租赁住房行业第8 单 REIT 来了！

2025年4月22日，江苏首单租赁住房REITs项目——华泰苏州恒泰租赁住房REIT正式发售，并以网下222.64倍超额认购刷新行业纪录。

网下认购超222倍再创新高

根据公告，本次华泰苏州恒泰租赁住房REIT发售，配售对象包括公募证券投资基金、公募理财产品、社保基金、养老金、企业年金基金等。剔除无效报价后，网下投资者拟认购份额数量总和为网下初始发售份额数量的222.64倍，创下历史新高。

在剔除1个配售对象的无效报价后，107家网下投资者管理的435个配售对象全部符合网下投资者条件，报价区间为2.723元 - 2.774元/份，拟认购数量总和为233.77亿份，折合有效认购确认比例约0.45%。

在这一超额认购倍数历史纪录之前，纪录保持者是今年3月17日发售的汇添富上海地产租赁住房REIT，在剔除无效报价后，该REIT网下询价阶段超额认购180.74倍，最终配售比例约0.57%。

可以作为参考的是，该产品后来还因公众投资者认购太多而不得不提前结束募集，最终公众投资者的有效认购确认比例仅为0.20%，相当于认购一万元最终只能获配20元。

可以想见，此次华泰苏州恒泰租赁住房REIT的公众认购会更加火爆。原定募集期限为2025年4月22日至23日。由于公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限，基金管理人决定提前结束募集，将2025年4月22日设为最后认购日。

中国证监会准予本基金发售的基金份额总额为5亿份。其中，初始战略配售基金份额数量为3.5亿份，占发售份额总数的比例为70%；网下发售的初始基金份额数量为1.05亿份，占发售份额总数的比例为21%；公众投资者认购的初始基金份额数量为4500万份，占发售份额总数的比例为9%。

按认购价格2.734元/份和5亿份的发售份额数量计算，若本次发售成功，预计募集资金总额为13.67亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。

募集资金拟用于苏州市租赁住房市场建设发展，与恒泰集团未来租住板块规划建设相契合，进一步支持实体经济发展。

底层资产表现优异

华泰苏州恒泰租赁住房REIT由华泰证券资管担任基金管理人和资产支持证券管理人，底层资产为苏州工业园区最大的“人才优租房”社区。

项目原始权益人为苏州工业园区公租房管理有限公司，基金管理人和专项计划管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司。原始权益人控股股东苏州恒泰控股集团有限公司是中新合作苏州工业园区直属大型国有企业，旗下拥有包含商业地产、产业地产以及租赁住房三大主业，其租赁住房业务板块管理主体“恒泰租住”是目前苏州最大的租赁住房持有和运营主体。

该项目底层资产菁英公寓位于苏州独墅湖科教创新区核心地带，标的总产证面积约27.56万平方米，至今已累计为约3.4万优质人才提供住房保障。

项目3公里范围内分布各类商业设施、地铁公交、医院、高校等，周边配套设施齐全，周边集聚5000余家高新企业，具备显著的人才虹吸效应，形成“下楼上班、步行生活”的职住生态圈。

根据招募说明书与项目尽职调查报告数据，2024年度项目底层加权平均出租率达到91.12%，剔除修缮户型和预留单元后的2024年度加权平均出租率达到95.99%；项目净现金流收益率达到4.75%。

2021-2023年，菁英公寓项目实现营业收入6658.88万元、6659.49万元、7066.81万元，实现净利润860.96万元、631.46万元、805.88万元。

2024年，菁英公寓营业收入7447万元，同比增长5.4%，净利润1236万元，同比增长53%，现金流稳定。

未来五年，恒泰集团计划新增租赁住房建设投资约70亿元，将进一步形成规模可观的租赁住房资产，目前，已实现扩募优质储备项目共12个，合计建筑面积达117.34万平方米。此类扩募储备将为华泰苏州恒泰租赁住房REIT未来发行上市后的后续扩募带来充足的可行性。

数据显示，今年以来，公募REITs市场表现良好。截至4月21日，中证REITs全收益指数为1070.97，比去年12月9日的低点925.46，增长约16%。4月17日，该指数一度攀升至1079.42，创下2023年5月以来的新高。

华泰证券信用研究团队认为，综合2024年公募REITs年报和最新评估报告，各板块估值和经营业绩表现分化，其中保租房和消费REITs受益于基本面稳健，估值多数得到提升。

免责声明：本文综合自华泰证券，仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。