作者：周军律师.

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在房地产交易领域，以房抵债现象时有发生，其中不乏当事人意图通过抵债方式取得房屋以实现居住目的的情形。

那么，通过抵债方式购买房屋解决居住目的的，能否排除执行？

最高院在《吴川波与王嘉庸等案外人执行异议之诉纠纷上诉案》案中明确：

债权人以抵债方式购买房屋并实际居住的，其对该房屋享有排除强制执行的民事权益。

最高院认为，

首先，吴川波所用债权系个人通过出卖PVC管等材料取得的合法债权，该债权与案涉房屋的实际价值大致相符，结合合同签订时间以及吴川波对房屋实际占有的时间，不存在吴川波与被执行人恶意串通损害其他债权人的情形；

其次，吴川波以抵债方式所购房屋系金福地公司抵偿给云南建工第四建筑公司用于支付工程款，云南建工第四建筑公司的工程价款本就优先于王嘉庸的债权；

再次，吴川波以抵债方式所购房屋系其在当地的唯一住房，吴川波自购买后即实际居住、使用涉案房屋至今，故其以抵债方式购买房屋目的并非单纯的消灭金钱债权，也是为解决其居住使用的需求。

吴川波与金福地公司签订的是《商品房购销合同》，有现实的居住需求且购房后一直居住使用的情形下，不能仅以购房价款系通过债权抵扣而认定其不属于商品房买受人，故对王嘉庸的主张不予支持。

对于吴川波的异议是否符合前述司法解释条文规定的条件问题。

首先，吴川波于2012年4月30日与金福地公司签订了书面的《商品房购销合同》，而案涉房屋于2014年4月22日被人民法院查封，合同签订时间在查封之前。

其次，吴川波于2014年4月22日前领取了案涉房屋钥匙、小区门禁卡并开始缴纳物业管理费，结合案涉房屋产生了水电气的用量以及吴川波对案涉房屋进行了自我装修的事实，可认定吴川波在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋。

再次，吴川波以个人债权抵扣了房屋价款，金福地公司已向其出具了购房款收据，且吴川波也通过现金和刷卡的方式缴纳了房屋维修资金、契税、印花税、配套设施费用，故可认定吴川波已支付全部价款。

最后，案涉房屋未办理过户登记的原因系因金福地公司未履行房屋登记义务，而非吴川波本人的原因。

据此，本院认定吴川波的异议符合该条文规定的条件。

综上，吴川波的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，其上诉理由成立，其上诉请求应予支持。

周军律师提醒，债权人以抵债方式购得债务人房屋后实际居住使用，买卖房屋的目的不仅是为实现债务清偿，应认定其属于房屋买受人。房屋买受人在法院查封前已合法占有该房屋，并以个人债权抵扣房屋价款，在非因本人原因未办理过户登记的情况下，其对争议房屋享有优先受偿权，足以排除法院的强制执行。

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