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2025年第11周广州城市更新市场周报

（3月10日—3月16日）

本期看点

政策资讯：

本期重点收录了1条国家级最新政策，内容主要集中于政府专项债支持土地储备。

行业资讯：

1.广东省自然资源厅培育典型带动全域土地综合整治深入推进

2.广州市环五山创新策源区城市更新刷新进度条！长湴、元岗片区控规方案专家“会诊”

3.广州天河区凌塘城中村改造项目首期地块用地获省政府批复

4.广州黄埔区茅岗路以西城中村改造项目塘口片一期正式摇珠分房

项目动态：

本期，广州市共发布标图建库动态调整公示1项，用地面积2.8万㎡、12个项目动态：合作企业成交结果公示1项；控制性详细规划调整1项，用地面积14.9万㎡；征收补偿安置方案公告1项；土地征收公告2项，用地面积2.1万㎡；三旧改造用地审批1项，用地面积0.4万㎡；微改造6项，用地面积26.9万㎡。

市场资讯：

1.土地挂牌

本期有3宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本期有3宗土地成交信息。

3.新盘入市

本期有3个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交1441套，成交面积154436㎡；商业成交53套，成交面积6421㎡；办公成交66套，成交面积41009㎡；车位成交603个，成交面积7621㎡；合计成交2163套，成交面积209487㎡。

政策资讯

本期重点收录了1条国家级最新政策，内容主要集中于政府专项债支持土地储备，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：自然资源部财政部关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知

发布单位：自然资源部财政部

发布日期：2025-3-11

文件要点：

1、明确发债要求及资金使用主体。申请发行专项债券的土地储备项目须纳入土地储备计划，并在全民所有土地资产管理信息系统中有对应的标识码。各地要优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划，确有需求的新增土地储备项目也应纳入土地储备计划。

2、完善专项债券申报审核流程。地方各级自然资源主管部门要组织谋划土地储备项目，优先选择成熟度高、操作性强、预期效益显著、风险低的项目，编制并审核项目实施方案，论证项目实施方案的可行性、合规性、合法性，包括纳入收回收购存量闲置土地清单情况、项目实施主体纳入全国土地储备机构名录情况、纳入土地储备计划情况、土地权属（是否存在抵质押、查封等情况）、项目融资收益平衡情况等，确保使用专项债券的土地储备项目融资收益平衡，指导督促有关方面及时上缴专项债券还本付息资金；配合财政部门做好相关专项债券发行管理等相关工作，将项目信息及时提供财政部门，加强与财政部门信息系统互联互通。地方各级财政部门要做好用于土地储备的专项债券发行管理监督工作。

3、做好资金和收益的综合平衡。用于土地储备的专项债券发行和使用应当严格对应到项目。一个土地储备项目由单个或多个地块组成，根据地块区位特点、实施期限、项目收益等因素确定项目范围。专项债券资金可在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用，但以单个土地储备项目为单位，确保项目融资收益平衡。各地要在评估本地区土地市场供需关系的基础上，认真做好项目需求论证，合理确定专项债券用于土地储备的发行期限。

行业资讯

1.广东省自然资源厅培育典型带动全域土地综合整治深入推进

3月11日，广东省自然资源厅在广州市召开全省全域土地综合整治工作推进会。会议全面贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，深入贯彻习近平总书记对广东系列重要讲话、重要指示精神和关于浙江“千万工程”重要指示精神，认真落实省委办公厅、省政府办公厅《关于深入推进全域土地综合整治助力“百县千镇万村高质量发展工程”的意见》（以下简称《意见》），总结我省全域土地综合整治2024年工作成效，谋划部署2025年重点工作，助力我省“百千万工程”在2025年实现“三年初见成效”目标。

会议强调，全域土地综合整治是一项长期的系统工程，必须抓住重点、找准路径、扎实推进。要围绕《意见》5个方面13项重点任务，推进5大类体制机制创新，确保全域土地综合整治各项重点任务落地见效。一是聚焦落规划，突出融合联动，夯实走在前列的空间基础。二是聚焦腾空间，突出建新拆旧，优化城镇、村庄的整体布局。三是聚焦稳耕地，突出适度流转，形成良田比较集中的农业格局。四是聚焦兴产业，突出节地提质，保障现代化产业体系建设。五是聚焦优生态，突出山海贯通，推动全省生态环境健康优美。六是聚焦强活力，突出系统集成，完善制度建设推进改革创新。各地要因地制宜、勇于实践、大胆探索，推出一批管用、好用、实用的政策，建立健全问题导向、系统集成的政策支撑体系，有力推动全域土地综合整治落地见效。

会议强调，各地要紧紧围绕“良田比较集中、村庄布局优化、产业集聚发展、生态健康优美”目标，统筹部署、敢于担当，全力推动全域土地综合整治工作再上新台阶。一要加强组织领导。二是抓好任务落实。三是强化典型带动。四是加强聚力协同。五是加强风险防控，确保全域整治工作严守底线红线，行稳致远。

2.广州市环五山创新策源区城市更新刷新进度条！长湴、元岗片区控规方案专家“会诊”

长湴村、元岗村位于市城市更新四大片区之一环五山创新策源区范围内，是天河区重点推进的“依法征收、净地出让”模式的城中村改造项目。按照今年6月底前城中村改造项目首期安置房开工建设的要求，市规划和自然资源局天河区分局（下称“天河区分局”）正在加快推进两村首期项目控规方案及整村控规方案的编制和上报审批工作。目前，长湴村、元岗村首期项目控规方案正在征求市职能部门意见，并于2月15日开展规划公示。

近日，天河区分局组织召开了环五山创新策源区长湴片区、元岗片区整村控规方案专家咨询会，会议邀请了周剑云、董黎、贺崇明、李萍、沈德忆五位专家组成专家组对方案进行评审。专家指出，优越的地理位置赋予了这片区域特殊的战略意义和生态价值，应紧扣环五山片区发展目标和诉求，强化长湴、元岗片区对周边院校及科研机构的空间服务功能，同时，片区规划应整合区域绿色开敞空间，强化绿道网络的联通。协调华南国家植物园优化区域生态结构设计。

下一步，天河区分局将结合专家意见指导项目公司、规划编制单位进一步修改完善长湴、元岗片区整村控规方案，推动环五山创新策源区高质量发展。

3.广州天河区凌塘城中村改造项目首期地块用地获省政府批复

广州市天河区凌塘城中村改造项目首期地块用地获省政府批复，该地块全部为复建安置用途，面积为3.5024万㎡，是天河区近期开展推进“依法征收、净地出让”城中村改造新模式项目中首个获得批复的城中村改造项目。

广州市规划和自然资源局天河区分局（以下简称天河区分局）全力对接上级审查部门，不断提升服务效能，协同天河科技园管委会、新塘街道、长兴街道及广州市城市规划勘测设计研究院天河分院等相关单位通力协作，以“专班攻坚、多线联动”机制破解用地报批流程堵点，不断缩短报批周期。

凌塘城中村改造项目的突破性进展彰显了天河区以人民为中心推进城市更新的决心，更为全市城中村改造用地报批提供“天河方案”。未来，天河区将持续探索创新路径，书写老城市新活力的时代答卷。

下一步天河区分局将继续积极推动完成该项目用地的批后实施和划拨供应手续，持续保障凌塘城中村改造项目复建安置房建设工作顺利开展。

项目首期地块位置示意图

4.广州黄埔区茅岗路以西城中村改造项目塘口片一期正式摇珠分房

3月13日，茅岗路西旧改塘口片迎来第一场户型摇珠分房，本次摇珠的4栋复建房，共计可提供555套回迁房房源。

塘口片第一栋安置房于2021年正式启动建设，目前在建复建房共5栋，其中4栋复建房合计555套回迁房源参与本次塘口片一期户型摇珠，涵盖86.1至184.5㎡等6种户型面积，满足各种居住需求。

摇珠现场，塘口片村民笑逐颜开，兴奋地规划着乔迁后的美好生活。村民们喜迁新居更进一步，很快将实现“家家有新房，户户有保障”，迎来美好新生活。

目前，茅岗路以西城中村改造项目整体签约率已超过91%，西华片完成复建安置房2145套，各片区在建安置房已封顶8栋，塘口片完成第1次摇珠分房。近5年来，西华花园、江贝花园等回迁房小区陆续建成投入使用，约900多户村民顺利回迁新居。富颐华庭配套广大附中学校、配套幼儿园已正式招收新学期学生。美好的生活场景触手可及。

鱼珠街道相关负责人表示，此次塘口片复建房摇珠，是深入实施“百千万工程”的又一生动实践。未来将继续通过完善的公建配套设施，为街坊带来高品质生活体验。

项目动态

1、标图建库动态调整公示

广州市越秀区2025年第一批“三旧”改造地块标图入库动态调整成果入库前公示

2、合作企业成交结果公示

广州市黄埔区黄埔街道下沙社区裕丰围旧村改造项目

用地位置：位于黄埔区黄埔街下沙社区裕丰围，东至丰乐南路，南至规划海员路，西至港务局机关村与黄埔公园，北至怡港花园

合作企业：（主）中交投资有限公司（成）广州峻森投资有限公司

中交投资有限公司：中交投资有限公司成立于2007年4月28日，注册资本59.6亿元人民币，是中国第一家成功实现境外整体上市的特大型国有基建企业（股票代码为01800.HK）——中国交通建设股份有限公司独资设立的对外投资平台。中交投资有限公司坚持以科学发展观为统领，依托母公司在基础设施建设领域的龙头地位和丰富的项目资源、强大的投融资能力、高素质人力资源、遍布全球的业务网络，致力于城市综合开发、围海造地、公路、桥梁、港口、房地产、金融、物流、能源、矿产、原材料、高新技术等领域的投资、建设和运营，取得了良好的经济效益和社会效益。

广州峻森投资有限公司：广州峻森投资有限公司成立于2008年，经查询工商信息显示，该公司大股东为科学城（广州）投资集团有限公司。科学城（广州）投资集团有限公司成立于1984年8月，前身是广州经济技术开发区建设开发总公司，2003年改制为广州开发区建设发展集团有限公司，是广州市政府批准成立广州开发区国资局授权经营的国有独资公司，是广州开发区最早成立的国有企业之一。科学城集团经过30余年的发展壮大，逐步形成以新一代信息产业、建筑业及城市更新、资产及园区投资运营管理服务、环境治理等为主营业务的发展格局。

3、控制性详细规划调整

广州市天河区凤凰街道柯木塱村城中村改造首期项目

用地位置：位于天河智慧城核心区范围内，地处火炉山森林公园以北，广汕一路、广汕二路以南，临近地铁6号线柯木塱站

用地面积：149400㎡

申请调整内容：

1.用地布局及指标：

为加速推进柯木塱村城中村建设发展，提升人居环境品质，优化广汕一路、广汕二路南侧的生产生活空间，将二类居住用地、商业设施用地、公园绿地调整为二类居住用地兼容商业用地、商务用地，原公园绿地在规划管理单元内统筹；规划调整范围内总建筑面积为39.5万㎡。周边地块根据道路红线优化相应调整用地边界，用地性质、建筑面积保持不变。

2.道路交通：

为满足片区出行需求优化道路红线。包括优化6条道路线位，为环山路、规划一路、规划二路、规划三路、规划四路、规划五路；拓宽2条道路，其中规划一路红线宽度由15米调整为20米，规划三路红线宽度由20米调整为26米。

3.公共服务设施：

规划公共服务设施共35处，较现行控规新增22处，总建筑面积为1.8万㎡，包含12班幼儿园、社区居委会、社区卫生服务站等。

4.规划管理单元：

结合调整后道路优化AT0302规划管理单元边界，用地面积由55.51万㎡调整为56.19万㎡，同步修正涉及的相邻规划管理单元边界和面积。

4、征收补偿安置方案公告

广州市从化区城郊街道东风村城中村改造项目

项目位置：位于从化区城郊街道

村民住宅征收补偿安置：提供货币补偿、产权调换两种安置方式。

（一）货币补偿安置：安置资格人选择货币补偿安置的，按核定的补偿安置面积乘以建筑重置单价，确定其被征收住宅的重置价补偿。

（二）产权调换安置：本项目产权调换房屋选择提供位于从化区河西安置区的拆迁安置房、从化区河东安置区的拆迁安置房、从化区东风村城中村改造项目拆迁安置房。按照征收实施部门核定的补偿安置面积（最高不超过280㎡）进行产权调换。在签约限期内签订补偿协议并搬迁的，在房屋补偿安置面积280㎡以内（含280㎡），可选择“拆一补一”形式予以产权调换。逾期未签订补偿协议并搬迁的，被征收房屋权利人应当与征收实施部门结清货币补偿金额与产权调换的房屋建安成本的差价。

5、土地征收公告

广州市白云区江高镇广州市迪士普音响科技有限公司旧厂房微改造项目

项目位置：位于白云区江高镇

用地面积：14279㎡

征收土地的位置和范围：江高镇夏荷路1号，东侧靠近广州邻家女孩时尚服饰有限公司，南至夏荷路，西侧靠近广清高速、田南路，北侧靠近鹤云路。（范围详见附图）。

补偿安置：2001年6月至2003年1月，原江高镇政府下属单位广州市个体私营经济试验区开发有限公司和广州市个体私营经济试验区管理委员会分别与所有权人广州市白云区江高镇大田村民委员会（现为广州市白云区江高镇大田经济联合社）、大田村鹤一经济合作社、大田村鹤二经济合作社和广州市白云区江高镇珠江村民委员会（现为广州市白云区江高镇珠江经济联合社）、珠江村榕和经济合作社签订了征地协议，并于2002年6月至2012年8月共支付了征地补偿款共计200.9万元，已落实补偿安置。

征收土地范围图

广州市海珠区南洲街道东风村城中村改造项目四号地块

项目位置：位于海珠区南洲街道

用地面积：6261㎡

征收土地的位置和范围：东风村城中村改造项目四号地块（详见附图）。

公告期限：2025年3月14日至2025年3月27日。

征收土地范围图

6、三旧改造用地审批

广州市黄埔区云埔街道刘村社区刘村、格岗片区旧村改造项目

用地位置：位于云埔街道刘村社区

类型：集体土地完善转用手续

用地面积：3643㎡

7、微改造

广州市白云区三元里街道桂花路1-15号小区老旧小区改造项目

项目位置：位于白云区三元里街道，项目东至飞鹅路，南至桂花路，西至金桂园紫荆路，北至飞鹅西路

用地面积：10200㎡

建设规模和建设内容：改造建筑总面积约43500㎡。项目改造内容共35项，房屋建筑本体共用部分16项，小区公共部分19项，其中基础类25项，完善类8项，提升类2项。改造内容包括楼栋门、楼道修缮、楼道照明、楼栋供水设施、楼栋排水设施、适老化设施、增设消防设施、修缮围墙、三线整治、雨污分流、小区绿化、小区公共空间、小区入口等。

总投资：1190万元

资金来源：白云区财政资金

广州市白云区三元里街道松柏东街华兴苑小区老旧小区改造项目

项目位置：位于白云区三元里街道，东至松柏东街，南至兴泰路，西至百事佳，北至三泰公园西苑

用地面积：14300㎡

建设规模和建设内容：改造建筑总面积约39100㎡。项目改造内容共33项，房屋建筑本体共用部分12项，小区公共部分21项，其中基础类18项，完善类12项，提升类3项。改造内容包括楼栋门、楼道修缮、楼道照明、楼栋消防设施、修缮围墙、三线整治、小区绿化、小区公共空间、小区入口等。

总投资：1860万元

资金来源：白云区财政资金

广州市白云区新市街道南航新村老旧小区改造项目

项目位置：位于白云区新市街道，东至纵横缤城花园，西至棠新路，北至白云二线，南至棠乐路

用地面积：43987㎡

建设规模和建设内容：改造建筑总面积约120500㎡。项目改造内容共30项，房屋建筑本体共用部分9项，小区公共部分21项，其中基础类16项，完善类10项，提升类4项。改造内容包括更换楼道照明设施、楼道修缮、更换楼栋消防及排水设施、清疏化粪池、外墙治理、防盗网增设逃生口、重铺小区道路、地面铺装、修缮围墙、完善小区绿化及公共空间、增设非机动车泊位及充电桩、增设急救设施等。

总投资：4420万元

资金来源：白云区财政资金

广州市白云区三元里街道桂花路81-99号小区老旧小区改造项目

项目位置：位于白云区三元里街道，东至飞鹅路，南至桂花路，西至广州大学北校区学术交流中心，北至广州大学北校区学生公寓

用地面积：5100㎡

建设规模和建设内容：改造建筑总面积约16000㎡。项目改造内容共29项，房屋建筑本体共用部分13项，小区公共部分16项，其中基础类20项，完善类7项，提升类2项。改造内容包括楼栋门、楼道修缮、楼道照明、楼栋排水设施、室外消防设施、地面铺装、“三线”整治、非机动车泊位、小区公共空间、小区入口等。

总投资：620万元

资金来源：白云区财政资金

广州市白云区黄石街道成丰大厦老旧小区改造项目

项目位置：位于白云区黄石街道，东至黄石中学，南至黄石东路，西至机场路，北至黄石花园

用地面积：3676㎡

建设规模和建设内容：改造建筑总面积约34590㎡。项目改造内容共33项，房屋建筑本体共用部分15项，小区公共部分18项，其中基础类21项，完善类10项，提升类2项。改造内容包括楼栋门、楼道修缮、楼道照明、楼栋排水设施、增设消防设施、修缮围墙、雨污分流、小区绿化、小区公共空间、信息宣传栏等。

总投资：550万元

资金来源：白云区财政资金

广州市越秀区矿泉街道广园西片区老旧街区改造提质项目

项目位置：位于越秀区矿泉街广园西路15号、广园西路20号、广园西路29号、莲塘前街4号、莲塘前街6号、莲塘街13号、王圣堂莲塘街15号之1-4号

用地面积：192200㎡

建设规模和主要内容：本项目涉及越秀区矿泉街广园西片区老旧街区，包括兴隆、王圣堂、站西、松岗等社区。改造范围涉及用地面积19.22万㎡、7个小区。建筑数量34栋，总建筑面积78342㎡。改造街区配套道路、绿化、消防、安防等基础设施，以及社区综合服务、文化体育等便民公共服务设施。对小区建筑外立面进行整饰、更换大门、改造非机动车棚等。本项目不新建建筑，主要以现状建筑改造为主。

总投资：约6421万元

资金来源：政府专项债

建设期限：2025年-2027年

市场资讯

1.土地挂牌

本期有3宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本期有3宗土地成交信息。

3.新盘入市

本期有3个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2025年3月10日至2025年3月16日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

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