01

北京每年都会新出几十个项目，有昙花一现的开盘，有顺销期热销的红盘，有中途逆袭的黑马盘，更多是很安静的时间替补盘......

然后第二年依旧又出几十个项目，以此轮替。

也有些项目在市场上像弹幕一样漂浮而过，但无论多闪耀，时间久了，除了买它的人，或许都会渐渐淡忘。

不过，今天这个项目不一样。不仅值得关注，甚至值得花很大力气来复盘。

因为它实在是太独特了，

独特到如果不仔细复盘，可能很多人都不会意识到它的重要性。

它就是：

星誉BEIJING

1056套房源，已超1000套的网签，高达95%的去化率，10月份即将交付。

但就是这个尾盘，却在极度内卷的顺义，在一众新盘的围追堵截下，在4月的第一周网签了38套，断涯式领先拿下顺义周度套数销冠，很可能还是顺义的月度套数销冠。

是不是很不可思议？

是不是很好奇？

星誉BEIJING究竟是怎么做到的？

这背后，是一个关于逆势突围的传奇故事。

02

第一次听说星誉BEIJING，是从「414套房首开售罄」开始的。

那时候表妹心里只有四个字：怎么可能？

毕竟，414套放到哪儿都是很炸裂的数字，尤其是在近两年的北京市场。更何况，这个414套是在顺义，北京最卷、厮杀最激烈的区域。

两层Buff叠满，数据就更显得如梦似幻。

但质疑者被打脸随后就到，星誉BEIJING项目5月开盘，6月就拿下了顺义网签套数销冠，而后开启了它的封神之路：

1.2023年两开两罄；

2.2023年6月转签连续5个月获顺义网签套数销冠；

3.2023年12月底，半年网签539套，是全北京同时段普通住宅网签套数销冠；

5.2024年11月底，星誉BEIJING都是全北京的第一名；

6.2024年12月底，拿下23个周度冠军、8个月度冠军；

7.2024年顺义区网签套数冠军；

8.2023年3季度起，连续5个季度拿下顺义区的第一名；

这里边的每一条，放在当下市场里都是很炸裂的存在，星誉BEIJING愣是集齐了所有的炸裂为一身，就显得更加不可思议。

此时，很多人都忘了一件事。

星誉BEIJING这个神盘的诞生，没有自带光环的金手指，只有令人唏嘘的拿地残酷背景：

两次流拍，最后被北京城建兴顺公司托底拿下。

也正如此，更让星誉BEIJING突围夺冠的故事，多了几分神秘和谜雾，接下来，就让表妹带大家一起进入揭秘时刻。

03

凡是有意义的事，都不会容易。

如果大家盯着星誉BEIJING的成绩，可能很多人都会忘记掉2023年的急转直下，2024年的痛苦挣扎。

只会看到，星誉BEIJING一路突围，一路夺冠的气势如虹。

实际上呢？

2023年3月之后，市场成交连续5个月都是下跌的大阴线，而后弯折不平的构成了北京楼市的「周期线」。

周期线，同样也是生死线。

不用表妹多说，你就会感知到彼时市场的残酷，尤其对于要在2023年5月开盘的星誉BEIJING来说。

但当表妹把这条时间线和星誉BEIJING的时间线重叠之后，神奇的事情却发生了：

抽象出来的销售节奏图谱是这样的：

也就是说，星誉BEIJING整个销售周期做到了：

在有风口的时候，抓住风口；在没风口的时候，创造风场。

一路夺冠！

听起来很困难，现实更残酷。

不过，结硬寨、打便仗、日拱一卒、功不唐捐是北京城建兴顺公司自有的基因。

北京城建做为老牌国企，这个曾经修建了地铁一号线、二号线的基建工程兵，是冲在拓荒路上的一支铁军。

到现在北京的很多地标，从鸟巢、国家大剧院、国博到首都机场、大兴机场都有它的身影。

北京城建兴顺公司，则是深耕于顺义的城建铁军。

他们做临河棚改，创造了「临河速度」：

1201个拆迁院落、1800余户、5000余人，5天实现入户测量，

两天签约率达95.5%，16天民宅签约率达100%，

没有一户钉子户，村民满意度达到100%……

临河速度背后，是北京城建兴顺公司操盘团队有足够强的定力和执行力，有足够多跨越周期的能力，更有一整套完整的打法。

这种能力和精神，完整传承到了星誉BEIJING，又进化出自己新时期的方法论，织出了星誉BEIJING的锦绣。

04

到底厉害在哪里？

领先半步的能力

星誉BEIJING虽然5月份开盘，但是在3月小阳春，售楼处未开放的时候就开始积极动作：

开放三个外展场、借用北京合院售楼处先做蓄客、让置业顾问走出售楼处自拓、提高项目配置......

只为了传达出一个概念：

星誉BEIJING值得被等待。

事实证明，他们成功了，首次开盘414套房全部售罄，而且没有渠道。

开盘不上渠道还能卖得如此火爆，可见其销售力的含金量。

也正是因为不上渠道，倒逼出了置业顾问团队更强的能力模型，让星誉BEIJING销售到现在渠道占比仅有：

37%（远低于市场大部分项目）

数据背后，是星誉BEIJING腾挪出更多的时间和精力，用来提升产品、举办业主社群活动等等。

更可怕的是，这份领先半步的能力，不止体现在开盘，而是贯穿整个销售周期。

比如，2024年3月，在友商们还未动作率先促签，抓住小阳春，拿下当月销冠。

4月18日，创造售楼处开放一周年节点，邀请媒体宣传，让买家依旧「想得起」星誉；

4月19日，组织渠道大会，让买家能随时「买得到」星誉，做到8个字：

萦绕于心，触手可及。

结果是抓住了5-6月的政策窗口，在5月16日回款超20亿，提前100天实现现金流回正。

如果说一次是偶然，那么多次、次次做对呢？

让表妹想到经典电影《教父》中，有这样一句台词：

花半秒钟看透本质的人，和花一辈子都看不清的人，注定拥有截然不同的命运。

05

当然，星誉BEIJING也不是没有慢，他们唯一的慢动作就是：

自建售楼处

其实，星誉BEIJING2023年3月就拿预售证了，但硬生生推迟两个月开盘，建售楼处，升级产品。因为操盘手说：

不怕市场不好，就怕让客户失望。

这句话很朴实，背后却是：

1548份问卷，60天的等待，数次的方案升级。

更是城建地产兴顺公司作为国企主动担起了一件重要工作，修复市场和客户信任关系。

这些年，交付维权，未交付提前维权的事情屡见不鲜，客户与市场的信任关系早就降到了冰点，但敢站出来修复这份关系的房企太少了。

因为信任，是一种能力，

被信任，是一种更强的能力。

只有智者才能做常人做不到的事情。

不过，建售楼处跟修复信任有什么关系？

你看，刚建出来它是这样的：

现在，它是这样的：

看出来没有，星誉BEIJING把售楼处，建在了地块旁边，还特意做了一个甲板级的阳台，客户的每次来访，都能见到自家房子一点点拔地而起，垒石成厦。

这种所见即所得的安心，是最好的信任背书。

所以星誉BEIJING才能卖出无数个销冠，更能在价格极度内卷的顺义下，维持全盘3.8w/㎡的成交均价。

然而星誉BEIJING对「被信任的能力」的表达，远不止这点。

它在顺义的隆华购物中心，长期包揽了大屏户外广告。

也不是为了卖房，就是为了能让居民们时常看见它。

它定制了各种带有自己LOGO的物料，充电宝、水杯、保温杯等等，每一个小物料拿起来都很有质感。

甚至还做了改善项目才会做的IP形象：兔小星。

因为LOGO，其实就是信任的容器。

就像你看到「COCA COLA」「luckin coffee」会下意识信任一样。

星誉BEIJING要做的，就是当你在面临选择时会说出：

我相信它。

显然，星誉BEIJING又成功了。

2023年，星誉BEIJING的认购转签率是82%；2024年它的转签率提高到了97%。

你说，这背后没有房企和买家间越加深厚的信任关系能做到吗？

答案不言而喻。

不过，舟行万里，非凭一桨之力。

大家有没有想过，星誉BEIJING的每一个动作，每一次节点为什么会如此及时，也如此恰到好处？

道理很简单，简单到有点朴素。

北京城建兴顺公司的领导层是：

做事的人

什么叫做事的人？

领导不置身事外，也不指点江山。而是躬身入局，给政策支持，给做事空间，给到场支持，把自己变成解决问题的关键变量。

不信你看，星誉BEIJING一次媒体大会，领导层都到场支持。

你说这三点容易吗，看起来容易。

但是需要掌舵人有强大的心力、定力和包容性，更需要领导和操盘团队的绝对信任。

结果就是，兴顺公司星誉BEIJING在整个北京城建体系内：

1.提前34天完成全年各项经营指标；

2.全年签约额14.5亿，114%超额完成年度经营指标；

3.回款额20亿，125%超额完成年度回款指标。‍‍‍

据表妹所知，2024年北京城建操盘及参与的在售项目大概有20个左右，取得如此优异成绩的，星誉BEIJING是独一份。

星誉BEIJING的操盘手，还被评为了2024年北京城建明星员工；星誉BEIJING项目更在集团内被重点表扬。

所以，很多时候，营销，不是要一下子干件大事儿，而是要做对一系列小事儿，更是从上到下的领导支持和齐心协力。

06

这一系列小事儿之后，终归是要落到产品力。

对于星誉BEIJING来说，

产品力才是主语

我们已经不用说，星誉BEIJING在2023年开盘至少已经扛过7轮产品力的毒打，即使站在当下看，他们的产品力依旧领先。

比如超高的得房率，做到全室内的赠送，一直升级的生活场景，

表妹只想说的一点，星誉BEIJING卖到快尾盘，

还坚持在去年新做了两个样板间。

一个是基于精装标准而做的样板间，一个是基于年轻人生活场景所做的场景样板间。

又刚刚举办了为期三天的工地开放日活动，有近800户业主来参加此次活动，对交付做出了极高的评价。

你走进现场，就一定能看出，做这个楼盘的团队究竟投入了多少感情，多少心血，多少精力！

但这不是最重要的，重要的是它能让年轻人有种：

「这座城市属于我」的那种主场感觉。

星誉BEIJING的售楼处，它是生活体验馆，是游乐场、咖啡馆、游戏体验馆等多种场景的复合体。

不过这个生活体验馆，因为项目销售接近尾声，马上就要移交给市政了，星誉BEIJING的销售团队会搬到北京合院的售楼处继续作业，表妹相信，他们依旧会创造出不一样的场景。

因为产品，从来不是一家公司的核心竞争力，做出产品的人，做出产品的团队才是核心竞争力。

这支能打硬仗的团队，创造出了星誉神话，背后所付出的艰辛难以想象。

表妹有幸参与过他们的深夜大会，从下午3点一直到凌晨12点。会上激烈讨论了一份长达100多页的报告，每一页都是精华，都是干货。

但就是这个让表妹印象深刻的大会，却是兴顺公司星誉BEIJING团队普通的一天。

正应了那句话：

越是表面上看毫不费力，越是因为背地里竭尽全力。

是的。很多事情，会让你觉得麻烦，困难。

但是，星誉BEIJING却说：

难走的路，从不拥挤。

在这个充满挑战的时代，只有那些敢于走最难走的路的人，才能创造真正的奇迹。销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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