5月9日，北京郎园Vintage。首创集团长租房品牌发布会现场，主持人提到一个细节：发布会前一天，国家住房和城乡建设部原总经济师赵晖专程调研了首创和园·繁星社区。
一位深度参与中国住房政策顶层设计的专家，为一场企业活动提前实地走访，本身就释放了强烈信号：首创集团正在做的事情，早已超越单个企业的商业布局，进入了政策制定者的核心观察视野。
当天，首创集团同步揭牌长租住房与物业服务双平台，获得4家银行600亿元专项授信，并正式公布长租业务目标：两年内突破3万间，“十五五”末达到5万间，剑指北京市场第一品牌。
这一连串动作的背后，是首创集团城市发展板块从“开发驱动”到“运营驱动”的战略转型，是中国住房租赁市场走向成熟规范的缩影，更是超大型城市治理体系中一个值得深度观察的行业样本。
四个维度的共振：长租行业的历史性窗口
这场发布会之所以值得关注，是因为它不是一家企业的孤立选择，而是整个行业深刻变革的集中体现。
首创城发集团党委副书记、董事、总经理徐锴开门见山地点出了行业的范式级变化：“今天的不动产领域正处在一个非常关键的转折点。过去十年，行业依赖的是增量开发、快速滚动；但今天整个不动产逻辑回到一个更本质的事情上，它能不能长期稳定创造价值。我们不再只关注它涨不涨、涨多快，而是更关注稳定的现金流创造能力。”
这正是首创集团选择在这个节点将长租战略推向平台化、规模化的底层逻辑。他用四个维度的结构性变化，清晰勾勒出长租行业正在迎来的历史性机遇。
需求端：从过渡选择到长期生活方式。徐锴提到一组数据，30岁以上租客占比已超50%，核心城市更是达到55%以上。这个数据彻底打破了“租房只是年轻人过渡选择”的刻板假设，越来越多的白领、社会中坚力量，正在将租房作为一种长期、稳定的生活方式。
更具长远意义的是代际变化：中指控股CEO兼总裁、中指研究院常务副院长黄瑜指出，00后接受租房的比例，比35岁以上人群高出8个百分点。这是一旦形成就不可逆的代际转移，意味着租房文化将在未来十年持续深化。
消费意愿的升级同样深刻：57.4%的客户愿意将三分之一以上的收入投入租房，他们愿意为更好的居住品质、更完善的服务配套、更舒适的社区环境买单。更重要的是，这种趋势还在加速，84%的租客表示，未来三年愿意支付更高的租金。
今天的租住需求，已经彻底从“有没有得住”，转向“住得好不好、健不健康、有没有品质和尊严”。
供给端：90%的结构性缺口。把视角放回北京，徐锴算了一笔清晰的账：新市民和青年群体规模保守估计超520万人，至少需要200万套对应的租住需求。
但对应到供给端，到2025年底集中式长租住房供应不超过20万套，机构化租赁占比不到20%。
这意味着，90%的租赁需求仍由分散小业主满足。这些分散供给在服务标准、居住品质、长期稳定性上存在天然不足，与租客日益提升的居住需求形成巨大的结构性错配。
90%的缺口，既是城市发展必须解决的民生问题，也是巨大的商业机会。但这个机会并非谁都能抓住，长租行业的门槛，远比看起来高得多。
资本端：赚稳定现金流的钱。当整个不动产行业的估值逻辑从“赚资产增值的钱”转向“赚稳定现金流的钱”，长租恰恰是最符合这个新逻辑的赛道之一。
两个最新数据最有说服力：
去年全国租赁住房大宗交易规模突破150亿，主要集中在核心城市；
今年五一前发行的昌平保障房REITs，公众投资人认购倍数高达1200倍，上市首日上涨25%。
戴德梁行北区董事兼总经理胡峰一语中的：“保租房REITs常态化发行，意味着投融管退全链条中最关键的退出环节被彻底打通，整个商业模式的闭环更加清晰。”
资本终于算清了长租的账。这不是赚快钱的投机，而是值得长期布局的优质资产。
政策端：真金白银的系统性支持。“从中央到地方，一系列政策密集落地，我们进入保租房的项目，在土地、金融、审批、税收等方面都得到了更明确、更有力的支持，政策力度空前。”徐锴的判断得到了赵晖的呼应，“2024年住建部和金融管理局出台的金融支持政策很重要，但还不够，核心破局点在土地政策：保租房不能靠市场招拍挂，要在土地端给予实质性优惠。”
从中央到地方的政策组合拳正在形成，这是行业发展最坚实的保障。
需求升级、供给缺口巨大、资本算清了账、政策真金白银支持，四个维度的变化同时发生，形成强大共振，长租的风口真的来了。
空间－服务－治理：“十好模式”的三重境界
风口之上，谁能真正立足？首创城发给出了一套系统化的答案。
截至目前，首创和园已布局北京、上海、天津、青岛等重点城市，在管项目22个。其中：
体量最大的繁星社区拥有超6500套房源，是北京最大的单体保租房项目；
五一前投入运营的和嘉公寓主打蓝领公寓市场，刚一推出就大受欢迎。
围绕首创和园核心品牌，星航社区、平谷人才之家社区、星城社区、房山大学城社区店、悦都汇社区等项目已陆续入市。至此，首创和园完成了从“一张床”到“一间房”再到“一套房”的全谱系布局，不同岗位、不同居住需求的城市奋斗者，都能在这里找到安心的归宿。
首创的“十好社区”体系成为其运营内核。这“十好”并非简单的指标并列，而是被系统拆解为三个层次，恰好对应长租行业的三重境界：
第一层，基本功：好区位、好定位、好设计、好配套、好建造。
这源于首创城发多年房地产开发经验，懂得什么样的位置能节省通勤时间、什么样的户型住得舒适、什么样的配套能解决生活痛点。这是行业入场券。
第二层，真正的护城河：好服务、好运维、好理念。
首创城发自建数字化运维系统，从看房、签约、缴费、报修到退租，全流程线上一键完成。租户诉求及时响应、长期实现高租户满意度。
这一层是重资产、慢功夫，需要自建团队、长期投入，绝非靠挖几个职业经理人就能复制。很多企业做长租，要么过度依赖第三方运维系统导致核心能力旁落，要么将服务简化为基础物业保洁。首创城发选择了最难但最扎实的路径——将核心竞争力牢牢掌握在自己手里。
第三层，创造性的价值维度：好社群、好治理。
首创城发创造性提出“五方共治”模式——运营方、物业公司、属地社区、派出所、租户代表，五方建立月度沟通机制，共同协商社区事务。全年落地400余场社群活动，打造主理人计划、和园讲堂等特色IP。
这一层的价值早已超越商业范畴。长租社区，尤其是超大规模社区，本质上是城市基层治理的单元。当几千人在一个社区有序生活，它对城市治理的价值，远超过租金收入本身。
赵晖实地调研后给出极高评价：“这是我在中国看到最好的面向城市年轻家庭的保租房项目，超过了我在日本住的公租房的服务管理和居住质量。”
双平台与600亿：战略落地的两只手
发布会上，两个实质性动作成为首创集团长租战略落地的关键抓手，一内一外构建起完整的战略支撑体系。
第一个动作：双平台揭牌，搭建战略组织架构。
首创长租住房（北京）控股有限公司与首创物业服务集团（北京）有限公司同步正式揭牌。其中，长租平台注册资本金30亿元，作为统一的投资、建设、运营主体，统筹资源整合、项目拓展与资产管理；物业服务集团则以专业物业运营为支撑，构建从入住到退租的全链条租住服务闭环。
为何要做平台化运作？首创集团副总经理邓文斌在论坛上给出答案：他将首创的转型方向概括为“大运营”战略，而大运营有三根支柱：
第一根是园区运营，打造了首创郎园系列城市更新标杆；
第二根是商区运营，打造了首创奥莱系列，规模排名全国前三，此前已成功发行以奥莱资产为底层的REITs；
第三个就是社区运营，即首创和园系列长租产品。
邓文斌指出，好地段的长租产品是典型的HALO资产——重资产、稳定现金流、长周期、低可替代性。这类资产特别适合国企运作，依托国企的品牌信用、融资成本优势和资源获取能力，长租自然成为首创集团大运营转型的第三根支柱。
将长租业务平台化运作，意味着它不再只是地产板块的一个业务分支，而是上升到集团战略层面，拥有独立的资本运作、资源整合和战略决策能力。这是从“做项目”到“做平台”的关键质变。
第二个动作：集中签约，筑牢战略资金保障。
首创集团与国寿投资、中信证券、中信金融资产、建信住房租赁私募基金、北京银行、农发行北京分行、中行北京分行、交行北京分行共8家金融机构集中签署战略合作协议。
其中4家银行合计提供600亿元长租房专项授信。加上此前累计获得的200多亿元长期低成本资金，整个长租业务可用资金池规模已达800亿元级别。
值得注意的是，这并非简单的银行授信。8家机构涵盖银行、保险资管、券商、私募基金，意味着首创已打通从债权到股权、从开发贷到资产证券化的全链条金融支持体系。
600亿元授信的信号意义远大于资金本身。它意味着金融机构真正认可了首创集团长租业务的商业模式，愿意用真金白银为其背书。对于整个行业而言，这更是一个积极信号：当头部国企的长租模式得到金融体系的系统性支持，行业才能真正走上规模化、健康发展的轨道。
三张王牌：5万间目标的底气与路径
那么，首创集团凭什么赢得行业与市场的双重认可？答案藏在三张难以复制的核心王牌里——正是这三重壁垒，支撑着首创集团从当前1.3万间的运营规模，向“十五五”期末5万间的目标稳步迈进。
第一张王牌，是与城市共生的身份优势。
作为扎根北京的市属国企，首创集团早已深度嵌入城市运行的肌理之中：基础设施领域，它参与修建高速、地铁，保障城市供水与环卫服务；文化领域，首创郎园系列成为城市更新的文化地标；体育领域，中国网球公开赛的运营经验沉淀了大型活动的服务能力；商业领域，首创奥莱则构建了成熟的零售生态。
这种与城市血脉相连的共生关系，不仅赋予首创品牌天然的信任背书，更锻造了其跨领域资源整合的能力，以及对北京城市发展需求、居民生活痛点的深刻理解，这是任何市场化企业都无法复刻的底层基因。
第二张王牌，是核心区位的土地储备优势。
首创集团手握万亩优质土地储备，且多布局于大兴、朝阳等北京核心城区与重点发展片区。更具决定性的是政策红利：国有企业利用自有土地建设保障性租赁住房，省去了市场化招拍挂流程，立项效率得以提升。
这意味着首创集团能在土地成本端建立绝对优势，这恰恰是长租行业盈利模式的关键变量。
第三张王牌，是低成本长期资金的保障优势。
长租行业的核心痛点之一，便是“短钱长投”的期限错配：高成本资金往往倒逼企业追求短期资产增值回报，难以沉下心打磨运营品质。而首创集团凭借国企信用背书，恰好拥有行业最稀缺的“耐心资本”。稳定的低资金成本，让首创集团得以摆脱“赚快钱”的路径依赖，真正聚焦于长期运营能力的建设。
三张王牌构成了首创集团长租业务规模扩张的底层支撑，而真金白银的投入则为5万间目标筑牢了现实基础：新组建的长租业务平台注册资本金达30亿元，“十五五”期间计划总投资规模预计将超过200亿元。
“先建能力，再上规模。能力没建好，绝不急于铺摊子。”邓文斌的这句话，道破了首创集团在行业风口前的战略定力——规模扩张的前提，是运营能力的同步迭代，而这正是其“十好社区”体系所要解决的核心命题。
破局与未来
三张王牌构筑了首创集团的核心壁垒，双平台运作搭建了规模化扩张的基础架构，金融机构的战略支持提供了长期稳定的资金保障，“十好社区”则定义了行业运营的新标尺——首创集团给出了自己的答案，但这是否能成为整个行业的解法？
在活动的圆桌讨论环节，与会嘉宾一致认为，要让长租行业真正走向黄金时代，仍有更深层的行业命题需要解答。
赵晖的发言直指行业发展的核心矛盾。他以国际视野对标：纽约租赁人口占比达66%，东京23区超50%，而北京保障性租赁住房加公租房的占比仅为7%。
“日本公租房体系中，工薪阶层申请基本可入住，租金远低于市场水平。”赵晖直言，“2024年住建部与金融管理局出台的金融支持政策固然重要，但仍不够，核心破局点在土地政策：保租房不能依赖市场化招拍挂，必须在土地端给予实质性优惠。这正是日本经验的核心启示。”
对于行业未来，嘉宾们从不同维度勾勒出清晰路径。
黄瑜提出三大趋势：产品服务精细化、运营管理数字化、资本运作金融化。她特别强调：“一块土地使用权70年，建设仅需5年，剩余65年均为存量运营阶段——这个市场空间远超想象。”
雅诗阁中国北区总经理张伟超从运营商视角重申：“运营能力就是核心资产。租客搜索区域均价后，议价空间全在服务——谁能真正打动用户，谁就拥有定价权。”
胡峰则对金融创新持乐观态度，尽管集体土地租赁住房发行REITs仍存在产权过户、期限匹配、评估方法等卡点，但他坚信：“这些问题都可通过机制创新解决，我们对打通‘投融管退’全链条闭环充满期待。”
发布会尾声，赵晖的一句话耐人寻味：“期盼已久、姗姗来迟的长租房，终于登上了历史舞台。”
这句话背后，是中国长租行业十年跌宕的缩影：从早期野蛮生长、爆雷频频的资本狂潮，到退潮后的冷静反思，再到如今国企担当、模式重构的行业校准，这一赛道终于找对了方向。
首创集团的实践至少印证了一个基本逻辑：长租从来不是“赚快钱”的投机生意，而是值得长期深耕的民生事业；它不仅是企业的商业选择，更是超大城市治理体系中不可或缺的一环。
5万间长租房，改变的不只是数万人的居住条件，更是一座城市对奋斗者的态度。当快递小哥、网约车司机、刚毕业的大学生、初创团队的创业者，踏入北京无需再周旋于黑中介、无需频繁搬家、无需始终带着“过客感”，这座城市才真正拥有了温度与包容性。
首创集团乃至更多企业的行动，最终要回答的是一个更大的时代之问：超大型城市应该如何安放每一个年轻人的梦想？这个答案，不仅关乎一家企业的战略成败，更关乎这座城市的未来底色。
让每一个奋斗者都能安居，这才是一座城市最动人的承诺。
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