作者：岩石

编辑：楚逸

风品：时完

来源：首财——首条财经研究院

越是艰难处,越是修心时。

2月12日，新城控股发布2025年1月销售业绩：实现合同销售金额约10.17亿元，同比下降72.45%；销售面积约11.56万平方米，同比下降77.44%。

中指研究院监测数据显示，2025年1月，TOP100房企销售总额2350.3亿元，同比下降16.5%。自身环比来看，2024年12月，公司合同销售金额约32.07亿元，同比下降32.56%；合同销售面积约37.87万平方米，同比下降42.65%。全年累计合同销售金额约401.71亿元，同比下降47.13%；累计合同销售面积约538.82万平方米，下降44.38%。

可见，无论自身同比、环比还是行业均值对比，新城控股1月销售业绩均不乐观。在行业环境逐渐回暖背景下，这难免有些遗憾。2025年没取得理想“开门红”，为周期穿越之路增加一份不确定性，该如何应对呢？

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现金流吃紧、业绩降幅加快

债压有多大

政策扶持托底，房市修复改善肉眼可见。

2024下半年以来，央地密集出台一系列促进房市健康发展的政策措施。涵盖调整限购、降低房贷利率、增加保障性住房等多个方面，旨在稳定市场预期，提振消费信心。

据北京商报梳理，北京二手房销售价格环比数据自2024年10月首次转涨后，已连续4月保持增长。一、二、三线城市同比降幅均呈收窄趋势。其中，一线城市降幅收窄幅度最高。

进入2025年1月，复苏效应进一步显现，一、二线楼市成交量和市场情绪均有回升。中指研究院数据显示，2025年1月1日至27日，全国30城新建商品住宅销售面积同比增长4%，20城二手商品住宅成交套数同比增长19%。

2月19日，国家统计局发布1月全国70个大中城市商品房销售价格变动情况。一线城市二手房销售价格环比上涨0.1%。其中，北京、上海和深圳上涨0.1%、0.4%和0.4%，广州下降0.2%。

市场结构性回暖，新城控股销售金额却仍大跌，说明于行业环境关系不大，主要问题还是出在自身战略布局、‌土地储备结构方面。

以2024上半年为例，新城控股一、二线城市土地储备占比约40%，长三角区域土地储备占比为19%，远低于行业竞品水平。比如金地集团，同期一、二线土储占比达75%。滨江集团土储中，杭州占比66%。

而相较一、二线城市，目前三、四线居民有效需求不足，这导致新城控股无法在政策调整后第一时间吃到更多红利。同时，三四线市场调整力度更大、去化周期更长，加剧了公司储备土地贬值风险，带来资产减值压力‌。

新城控股2023年报显示，报告期内资产减值规模高达55.63亿元，直接导致当年业绩变脸、净利大减。好在进入2024年，减值规模大幅减少，然而看看业绩降幅的加大，相应压力同样自知。

2024上半年，新城控股营收339.04亿元,同比下降18.83%;归母净利13.18亿元,同比下降42.16%。上年同期降幅为2.42%、24.28%。2024前三季营收515.63亿元，同比下降27.66%；归母净利14.55亿元，同比下降41.31%。而上年同期为增长15.43%、下降26.01%。

这对缓解‌现金流、债务压力不是好消息。截至2024三季度末，新城控股现金及现金等价物余额为102.25亿元，同期流动负债规模则达1993.57亿元，包括一年内到期的非流动负债125.42亿元。此外还背负着经营性负债462.15亿元‌。

由此再看开年的销售额大滑，痛失“开门红”，就需引起企业警惕了。开源证券研报指出，新城控股2025 年到期债务为6亿美元海外债及37亿元境内债，主要集中在下半年，2025年上半年公司能否加快去化，将决定公开债务能否如期偿还。

行业分析师王彦博认为，2024年以来，房地产政策持续宽松，政策导向从“去库存”“保交付”转向“止跌回稳”。当下从业者核心任务便是“保信用”“保交付”，信用是企业金字招牌，一旦受损将加剧去化挑战，最终形成恶性循环，不利企业业绩企稳复苏。

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多起诉讼缠身 保信用路漫漫

的确，商业世界中，信心形象至关重要。据新城控股官方消息，1月13日-15日公司2025年度经营工作会议举行。会上新城控股集团董事长王晓松作大会主旨报告。从宏观和行业环境出发，明确公司价值定位，进一步聚焦双轮驱动，持续保资产、保信用、塑团队、重能力，并提出新一年的目标，号召全体新城人正视责任、承担压力、使命必达。

客观而言，面对深度转型、种种挑战，仍能攻坚克难、坚守信用底线，新城控股的发展信心、成长韧性可嘉可敬。但所谓冰冻三尺非一日之寒，随着多起诉讼纠纷的曝光，也折射了保信用之路并非坦途。

如2024年12月中房网消息称，因包头东河吾悦广场项目拖欠工程款，新城控股集团一审被判连带清偿。

事件起因是，2019年3月东河吾悦广场项目二标段签订施工总承包合同，乙方为拥有建筑工程施工总承包一级资质的包头地方老牌建筑企业兴业集团。虽然目前东河吾悦广场项目均已竣工并交付，但新城控股子公司一直以各种理由推迟结算和支付工程款。兴业集团表示，拖欠的近1亿元工程款中，包括2200万元左右农民工工资。

双方对簿公堂后，2024年11月，包头市东河区人民法院作出（2024）内0202民初1645号判决书，判决新城亿卓和旭越公司共同支付1071万余元工程款和利息，新城控股集团承担连带清偿责任。

2025年1月14日，新城控股集团股份有限公司公告披露，下属子公司苏州新城创佳置业有限公司涉及的合同纠纷诉讼案已进一审判决阶段。判决结果显示，苏州新城需赔偿原告1.31亿元，其他被告承担相应赔偿责任，案件受理费、财产保全费、公告费、鉴定费由各方分担。新城控股表示，因不服一审判决结果，将向江苏省高级人民法院提起上诉。

2025年2月10日，济南新城创置房地产开发有限公司被济南市历城区人民法院列为被执行人，案号为(2025)鲁0112执1332号，执行标的53227.00元。天眼查股权穿透显示，该公司由新城控股持股，出资比99.01%。

上述纠纷只是一个缩影。企业预警通显示，截至2月20日，目前关于新城控股的司法案例多达463起，其中建设工程施工合同纠纷是大头，涉案总金额达6257.06万元。

行业分析师王婷妍表示 ，上述涉案金额虽然不多，可千里之堤毁于蚁穴。对企业而言，信用就像是鸟的羽毛，如果不爱惜，终将无法飞翔。房地产行业从增量奔跑转为存量深耕，发展逻辑打法的改变，意味着没有出险的房企更需稳扎稳打、爱惜羽毛。融资战略、投资战略、产品战略、人才战略才是企业长期核心竞争力。

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王振华“归来”、高管“落马”

未来战略何去从

实控人是一个企业的“灵魂”,是长期核心竞争力的掌舵人。

2019年，王振华一时失足被判刑五年。2024下半年，经多家媒体报道，其已刑满释放。据澎湃新闻2024年8月消息，出狱不久，王振华便与高管团队开会，以低调之姿重新介入公司管理事务。

尽管目前公开信息看，王振华未在新城控股担任公开职务，可股本结构上仍是实控人，对企业个人影响力依旧巨大。

2024年9月，新城控股高层开始人事变动。据澎湃新闻当月11日消息，公司发布一则内部通知，倪连忠被免去副总裁职务，还被移送司法机关处理。

公开资料显示，倪连忠出生于1966年，1995年5月加入江苏新城，先后担任工程部工程师、经理，常州富域发展有限公司总经理，公司项目总经理、项目管理中心总经理，新城控股项目总经理、项目管理中心总经理、副总裁等职，堪称公司资深元老。

除了倪连忠，据每日经济新闻，9月18日新城控股商业管理事业部原华中区域总经理袁欣也因严重违规违纪、涉嫌职务犯罪，同样被移送司法机关处理。此外，董秘陈鹏及两名独立董事也相继辞职。

一系列变动，引发市场对新城控股内控风控力的审视、未来战略走向的疑虑。回望这五年，王振华之子王晓松临危受命后，一改往期激进策略，掌舵期间采取了战略收缩、降本增效、轻资转型等一系列措施。

如2019年7月，新城控股公告，截至7月24日公司已签约转让10个项目，约占公司2018年末经审计归母净资产的13.62%，全部以现金支付，公司一次性回笼资金41.54亿元。公告表示，此番计划出让的项目总金额将不超过150亿。

另据时代周报消息，王振华上任后，新城控股大幅放缓拿地步伐，2019年3季度，公司仅通过挂牌方式取得13块地，相比之下2019年上半年为40幅地块，2018年前三季为80幅地块。

2019年报显示，新城控股在职员工总数28058人，2023年末则降至21917人。2019年管理费为38.20亿元。2023年为33.93亿元。公司董事长王晓松2022、2023年薪资连续下调，不过2023年仍达432万元。以万科为例，当年董事会主席郁亮税前薪酬127万元、总裁祝九胜薪酬为118.9万元。

地产行业相关人士张晓明认为，正是得益于王晓松掌舵的五年时间里，新城控股在行业风险来临前主动瘦身做减法，才能让公司在这波房地产暴雷潮中独善其身。当下公司转型战略初见成效的关键时期，王振华重回幕后，父子之间的经营理念是否一致，对公司转型与周期穿越将起到决定性影响。

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双轮驱动、长线价值

靠啥真正稳了

确实，企业兴衰、行业起伏是经营常态。关键是如何见招拆招、与时俱进，继而跨越周期、笑看周期。

众所周知，房地产周期性较强。客观而言，虽面临种种挑战，可相比一些出险企业，乃至万科、碧桂园等巨亏头部，在这轮残酷洗牌中新城控股业绩仍处可控范围、保持行业罕见的持续盈利，抗险韧性值得肯定。

这主要得益于“住宅+商业”的双轮驱动战略。以收入占比最高的房地产开发业务为例，2024上半年销售营收275.5亿元，占新城控股主营业务收入比达81.26%，业务毛利率10.93%，显著高于万科（7.25%）、金地（9.24%）。主要受益于上述文章分析的主动瘦身加降本增效策略。

公司有息负债从2022年的710亿元降至2024年6月的558亿元，平均融资成本由6.20%降至6.05%，且未来两年到期债券利率有望进一步下行至4.5%。经营性现金流连续6年为正，2024上半年净流入20.88亿元，为债务偿付提供安全垫。

商业地产方面，2024全年商业运营总收入128.1亿元，同比增长13.1%，顺利完成125亿元的年度目标。租金收入119.5亿元，同比增长13.0%，出租率达97.86%。

2025年1月，公司商业运营总收入11.62亿元，其中租金收入10.84亿元，同比增长13.4%。毫无疑问，商业地产的稳中有升给公司留出充分腾挪空间、堪称一块抗险“安全垫”。

以“吾悦”为例，2012年第一家“吾悦”广场开业至今，新城控股不断对吾悦品牌进行打磨，在用户体验、商家服务上不断迭新。截至2024年末，公司持有已开业+管理输出的吾悦广场共173座，轻资产拓展面积713万方，商管规模持续扩张。出租物业总建面达1604万方，可租面积958万方，同比增长5%，出租率同比提升1.41%至97.86%。

截至2024年9月末，公司总资产3426.64亿元，同比减少18.17%，其中货币资金133.17亿元，应收账款5.55亿元，存货1243.29亿元。总负债2585.43亿元，同比减少21.46%，其中应付账款462.15亿元，预收账款10.42亿元。总资产虽在缩水，可负债压力降幅更大，透出企业改革的阶段性成效。

王晓松表示，将根据市场情况灵活调整、以销定产，合理把握供货节奏；努力运营，继续保持经营性现金流为正；同时充分借助政策支持，有效调整流动负债和非流动负债的结构。未来，公司将继续贯彻“住宅+商业”双轮驱动战略，深入落实“稳运营、守价值、谋发展”的经营方针，持续推进地产开发与商业运营的优势互补、协同共进，与时俱进创新产品与业务，实现公司安全、稳定的运营。

字斟句酌，新城控股饱有脱困信心，并在查漏补缺、总结经验、精进打法，未来依然可期。但也要看到个中变数同样若隐若现。比如2024三季度营活动产生的现金流量净额同比大降79%、仅为17.81亿元，经营性负债则高达462.15亿元。现金及现金等价物余额仅102.25亿元，流动负债规模则达1993.57亿元。加上土地储备结构不佳、一二线土储远低于行业平均水平，内部管理问题、信用修复难题、王振华父子两代经营理念有无潜在冲突等，新城控股未来挑战依然不容小觑。

东方欲晓，莫道君行早。新城控股的冰火现状，也是行业发展的缩影。本轮洗牌周期是一次企业战略定力、核心成长力的测试，也是一场产业价值的认知博弈、重塑博弈。如何抓住政策红利改善短期流动性、修复业绩，借助商业模式创新构建长期竞争力、可持续长线价值，这是新城控股真正摆脱困境、真正稳了的关键。

不破不立、破而后立，新城控股脱困企稳、稳住阵脚仍有一场鏖战，市场在等待不一样的惊喜。

本文为首财原创