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我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

房段子购房咨询团队（幕后分析及数据+社保、公积金、贷款合作团队+新房、二手房买卖团队），针对你的个人问题，一些简单的可以直接免费回答。

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粉丝


提问

成都富裕家庭很多吗？怎么随随便便几大百万的新房又一抢而空呢？怎么身边没遇到的人也没多少钱呢，哪来的那么多有钱人？

房段子解答

什么叫富裕家庭？你我的肉体感知不重要，有钱人身边全是有钱人，穷人身边全是穷人，都存在幸存者偏差。

成都有钱人比想象中的更少，但是也足够楼市消耗7年+。

上个月，2024胡润财富报告新鲜出炉，涉及全国和一线沿海的发达城市就不说了，免得伤自尊，只看成都的话。

1、成都家庭净资产（⭕含除去贷款后的房产、车辆、现金等家庭总资产）超过600万元有39800户（✅七普全成都有7419822户家庭，也就是每186户才能找到1户净资产600万+的土豪）；

拥有600万元可投资资产（⭕现金存款、股票、可变现的非自住房产等）的家庭有14200户（522户里只有1户）。

2、成都家庭净资产超过1000万元有17500户（424户里只有1户，相当于整个小区就出现了一个？）；
拥有1000万元可投资资产的家庭有9800户（757户里只有1户）。

2、成都家庭净资产超过一亿元的有1500户（4946户里只有1户）；
拥有一亿元可投资资产的家庭只有930户（7978户里只有1户）。

这个时候，可以掂量下，自家已经达到第一类的净资产600万+了吗？

最后再来说下，成都去年卖了多少套豪宅？

据锐理数据年报显示，超过600万总价的新房一共卖了5419套（占全年5.4%）。

因此粗暴地说，假设有钱人都拿来买房，而且是全款买房，那么大概还可以消耗7年（净资产600万+）。

超过1000万总价的新房去年卖了1025套，还可以消耗17年。

从某种意义上可以解释为啥成都新房越修越大，越来越贵。

成都算不上富裕，但有钱人还是够多，关键是怎么寻找这些有钱人，掌握一手信息的贝壳下场拿地，是个启示。

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粉丝提问

你好，我目前在成都有一套房，贷款了80万，是商贷，请问有没有必要转为公积金贷款，之前我是没用过公积金贷款的，后续有可能还有买房打算的。之所以问转公积金，是因为我们这边有特殊政策可以支持转公积金。如果可以转的话，转了然后把现金留着理财，以后要买再还完，公积金可以用两次吧？我家老人在新津有一套房，在成都还有一套90平的房，我还有必要在成都买房吗？

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

目前你是成都首套房，有80万的贷款，打算3年内还完，现在来说的话，你是可以商转公，基本上利率就看怎么变化了。

目前你们名下只有一套的话，按照商转公，那么过来也是公积金的首套房，首套房的利率是2.85%，相比商贷（3.25%以上）还是有少许差别的。

比如80万，商贷30年本息的话，3年下来利息是7.56万（还的本金和剩余贷款不考虑，都是实打实要自己凑集资金来还的）；但假设是公积金的话，那么3年利息是6.6万。

也就是说，假设你们能免费商转公的话，这么折腾下来，大概能节省1万的利息成本。说多不多，说少也不少。

至于你说的以后再买房用公积金的事，严格来说，要看3方面，一方面以后买房公积金额度也不会更高，基本上成都最高限额就是100多万，所以这次商转公，是把额度发挥到极致了的。第二方面是你再买二套房，公积金利率是3.33%，相比商贷3.25%还更高，所以二套用公积金反而不合适。因为你第一套全款结清的情况下，公积金贷款第二套就是3.33，商贷可以算作是首套房，利率是3.25。第三方面，你在短短3年内结清公积金贷款后，不影响你后续买第二套房，到时候公积金利不利用都无所谓（成都只有首套二套房可以公积金，第三套拒贷）。

再回来说你们的资产布局，新津的房子估计老人自住，二八的房子不清楚品质如何，拿来长期出租和保值也没大问题。你们华润24城9期这个买的挺好的，价值不错挺高，长期持有是可以的。另外你们再买的话，就是小家庭的二套房，这个时候我建议先不要盲目考虑入场，多观察，汇聚好资金，首套房结清后，结合市场走向，家庭实际需要（孩子以后毕业成年等）再来做资产布局吧。

总的来说，我觉得商转公倒也可以的，节省一点利息，完成了后，就按照既定步骤，再次商定二套房的布局，为两个儿子做长期打算。



粉丝提问

你好，我对象名下的一套房子，打算卖了，是鹭湖宫11区A组团，147平的，有客户报价120万，不晓得是否合适？在13楼，套四飞机户型，总28层，南北通透，毛坯房，中介那边收费1.5%，你看看合适卖了不？中介催我们明天去签合同。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

鹭湖宫11区位于温江腹地，周围算是旅居为主，缺乏产业人口和楼市概念，是西控环境下还比温江城区（光华大道、温泉大道）更偏僻的区域，从旁观者清的角度来说，的确是没有多大价值的板块。

它的未来，我认为是吸引一些温江本地的客群，偏养老旅居的购房者，整体还是比较狭窄。地铁远，学区一般，商业一般，国色天香运营得也很一般了。加上你们不自住，需要置换的大背景下，我是支持你们卖掉的。

以前我说过有三种人适合卖房。1、难以自持的（投资的、杠杆高、需要止损，套现应急的）2、置换客群（低卖低买，降低摩擦成本，注意拉长观察周期）3、逆行情的垃圾资产（行情好与坏都应该卖）。

你们目前的情况应该是介于2、3综合的状态。当然，房屋本身的品质也不多说了，整个楼盘还是定位于刚需刚改的，品相一般。

现在再说鹭湖宫11区的价格问题。建面147平，清水单价大多挂牌8-9k左右，精装则能上万。我们房源本身是清水房，所以从挂牌来看，8k多倒也符合真实的市场行情。邻居们都挂牌出来这个价格了，而且不是一套两套，关键是成交价往往还要往下砍，所以对方有120万买入的话，折合8160元的单价，我觉得虽然不高，可能没达到你们的心理预期，但针对这个行情，并没有乱喊价格。

最好的情况是以120万为基础，双方再往中间撮合一下，（撮合的理由是什么呢？是别的好些其他房源没有满二，有高额增值税（大概六七万，但是你们这套是已经满2年的，所以天生具有更强的价格优势。）但你们保底是要120万，保底是要卖出去，能明白这个意思哈？就是成交为第一目的。

从成交历史来看，11区类似的户型，137平年中卖了一套117.6万的，折合单价8584元，和当前你们这套差别不大了，是很能参考对比的。这一套也是清水房，但是没满二。

5月初还成交过一套147平的精装房，总价142万，也就是多出来22万的溢价，折合到单价里是1500元/p的装修，这个是正常的不高的，所以它去掉装修后，实际的清水价值也是120万左右，这一套也可以重点参考。

总的来说，目前买家报价120万，略低（考虑到历史成交和你们满二的问题），但也不是不能接受，抓大放小的基础下，重点考虑抛售掉这个资产，考虑后面去置换的事。

之所以喊你们保底是要成交，因为现在进入了传统淡季，下一次缘分买家，就非常非常难等到了，除非你们运气很好，也敢于赌缘分。