1.

京城楼市的下行市场被昨天的一场「谷雨」酣畅淋漓浇灌，这也让下半年的北京楼市变得更加扑朔迷离。

局势大乱缘于中铁建215轮虎口夺食，从志在必得的中能建、招商和龙湖眼皮底下掠走通州梨园6007地块。

6007地块溢价率21.94%，和前一天底价成交的朝青组团形成价格热度上的鲜明反差，更加让人不可思议。

观其拍地大战全程，蛰伏已久的龙湖鲜见露面，虚晃一枪掩面败走。而深耕通州的招商和中能建则是久战不退。

中能建的京玥兰园已是尾盘，亟需补仓。招商则是新老盘加持，璀璨公元已是尾盘、云璟揽阅年初火爆开盘，目前处在顺销期。而招商麾下的八里桥新地块即将入市，招商很难没有护盘冲动。

至于招商护盘的心理底价预期，在昨天举牌已昭然若揭。这一幕也让昨天的土拍表情变得微妙起来，至少招商退出会场时，嘴都笑歪了。

招商没有理由不笑。就在两年前的4月28日，招商摘得璀璨公元。

璀璨公元只是招商在通州的牛刀小试，怀有更高利润预期的招商借机深耕通州，随后摘得云璟揽阅和八里桥地块。坊间送其绰号「通州王」，稳稳执掌通州楼市的改善牛耳。

当时间顺流而下整整731天后，中建铁梨园地块楼面价悄然升至3.58万元/㎡，与楼面价2.91万元/㎡的招商云璟揽阅、楼面价3.15万元/㎡的招商八里桥地块形成

地价倒挂盘

这也让无论从位置、价格、档次还是发展底蕴的招商，更加牢牢占住通州改善头把交椅。

上述观点皆是坊间和业内的主流视角，果真如此吗？

2.

坐镇京西的中铁建东观通州，近些年观望多于行动，鲜少出手北京土地市场。

此次中铁建和招商在梨园地块的不期而遇，在时间和地点上和两年前招商布局通州有惊人相似。

作为通州敏感地界的梨园6007地块，仅与招商云璟揽阅相隔数米。

作为曾经的土拍市场队友，中铁建作为对手和招商死扛，以相同技法对通州楼市强势高点切入，恐怕深有缘由。

有信源透露，中建铁拍下6007地块仅显露冰山一角，海平面之下，却涌动玄机。

玄机是啥，秘密在哪里？我们先来回答一个问题：

为什么这些年一直不温不火的通州楼市，越来越吸引招商、中铁建、中能建、金隅下大注？

媒体上不火的理由，肉眼可见：一是双限，二是无新房可选，三是鲜有标杆楼盘，四是少有主流开发商入驻。诸多原因导致通州楼市声音很少，音量很低。

鲜为人知的是，通州新房去化率并不低，万科东庐去化率96.22%，璀璨公元去化率91.46%，京玥兰园去化率83.11%，国誉朝华去化率73.1%。

媒体上不火，新房去化率高到惊人，原因在哪里？

3.

如果你再仔细分析上述诸盘，除了万科东庐，璀璨公元、京玥兰园和云璟揽阅还有一个更加明亮的标签——

北京副中心

今年初有一则新闻，曾经引发北京开发商投拓圈震动：

1.2025年，推动城市副中心高质量，继续保持千亿级别的投资力度。

2.2024年，第二批市级机关完成搬迁，近3.3万名工作人员在副中心办公。

这也进一步回答了此前很多人的困惑：

通州楼市≠北京副中心楼市

其实，北京副中心这块金字招牌，曾经数度给通州楼市带来房价大涨。

2012和2013年，城市副中心刚正式提出的时候，通州区借这股东风，两年成交了2.5万套新房（不含别墅、商办等），直接超越新房成交扛把子的大兴区，跃升北京各区的成交量TOP1，比丰台区同期的成交量高出3倍。

当2015年城市副中心正式确立，通州区新房均价直接上涨了：

9000块

涨幅高达37.6%，比房价风向标的海淀区都高出10个百分点不止。

量升价涨的通州区，享受着北京城市副中心带来的泼天富贵。其实，北京城市副中心的新房供应极少，多数楼盘成交和北京城市副中心没有关系。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

要知道，2016年前后是全国房价最严苛的时候。所以，通州房价暴涨就受到了特别对待—在北京限购的基础上，通州执行双限购。

通州区新房市场上升的势头瞬间被掐灭，2017年仅有971套成交，仅占2015年成交量的13%。于是在以后的7年时间里，通州楼市一直：

不温不火

4.

10年的时间里，北京副中心以每年1000亿的投资灌溉这片热土，整整10年，总投资

10*1000亿=10000亿

副中心的万亿之花正在迎风怒放，东六环地下通车、高线公园建立……诸多利好正在兑现中，这才是招商、中铁建等主流开发商先人一步，压注梨园的真实原因。

而先人一步的招商，已经对副中心进行过周密的火力侦察，水深水浅早已数度精确丈量，凭借极具杀伤力的好房子产品策略，在土拍市场更是进退自如。

特别是云璟揽阅，又是副中心首个好房子试点项目，拉升副中心楼市好几个阶段跨越。‍‍

比如，云璟揽阅在洋房高得房率的基础上，又拥有超大赠送，室外景观更是打造了全维度会客厅体系，亮点十足。

短期来看，位置接近，地段优势难分伯仲，云璟揽阅有地价和好房子优势，对中铁建有显而易见的压力。

再比如已经现房的璀璨公元，所见即所得，品质感正和副中心红利同步绽放，盛开如玫瑰。

长远来看，副中心楼市的未来10年红利，只是刚刚开始，中铁建并非狂热搅局，而是目标精准副中心。

已经进退自如的招商，刚刚开始的中铁建，都在拥抱万亿之花的副中心红利未来！

只是有先有后！销冠100

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