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前几天，一个叫孟晓苏的人说，应对美国关税战的利器是重启我国的房地产市场。

很多人可能不了解这个人，我先用他的头衔把他简单介绍下。

原国家房改课题组组长、中房集团原董事长、中国金融 40 人论坛学术顾问。

这三个头衔可以总结成一句话，孟既是商品房体系的设计参与者，同时也是这套体系下的利益获得者。

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孟晓苏曾在1996年担任“启动住房建设成为国民经济新增长点课题研究与住房改革方案设计”的房改课题组的组长。

从1996年10月开始小组成员就到北京、上海、广东、江苏等多地进行调研，最终1998年3月课题报告顺利完成。

而就是在这份报告的基础上，1998年7月国wu院出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，至此正式开启了中国城镇化住房制度改革，与此同时也结束了福利分房制度。

商品房从此登上了经济大舞台的耀眼C位。

接下来发生了什么，大家就都很清楚了。

参与了设计商品房的体系框架，自然就要在这套框架里大肆获利。

孟晓苏现在虽已不是中房集团董事长，但却依然还在房地产相关行业“勤劳深耕”。

按照之前天眼查的公开信息显示，孟晓苏在一家名为汇力的私募基金现担任董事长职务。

根据在搜索引擎查到汇力基金简介显示“汇力基金是依托与中国房地产开发集团的战略合作关系，专注于全国各大中小城市中房旧住区的改造与重建工程，同时兼顾大城市周边热点区域的大规模新城市建设，及对其他新兴产业的关注与扶持”。

什么叫做行业深耕？这就是。

你以为人家参与的只是盖盖房子的普通房地产公司，其实人家是和中房集团有战略合作，且专注于新城建设和旧城区改造这种一般地产公司吃不下的业务的地产巨擘。

所以这种为房地产代言的人所说的话，听听就好。

2018年孟晓苏还在接受采访时说过，房地产还有20年的好光景，结果现在是什么样子大家都看到了。

也理解，王婆卖瓜嘛，你还能不让人家“吆喝”几句了？

着急让房地产“起死回生”的不止是孟这样分利者，地方上同样与时俱进的在想着新的办法拉楼市一把。

和孟晓苏为楼市站台发言几乎同时发生的是4月16号青岛出台的楼市新政，允许向35岁以下青年提供一种特殊的低月供房贷。

简单说就是前10年仅还利息。

举个例子，本来按规定每月500元，现在负债“对象”的收入不达标，无法完成这样强度的还款要求，可救楼市的任务又必须完成，怎么办？

先少还，再多还。

开始每月只需还款100元，降低购房者的压力，然后到了某个时间节点后，直接加码到每月1000元。

总量不变，变的只是前后不同时间段内还款的强度，最终该还多少钱，一分都不会少。

怎么说呢，再找不到比“朝三暮四”更合适的词来形容这个金融工具的创新了。

其实不止青岛，苏州在3月10号也推出了所谓“低首付、低利息、低月供、宽期限”的三低一宽的楼市金融工具。

和青岛的政策本质上没有区别，就是降低各种“踏入”楼市的资金门槛，从而尽可能的挖掘更多的潜在购买力。

透过现象看本质，这些政策的背后是什么？

是居民端对于楼市购买力的极端缺乏，是居民端对债务抗压能力的极度弱化。

换句话说，就是在当前15%这样史无前例高杠杆低首付政策都无法刺激楼市的的前提下，推出了门槛更低同时也更激进的金融工具

30%首付不行？那就25%，还不行？那就15%，15%也不行？那就把月供搞成先低后高的气球贷模式。

不断降低的首付门槛就是不断抬升的杠杆，而更高的杠杆则代表着个体要承担更多的债务。

100万的房子30%首付，贷款是70万，而15%的首付，贷款就是85万。

同样的利息，哪个收取的更多一目了然。

更大的负债压力被高杠杆不断传导给购房的个体，这时本来是应该让居民端休养生息，用财富分配体系改革和福利保障来缓解为楼市“接盘”群体们的负债压力。

可现实的情况却是，部分城市为了房地产产业正在以更激进化的金融工具继续挖掘居民端仅存的“负债空间”。

居民端担心的是什么？无非就是高杠杆背后的高负债自己是否能顺利背完20年。

这下好了，先给你减轻10年负担，把债务压力的大头放在未来，你先把房子买了再说。

未来失业还不起房贷怎么办？那是你的事，和楼市无关，起码和当下的楼市无关。

“部分”地方的楼市，现在只顾得上看眼前。

所以说，这种金融工具的设计，不管横看竖看，都让人有一种吃了今天不管明天的感觉。

想当年我们批评美国次贷危机中的金融产品时，本质上不就是无限制的放低门槛，然后吸引那些本就没资格或者说不具备还款能力的人去负债买房吗？

怎么当年批评美国的那套，现在我们自己某些城市先用上了？

现在为了挖掘楼市购买力而设计出这种月供都要变成先低后高的模式，其实从侧面就足以证明居民端对楼市的承载能力有多低，对债务的厌恶有多强。

正常的情况是什么？是在放大了金融风险的15%这样超低首付都没办法起作用的情况下，就应该考虑居民端是不是已经到了负债的极限，而不是用更激进的金融工具为楼市打“兴奋剂”。

有些人或许忘了，透支身体的兴奋剂打起来是会有副作用的。

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其实我一直不知道部分城市以及一些大佬专家学者们为什么就对居民部门的负债能力这么有信心？

是因为居民端有不断增长速度持续升高的可支配收入？

还是能享受堪比北欧小国的福利？

又或者是家家户户都有着丰厚的来自金融市场的资产性收益？

我看这些貌似都没有，既然都没有，那挖掘居民端负债的信心到底是哪来的？

就是因为我们有着冠绝全球的吃苦耐劳的“特性”吗？

大家好像商量好一样，一致的认为居民部门还可以“挖掘”的负债能力远远没到尽头。

于是，今天接力贷，明天气球贷，用尽一切金融工具想尽一切办法把居民部门仅存的那点负债空间都要填实填满。

前几天的文章谈到了外贸转内需时，我心里就担心房地产这边来幺蛾子，但是碍于篇幅问题我没写。

没想到，该来的还是来了，到头来房地产依然准时到场没有缺席。

我可以肯定的说，青岛的模式绝对会被继续效仿，不一定是原封照搬，但内核是一样的，甚至升级也说不一定。

“你青岛能挖掘居民的负债空间，我们城市就不行？”

毕竟在一个存量市场内，各大城市对存量购买力的争抢一定是残酷且不遗余力的。

可问题是，这样靠金融工具透支未来的寅吃卯粮的小游戏，真的就能一直玩下去么？

如果接下来学习类似操作的城市越来越多，那一些未来的“剧本”就不难猜得出来。

比如今天把房地产拉起来一下然后媒体兴高采烈，接着明天媒体又纳闷内需消费怎么总是提振不起来？

给明天的自己挖坑，然后明天掉进坑里后又纳闷的问一句：“这么大的一个坑谁挖的？这不是害人吗”？

更有意思的是，一些城市一边大力刺激房地产恨不得一片蓝色小药丸下去就让楼市重振雄风，一边又赶着招商引资发展产业。

不管什么产业你最终的产能，一定会以直接或者间接的方式销售给居民端。

可问题是，前面把房地产刺激后已经对居民端的储蓄和未来现金流“咬”了一大口，未来的居民哪来的更“旺盛”的消费能力？

而没有旺盛的消费能力，这些增量的产业投资，到时请问从谁身上找回报？

居民的消费能力还能撑得起他们的投资吗？

3月的社融数据已经公布，政府债券的融资达到了1.47万亿，同比多增加了1.03万亿，占比新增社融比重达到40%。

而企业部门的中长期贷款同比少增200亿元，一季度累计同比少增6200亿元。

中长期贷款的减少代表着企业部门并没有长期投资的打算，原因就是上文讲的，居民端没消费能力，企业自己清楚在这种情况下加大投资，换回来的大概率是纯纯的债务，而不是丰厚的收益。

至于居民部门的中长期贷款，也就是房贷，依然同比出现了高达9%的下降。

注意，中长期贷款的下降不是银行没钱，更不是银行卡着门槛不给放钱。

是居民不借钱。

这就是货币政策的“软弱”性，你金融机构再宽的门槛再低的利息，最终仍然需要有人出手去“借”，钱才能流出银行走向楼市。

如果最后“借”这个环节没有人接盘，那么下降就是必然。

不去借钱的原因无非就那么两个。

第一觉得房价没站稳，不愿意为那些既得利益者们制造的资产泡沫买单。

第二觉得自己未来收入不稳定，不敢背负这么多的债务。

不管是哪个，最终的结果都是拒债不借钱，

可问题是，如果居民不借钱买房（房贷），楼市这条分利链条上的所有“分利群体”就分不到一分钱。

有人负债，就有人获利，在楼市中居民的负债，就是那些分利链条上某些群体的获利。

怎么办？只能让“专家”站台吹风，让部分城市发明诸如气球贷这样的超前卫的金融产品。

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从居民部门对房贷的抗拒，到企业部门对中长期贷款的疲软，很明显现在市场最缺乏的是信心。

居民怕未来收入不稳定从而负担不起债务，企业怕投资缺乏有效回报导致负债增加。

这一点上，是共通的，不仅是中国全球目前都是如此。

为什么最近黄金价格有些“狂野”？就是因为市场没信心。

我们都知道，黄金一直以来作为货币或者货币等价物的最大优点就是稀缺。

你没办法像美元一样去超发这个东西。

因为相对于几乎无上限印制的信用货币来说，黄金的稀缺性足以让其可以成为任何时期的锚定物，而这个效果越是在经济波动强烈甚至未来可能出现衰退的情况下越是猛烈。

那句老话，乱世黄金盛世古董，基本就是这个意思。

逻辑很好理解，不管未来中美关税问题还是整个全球化进程如何，在相当长的一段时间内，全球经济的波动甚至增速大幅放缓的可能性都在增加。

参与全球化中的中国会受到波及，美国也一样。

于是大家开始各想各的办法，美国喊的口号是制造业回流，我们竖的旗帜是提振内需消费。

大家各自都有难题要解决。

而双方在对抗彼此的同时，肯定会更多的刺激本国对内的经济，而刺激经济时宽松的货币政策必然不会缺席。

所以黄金因为资金涌入而出现的上涨，首先就是对冲一下货币可能出现的贬值，其次就是规避因为全球关税问题而引发的其他投资市场的风险。

股市期货债券房地产等等投资市场的风险都在被放大，这时黄金的特性就突显出来了。

简而言之，黄金市场的热度越高，证明市场和资金对未来全球经济的预期愈发缺乏信心。

这和去年的国债热，多少有一些相似之处。

彼时的国债此时的黄金，资金的涌入不是看准了在这些上面未来一定能赚大钱，更多的而是图个安全。

简单说，当下进入黄金市场这个避风港的门票价格（金价）不断上涨，就是市场对未来风险集体预警的一种最直观的体现。

而在这种情况下，房地产很难有什么回暖的动力，不然现在新闻上的就是各国房价飞涨的新闻了。

当然，大部分没有资产性收益的普通人不用过分紧张，因为大家本就没有太多可以失去的。

其实对于绝大多数只有工资性收入的普通来讲，度过未来这个不平稳的时期难度不算很大。

大不了就是再紧一紧裤腰带的事情，过去大家又不是没紧过。

难的是那些因为购入资产而产生大量负债的人。

这部分人的特征是这样的。

当初趁着货币政策的东风，以启用高杠杆的方式撬动了远超自己收入能力的房产，然后“满怀”希望等着房产升值后，转手卖给后来进场的接盘人群，从而折现他人未来20年的现金流。

想法是美好的，但现实里，大部分怀有这样想法的人，现在正在吃着资产贬值和高杠杆产生的高负债不停吞噬现金流的双重苦果。

尤其是2020年之后进场，以投资为主且动用了高杠杆的这群人最为明显。

二手房那边堆积的那些着急出逃的房源，不就是这么来的吗？

而在关税战的冲击下，连锁反应会一环套一环的发生，这些手握资产（更多是房产）同时大量负债的人，他们的收入来源一旦被关税战的冲击间接波及到，那么打击将会是巨大的。

有人可能会说，没那么巧吧，怎么收入来源就刚好是可能被关税战波及到的产业呢？

其实压根用不上波及，光把外贸产能转内销后，可以预见的外贸转内+之前国内产能的结合，就会让产能之间的竞争就会展开。

更多的产能会竞争本就不算“强势”的内需消费能力，价格战，裁员，降薪，这些不是不可能的。

在这种冲击下，“部分”资产泡沫除了继续破裂，很难有第二种可能。

关税战的冲击波，不会是国内房地产的重生契机，大概率只会是加速房地产下滑的“润滑剂”。

所以在未来一段时间里，普通人尽量保持稳定的现金流收入，减少负债甚至短暂压制一下自己创业投资的“强烈”欲望。

大国之间的对抗博弈，从媒体的报道上看是风起云涌，就像在看一部精彩绝伦的爽片。

而实质上，任何全球关税冲突引起的波动，大多数时候都是普通人承担的更多。

因此，如果你也是普通人中的一员，最好学会保护好钱包，珍惜好工作。

蛰伏再蛰伏。

就这样。

感谢大家阅读，如果喜欢