前几日，合肥土地市场迎来万众瞩目的瑶海区YH202502号地块二次拍卖。这宗地块因与滨湖恒大中心续建任务深度绑定，成为楼市焦点。
最新消息，中海地产底价拿下瑶海区YH202502号地块，这也是中海首进瑶海，并且同步推进滨湖区环湖CBD华山路与南宁路交口东北角项目D1、D2塔楼的续建交付任务。
这场交易背后，不仅是房企对合肥市场的信心投票，更关系着滨湖恒大中心的生死存亡...
NO.1|壹
滨湖恒大中心“何去何从”
瑶海区YH202502号地块位于明光路以北、胜利路以西，规划为纯居住用地，容积率2.0，起拍价805万元/亩。
看似普通的地块，却因一项特殊条件引发争议：竞得企业需承担滨湖恒大中心D1、D2塔楼的续建任务
首先该宗地块是位于瑶海的主城区，距离合肥的环城公园板块仅有500米，周边还有逍遥津公园、淮河路步行街等合肥知名的商圈、打卡地，并且现在推出的很多地块都在合肥的二环以外，二环以内的地块是比较稀缺的。所以这块地本身就是占据地理位置优越的优质地块。
但根据竞买条件，该地块打包捆绑续建烂尾的合肥恒大中心D区D1、D2塔楼一起，这宗地块单从位置上来说应该是多家房企争夺的对象，但由于竞买条件，让很多开发商犹豫，所以这宗地块第一次拍卖最终流拍都毫不意外。
但好在第二次土拍，被中海拿下。
NO.2|贰
“保交楼”背景下房地产企业破产在建工程续建难题与合肥实践
在“保交楼、稳民生、保稳定”的政策导向下，房地产企业破产引发的烂尾楼续建问题成为社会焦点。
破产续建的三大核心难题
1、资金缺口与债务纠纷
烂尾项目普遍面临巨额债务，包括抵押贷款、工程欠款、民间借贷等。例如昆山某置业公司负债7亿元，其烂尾楼盘价值仅2.1亿元，资不抵债矛盾尖锐。
2、产权与法律程序复杂
多数烂尾项目涉及多轮抵押、交叉担保及产权争议。
3、续建动力不足
开发商破产后，接盘方需承担续建成本与市场风险。
如何平衡债权人利益、保障购房者权益、激活城市资源，考验着地方政府与司法部门的智慧。
合肥作为近年来烂尾楼处置的“样板城市”，通过创新机制与市场化手段，推动多个标志性项目重生，为全国提供了重要参考。
1、 捆绑土拍：以住宅反哺商业续建
案例：滨湖恒大中心D1/D2塔楼
瑶海区YH202502号地块出让条件明确，竞得方需支付3.92亿元用于恒大中心副楼续建。中海地产以底价拿地后，资金分三期转入共管账户，确保18个月内交付。该模式通过优质住宅地块的利润反哺商业烂尾项目，降低房企风险。
2、引入战略投资：盘活存量资产
案例：正荣商业
据了解，合肥新站区2025年发展工作重点中明确提到，推进正荣商业体重整盘活、复工建设。
文中提到加快盘活存量商业，探索通过府院联动、政策引导和市场机制，推进京商、正荣、禹州等商业项目重整盘活、复工建设和投入运营，激发区域经济发展活力。
3、司法重整：府院联动化解债务
案例：宝能城项目
去年年底，合肥市中级人民法院正式裁定批准了《合肥市宝汇置业有限公司破产重整案重整计划草案》。最终由北京城房科技集团有限公司与中铁置业集团上海投资发展有限公司组成的联合体脱颖而出，成为合肥宝能城项目的重整投资人。这一曾经备受瞩目的项目将重新焕发生机。
合肥楼市实拍图
4、城市更新：拆除重建焕活地段价值
案例：新鸿安商城
2024年12月6日合肥土拍，新鸿安商城所在地块，即瑶海区YH202411号地块成功出让，被合肥轨道以单价382万元/亩，总价8693.174万元竞得。
该地块也就是之前烂尾的新鸿安商城。曾是合肥最早的大型商贸城之一，也是火车站区域的地标建筑之一。后因开发商资金链断裂，导致项目烂尾，而且维持长达近30年，被称为“合肥第一烂尾楼”。
去年，新鸿安商城房屋征收方案公示，一是选择货币补偿，二是产权调换。去年5月份就爆料新鸿安商城终于拆完了，这也意味着烂尾楼终于迎来重生。
NO.3|叁
滨湖区新房推荐
目前滨湖区在售新房楼盘：
作为远大地产在滨湖省府东板块精心雕琢的高端豪宅作品，合肥远大九庐以 3.5 万元 /㎡的整体均价亮相，单套总价可观，搭配8000元/㎡的超高装修标准，强势锚定合肥豪宅市场高端定位。
在产品设计上，项目匠心独运。小高层涵盖 156㎡、180㎡、260㎡等多种户型，洋房则推出 190㎡、240㎡的大尺度空间，满足高端客群对居住空间的多元需求。
区位方面，项目占位滨湖省府东板块，具备一定的发展潜力。然而，目前周边空地较多，配套的地铁线路、学校资源以及商业设施尚需时日逐步落地完善，这使得项目周边生活便利性暂时受限，也成为部分购房者在置业决策时的考量因素。
市场反馈显示，远大九庐凭借高端定位、智慧住宅的创新属性以及奢华的装修标准，吸引了众多追求品质生活的高端客群目光。业内人士指出，远大九庐或将成为区域豪宅标杆，但还需通过时间来兑现周边配套，以强化其在豪宅市场的竞争力和吸引力。
越秀和樾府
作为越秀地产布局合肥的重要项目，越秀和樾府以450万-850万的备案总价。140-220㎡的户型面积段，精准契合改善型客群对空间尺度的追求。在产品打造上，注重细节与品质，从建筑选材到室内空间布局，都彰显出高端住宅的匠心与格调，力求为住户提供优质居住体验。
区位方面，项目站位滨湖省府与骆岗双极核心，尽享区域发展红利，周边交通路网逐步完善，便于居民快速通达城市各处。然而，项目临近安置房，一定程度上影响居住环境的纯粹性；同时，区域内商业配套设施缺乏，难以满足居民多样化的消费需求，成为项目发展的制约因素。
市场反馈显示，越秀和樾府凭借独特的区位优势与产品规划，已吸引不少改善型客群关注。尽管存在周边环境与配套短板，但随着滨湖省府东板块的持续发展，项目的区位价值有望进一步提升，未来或将在合肥改善型住宅市场占据重要一席。
越秀观樾
作为合肥省府板块的低密高端住宅项目，越秀观樾以48106 元/㎡的备案均价入市，叠加当前 97 折优惠，单套总价仍处高位，成为合肥楼市中极具话题性的改善型豪宅。其高门槛的价格定位，在吸引高净值客群关注的同时，也引发市场对其去化速度的探讨。
项目在产品规划上极具吸引力，面积段涵盖 212㎡、263㎡、311㎡，纯粹的大户型设计保障了社区圈层的纯粹性。
区位上，越秀观樾紧邻省府，周边教育、商业、医疗等配套成熟，占据城市核心资源。步行范围内即可享受优质的生活服务，便捷的交通网络也能快速通达城市各个区域。然而，项目南边、东边目前为空地，城市界面尚显不足，一定程度上影响了项目的视觉观感和居住氛围。
市场反馈显示，越秀观樾凭借省府旁的核心地段优势、低密洋房的稀缺属性，以及高端改善的产品定位，已吸引众多改善型客户关注。但较高的总价和稍显逊色的城市界面，也使得部分客户在选择时持谨慎态度。未来，项目若能依托区域发展，进一步优化周边环境，或将更有力地巩固其在合肥高端住宅市场的地位。
高速壹品森境
作为高速地产在合肥打造的第二座壹品系豪宅项目，高速壹品森境以3.3万元/㎡的均价入市，单套总价区间达600万-800万元，成为合肥新计容政策下首个第四代住宅项目。
项目在产品设计上突破传统，引入“垂直森林立体生态大宅”理念，通过立体花园、270°环幕视野、约45㎡空中花园赠送等创新设计，实现约120%的房屋使用率。
区位方面，项目坐落于滨湖新区环湖CBD板块，紧邻地铁1号线及徽州大道等主干道，教育、医疗、商业配套完善。不过，相较于合肥主城区，滨湖新区仍处于发展阶段，部分传统主城改善客群认为其地理位置稍显边缘，通勤距离成为权衡因素之一。
业内人士分析，此类产品或将重塑合肥豪宅市场格局，但其区位价值仍需与产品力形成更深度互证以扩大客源辐射范围。
高速壹品
作为高速地产布局合肥滨湖金融板块的开山之作，高速壹品以3.8万元 /㎡的备案均价强势入市，单套总价直指千万级，一举刷新区域高端住宅价格天花板，成为城市财富阶层置业的全新焦点。
项目在产品规划上聚焦高阶改善需求，精心打造建面约 180-318㎡的奢阔平层，更推出约 585㎡的总裁级跃层产品，以大尺度空间设计诠释高端生活方式。项目周边环绕多个成熟社区，教育、商业、医疗等资源配套已臻完善，业主可轻松畅享一站式便捷生活。
区位上，项目所处的滨湖金融板块，虽坐拥区域发展红利，但相较于合肥主城区，仍存在一定的空间距离。部分来自主城区的改善客群在置业时，将通勤成本与距离纳入重要考量因素，认为其地理位置相对偏远。
市场表现方面，高速壹品凭借其千万级豪宅的稀缺属性、成熟的周边配套以及独特的产品定位，已吸引众多高端客群的目光。
城建华润望雲
合肥望雲由华润置地与合肥城建强强联袂打造，以满分120 竞品质的卓越标准强势登场，成交均价3.1万 /㎡，一举跃入合肥高端住宅市场前列。
项目精心规划建面约143-220㎡的纯改善户型，专注满足高端客群对品质生活的追求。以匠心独运的空间设计，将功能性与舒适性完美融合，每一处细节都彰显着对品质生活的极致诠释。
区位上，项目落子滨湖环湖CBD板块，地段优势显著。不过，项目周边城市建设现状却差强人意，东边大片空地的存在，一定程度上影响了区域整体形象与居住氛围。
市场表现方面，凭借华润置地的品牌影响力、望雲系的高端产品定位以及满分竞品质的卓越实力，合肥望雲已吸引众多高端客群的关注。然而，周边相对一般的城市建面状况，以及较高的价格门槛，使得项目在扩大客源覆盖范围上面临挑战。
高速尚阖院
作为合肥最后一批竞品质限价盘，高速尚阖院以严苛标准匠造高端改善住区，毛坯限价27612元 /㎡，备案均价约2.7万 /㎡，主力面积段140-248㎡，整体规划以小高层为主，辅以少量低密产品，打造纯粹改善社区。
自亮相以来，高速尚阖院凭借 "限价红盘 + 纯粹改善" 双重标签吸引市场瞩目，印证高端改善客群对其产品力的认可。同时小高层规划、大户型配比避免了社区业态混杂，保障居住圈层纯粹性，成为地缘改善、主城客群升级置换的核心选择。
尽管面临新房市场竞争加剧的挑战，项目以 "限价不降价" 的品质坚守，通过精细化户型设计、高标准公区配套，建立差异化竞争力。随着合肥改善需求持续释放，高速尚阖院或将成为竞品质时代高端住宅的价值标杆，为区域市场树立改善产品新标尺。
远大璟庭里
作为滨湖新区备受关注的满分竞品质项目，远大璟庭里自面市以来便凭借独特的优势在房地产市场中占据一席之地。项目在售户型面积约111-131㎡，均价约2.6万元 /㎡，且是滨湖不多见的毛坯限价盘。目前，项目优惠力度较大，折后价格低至 2.1 万元 /㎡，相当于打8折，这一价格优势使其在滨湖楼市中极具竞争力，吸引了众多购房者的目光。
区位上，远大璟庭里所处的滨湖新区发展潜力巨大，但项目周边也存在一些需要购房者关注的因素。项目西边靠近高速路，可能会存在一定的噪音问题，尤其是低楼层住户可能会受到较大影响。不过，购房者在选择房源时，可以尽量选择高楼层或者远离高速路的户型，以减少噪音干扰。南边是医院，医院周边人流量较大，可能会出现道路拥堵的情况，特别是在就医高峰时段。
伟星滨江道
作为竞品质项目，伟星滨江道以多元户型布局覆盖改善型客群，主力户型面积约 109-190㎡，均价约2.7万/㎡。当前项目推出较大力度优惠，最低可享75折，折后价格降至2.1万/㎡，显著拉低高端市场上车门槛，形成价格竞争力，吸引注重性价比的改善型购房者关注。
项目所处地段交通便利性突出，临近地铁1号线，为日常出行提供快捷选择。然而，周边城市界面存在优化空间，东边、南边空地待开发，一定程度影响当前居住氛围。
凭借优惠后的价格优势及竞品质项目的品质背书，伟星滨江道在市场上具备一定吸引力，尤其对预算有限的改善型客户形成较强拉力。但需正视周边环境短板对项目价值的影响，未来需通过区域配套完善及自身品质呈现，进一步提升市场认可度。
雲涛
合肥轨道雲涛作为滨湖新区省府板块的纯新叠墅项目，以稀缺低密规划与创新产品设计为核心竞争力，定位高端改善市场。项目规划22栋叠墅，主力面积195-330㎡，共计292套房源，容积率仅1.3，西北角紧邻地铁口，一路之隔为方兴湖公园，形成 “地铁 + 湖景” 的双重稀缺价值。
项目目前价格待定，预计入市均价或达3.5万 - 4.5万 /㎡，单套总价区间约 700 万 - 1500 万元，成为合肥叠墅市场价格新标杆。不过，相较于高速壹品森境 3.3 万 /㎡的均价，轨道雲涛的定价需与省府板块发展成熟度形成互证，当前周边城市界面一般的现状可能制约客群接受度。
庐月汀雲
作为合肥轨道布局的重要住宅项目，庐月汀雲规划建设 12 栋小高层、5 栋洋房及 1 栋酒店，形成低密复合住区。项目主力户型建面约 138-235㎡，总户数 638 户，定位改善型高端客群。目前价格信息暂未释放，其产品定价与市场预期的匹配度，将成为后续入市的关键看点。
项目依托合肥轨道品牌背书，未来在交通规划联动上具备想象空间，若邻近地铁线，可借力城市轨道交通网络，缩短与主城区的通勤距离。所在区域若处于城市发展新兴板块，随着周边规划的学校、地铁等配套逐步落地，板块价值有望提升。挑战与现状：当前周边城市界面较为普通，缺乏成熟商圈或标志性配套，生活便利性暂未达峰值。尤其规划中的教育资源与地铁线路尚需时间推进，对于注重即时配套的改善客群而言，区位成熟度仍需等待验证，短期内通勤与生活半径的适配性可能成为决策考量因素。
NO.4|肆
总结
瑶海02地块，为滨湖恒大中心带来一线曙光，但真正的复活之路仍漫长。这场土拍背后，是合肥楼市的转型阵痛，亦是城市自我革新的契机。唯有政府、房企、购房者三方理性协同，方能走出“烂尾阴霾”，重塑健康市场生态。
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