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近12年来，通州主城核心区唯一的住宅用地出现了，他就是招商云璟揽阅。

作为“四代宅”，与之稀缺属性相伴的，它还是地铁上盖黄金地段+超高得房率的“好房子”+央企招商满配精装拎包入住+产业红利。

近来，规自委印发的《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，在昌平、顺义、大兴等5个平原多点新城实行，而且这次明确城市副中心（通州区）也可以参照执行。新建以及部分已拿地的住宅小区，将可以设计出使用面积更大、居住更舒适的“好房子”。

《技术要点》提出，可增加封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率，允许套内面积比较大的住宅可在起居室设置一定比例面积的挑空空间等一系列技术要点。

一直以来，基于限购，通州老城区和核心区有着一堆拿地二十年以上的老项目。

而新通州无非是靠着朝阳置换的物资学院区域、靠着本地外溢和置换的副中心周边，以及养老、文化、副中心配套周边的宋庄。

通州核心区域无房可买，成为了通州买房人的心头梗。

四通八达不如直通国贸

通州地铁规划了很多南7北6线路，确实解决了通州人以及新通州人极大的交通便利性，但不要忽略一点：近城区、近朝阳核心区的国贸，仍然只有八通线最直接、最快捷。

八通线作为通州与市中心连接的第一条地铁线路，其地位至今无可替代，它不仅贯穿了通州核心居住区，还是连接CBD的黄金走廊，成为通州居民通勤的首选。

尽管南7北6线路的规划为通州内部交通带来了极大的便利，但对于每天需要往返于通州与市中心的上班族来说，八通线的高效直达优势依然明显：从九棵树站到国贸站仅需32分钟。

未来，随着通州副中心的进一步发展，八通线的重要性不仅不会减弱，反而会因其独特的区位优势而更加凸显。

核心越级&生活悦己

一起来看看项目吧~

外立面：项目以“石材+铝板”塑造建筑的横向线条，采用大量圆弧倒角与大面积的光幕玻璃，筑就天幕流线立面。

以“森境会客厅”为主题，以森系为主基调，打造多个艺术绿意花园

540平米社区下沉商业+240米氧气环步道、全龄健身器械交付+2000平米核心花园。

地上双大堂，归家迎宾景墙+涌泉叠级水景，飘枝造型红枫+水刀雕刻logo。

超大窗墙比+全景落地窗+270°环景飘窗。

基本信息

楼盘名称：云璟揽阅

开发商：招商局地产

价格：指导价6.2万/平米，开盘有折扣。

位置：通州梨园镇，地铁1号线梨园站500米。

户型：79-89-108-128㎡三居四居。

容积率2.17、12栋楼6-16层的洋房+小高层、367户。

关键词

通州老城、成熟地段、副中心核心155平方公里内、环球影城利好、1号线旁、央企开发商、精装修、强收纳系统、落地窗、高得房率、好房子地块、地上双大堂。

土拍回顾

2024年10月23日，通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6001地块R2二类居住用地公开土拍。

用地面积15992.79平方米，规划建面34704.36平方米。容积率2.17，控高36米，局部48米。销售指导价都是6.2万/㎡，浮动8％。

招商以底价9.92亿元竞得该地块，楼面价28584元/平方米。

地段分析

大运河西侧，通州老城的南部，八通线和7号线之间。

直线距离运河CBD是4km，城市绿心4.5km，市政府4.5km。

超高关注度的环球影城也是项目必吹卖点，2.5km左右。但讲真，距离再近也没法做民宿，投资客就死了这条心吧，况且这种新小区的物业管理会很严格，对日租行为打击，千万别被忽悠啊。

有粉丝问：老城不至于十多年没供给土地吧？鑫苑盛世天玺、京澜誉府、京贸国际城、万国城市MOMA，这不是近几年的新房吗？

没错，但这四个项目全都是02年、03年拿地的，只不过一直没开发。通州老城的新地，确实稀缺。

老粉都知道，一休喜欢把地段给大家说透，尤其是周边状况，云璟揽阅也不例外。

项目西侧是商业用地，估计是写字楼，商场的可能性很低。再往西是云景东路，这附近的好多路都已云景XX来命名，这也是楼盘名字中“云璟”二字的由来。

项目东侧和北侧分别是二手房小区新城嘉园、云景东里，不算老，也算不得次新。

项目南侧是蓝岛大厦以及云景豪庭写字楼（商办公寓），值得一提的是东南角，规划了一个小公园，茶余饭后遛个弯没问题。如果想去大点的公园，东南方向步行700米，可以到梨园城市森林公园。

先说交通，“四横三纵三轨道”。

“四横”是指京通快速路、广渠快速路、京哈高速、九棵树东路。

“三纵”指的是五环路、通马路（九棵树西路）、六环路。

“三轨”指的是地铁八通线、7号线和6号线。

其中八通线现在直连1号线，无需换乘。

最近的是梨园站，距离600米左右，11站可直达国贸大望路，纯正地铁盘。

7号线较远，足足2公里，得倒公交，没啥必要。6号线更远，不提也罢。其他可期的小利好，还有M104号线、S6号线。

重点要提的是通马路，这是城市副中心与亦庄新城之间的快速联络线，一边是经济，一边是政治。 所以，也有在亦庄工作的粉丝来咨询云璟揽阅。

总结来说：

1条真临铁地铁线，2条有点远，2条可期小利好。

在通州老城工作的话，那最方便了，如果去朝阳，有京哈、京通快速路、广渠路（运通隧道），很方便。尤其适合国贸人群，广渠快速路真的爽。

2000米内的配套：

东直门医院（通州院区）、阳光新生活广场、领展购物广场（原罗斯福）、物美超市、强力家居广场、贵友大厦、淘宝城、环影12街区。

产品分析

云璟揽阅只有4个户型面积段，全部是三居四居产品。

79㎡的三居户型，真是太好了。

从结构上看，南北通透，明厨明卫，洗手台盆外置的三分离卫生间，还带一个小家政间。很多同面积段的户型，即便是两居，往往也是将客厅和餐厅做到了一起，云璟揽阅客厅区域非常纯粹，餐厅位置也很合适。

从尺寸上看，如果北向改为一个房间，那么4.85的面宽真的极度宽敞，小朋友的卧室会很大，而且还能有专门的学习区。南向3.6米客厅，不错了。关键是南北一共送了3块面积，很是实惠。

不到80平米，功能性依然非常强大。这么说吧，云璟揽阅79三居的实际居住体验，要比几年前大部分的89三居还强，尺寸、结构、装标都更强。省出10㎡的购房款，足够您全款添置一亮奔驰E系列轿车了。

在满足了功能性的情况下，入户玄关柜并没有取消，入户门也没有正对着厨房或者卫生间，风水方面也没啥大问题，对小面积来说，真是很不容易了。

89㎡三室两厅两卫。

客厅餐厅大尺寸的转角窗，送了L型大飘窗。主卧套房设计，U型厨房，客卫三分离外置，依然保留了家政间。

户型全部是边户，即便只有双面宽朝南，但大量边窗的存在，使得采光通风依然优秀。西边户的话，其日照时间要高于常规南北户型的中间户。如果是89㎡的东边户，可以更好的感受太阳叫醒服务。

北向的一间大卧室不是常规的朝北开窗，而是向东或者向西，个人很喜欢这种设计，比老产品好，对北方来说更实用，屋子更暖和。

相比几年前的89三居产品，云璟揽阅得益于大量的赠送面积，每个房间或者功能区都更宽敞。一休实地考察了89㎡样板间，即便做了双卫也没有违和感，确实放得下，不拥挤。

108㎡三室两厅两卫，C1户型。

对于大部分普通人来说，这就算是梦想户型了。南北通透、边户、三面宽朝南、明厨明卫、卧室明亮。小改善三居，住起来还算宽敞，占用资金不大，二手房容易流通。

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