二手房业主最担心的是什么？

不是隔壁邻居挂牌更低，而是同个小区新盘降价。

前几天，有粉丝称，黄埔科学城的时代天韵正在清货促销，88平的三房，总价199万任选！

| 时代天韵实拍

| 广州楼市发布 摄

壹

提起时代天韵，可以说是自带网红体质的一个盘。

项目开盘之初，不少买家就冲着宣传的高品质而去。

实景交付后的建筑品质和内部园林设计也颇为出彩，在社交媒体上经常刷到业主晒图。

｜内部园林实景

｜广州楼市发布 摄

而项目的这次出圈，则是因为价格。

根据粉丝提供信息显示，时代天韵正在清1-3栋最后的50套尾货，88平199万任选，单价低至2.26万/平！

｜图源：粉丝供图

要知道，在2021年刚开盘时候，因为限价，时代天韵毛坯就卖到了3.77万/平。

如果想要精装，单价基本接近4万/平。

甚至在解除限价之后，时代天韵的新房价格曾一度刺破了4字头。

不过，开卖1年多之后，项目价格就出现了大幅波动。

根据中指院数据显示，从2022年下半年，时代天韵的成交开始锐减。进入2023年后，成交均价也一降再降。

直至今年上半年，成交均价再次降到了28168元/平。

｜广州楼市发布 制

或许是新房“砸盘”影响，小区二手房业主也纷纷下调了心理预期。

根据中介平台显示，小区共有28套挂牌房源，但近14天内降价的房源就有5套。

目前88平户型的最低挂牌价，已经与新盘清货价格类似。

最开始的那批买家，仅账面上就亏了40%！

｜图源：贝壳找房

不仅是价格因素，今年初，因为刚收楼1年多就出现楼栋墙体开裂，项目就曾上了一波热搜。（）

甚至原定去年交楼的3栋，也延期了3个月。

未来，时代天韵的老业主，或许还要面临同盘新规产品的竞争。

按照规划，时代天韵总建面超38万平，而目前拿证部分才不到20万平，还有大量货量未推。

就在4月30日，项目最新的4栋拿到了预售证，据说产品使用率将超过100%。

小区二手价格，估计很难撑得住。

｜图源：阳光家缘

贰

该说不说，今年的新盘价格，明显更卷。

就拿时代天韵来说，新盘2.26万/平的价格甚至比一些同小区二手房挂牌价还低，“重现”2021年的一二手倒挂。

| 科学城时代天韵实拍

| 广州楼市发布 摄

然而，这两次价格倒挂背后的原因，已经完全不同。

我们很容易看到，今年入市的新盘想要卖得好，就必须奔着重构板块价格体系而去。

比如300万买天河东、200万买老黄埔...

楼市君前阵子也统计过黄埔卖得好的小区，很多开发商开发商都拿出了降价促销这个手段。

｜老黄埔航拍

| 广州楼市发布 摄

而这个局面，短期内基本无解。

一方面，黄埔区的新房供应在未来几年都将处于高位，只有竞争力足够强的新盘才能脱颖而出。

就比如黄埔区，这两年光是旧改孵化出来的项目就有数十个，买家的选择面其实相当之广。

｜科学城航拍

｜广州楼市发布 摄

另一方面，新规项目还在不断加码。

比如中央公馆的使用率超过100%，珠江春的使用率超过110%，广州地铁·珑岄上城的使用率超过130%...

在同一个板块内，新产品对旧产品的冲击不小。

在前几天，科学城核心区又挂出了一宗宅地，容积率仅2.5，还符合住宅新规！

对比来看，像是时代天韵在这样的市场环境，面临着一定的挑战。

｜科学城西区航拍

｜广州楼市发布 摄

不过，新盘价格到位，从另一方面来说，或许也是对买家最友好的时刻。

特别是黄埔区，本身城市界面和配套水平都相当不错，买家很容易筛选到学铁商齐全的项目。

有需求的买家，真的可以去看看了。