个安置小区（总户数超6000户）虽体量庞大，但设计较新、容积率2.8，品质预期高于传统回迁房，形成“众星拱月”的社区氛围，对商品房价值形成托举。

朱房村0030地块（建发独立开发）：聚焦200㎡+大平层豪宅，楼面价高达9.5万/㎡，预计售价突破13万/㎡。建发或将引入“王府中式”产品线，搭配科技系统（如开敞阳台、架空层），对标海淀顶豪市场，形成对永丰板块的“降维打击”。地块北侧规划公园绿地，叠加建发擅长的“宋氏园林”设计（参考厦门建发缦云），预计打造前庭水景、后院林苑的东方府邸，外立面或结合新中式与现代风格，成为北五环沿线的地标豪宅。

朱房村地块与3公里外的功德寺地块（指导价10.5万/㎡）相比，朱房地块凭借不限价政策和更成熟的配套，溢价空间更大；而西侧的橡树湾二手房（13万-15万/㎡）则为其提供价格锚点。若建筑设计成功融合滨水景观（如清河整治后的“清河之洲”公园）与科技配置，项目有望成为海淀北部的“封面作品”，甚至带动橡树湾二手房突破15万/㎡天花板。

不利因素：地块南侧北五环、西侧京新高速的噪音问题需依赖隔音技术解决，购房者需优先选择内部楼栋；还有44万㎡安置房若物业管理失位，可能影响板块整体形象，需关注开发商对公共空间的统筹设计。

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