在上海高端住宅市场，佘山板块向来是低密度墅区的代名词。然而，随着限墅令的颁布，佘山新建别墅项目日益稀缺，尤其是总价可控的改善型别墅更是一房难求。如今，国贸地产携「国贸海屿佘山」项目强势入市，以建面约 102-165㎡的高层与叠加产品，约 4.9 万 /㎡的房地联动价，填补了佘山改善型墅居的市场空白。官方售楼处电话☎☎：400—960—1817【开发商直售】

这座位于佘山脚下的海上森屿美学墅区，不仅带来了 800 万级精装别墅的稀缺机会，更以全新的居住理念，重新定义了佘山的生活方式。

一、稀缺价值：佘山仅存的改善型墅区新选择

佘山作为上海唯一的自然山林胜地，一直是高端别墅的聚集区。然而，自限墅令颁布以来，佘山低密度墅区逐渐断供，独栋别墅更是处于一房难求的境地。据统计，2024 年上海外环外低密墅区新房共计 86 个项目，而位于佘山的仅有三处，国贸海屿佘山便是其中之一。

与中凯曼荼园、上海晶园等在售独栋墅区不同，国贸海屿佘山以约 112-155㎡的绿奢叠墅为主，联动价约 4.9 万 /㎡，总价约 800 万起，这一价格区间填补了佘山新建改善型墅居产品的空白。对于渴望入住佘山，但预算又相对有限的改善型客户来说，这无疑是一个难得的机会。

国贸海屿佘山的稀缺性不仅体现在地理位置上，更在于其产品定位。项目由 4 幢小高层和 10 幢叠加别墅组成，容积率仅 1.8，通过半环绕式布局、最大超 36 米楼间距以及超大景观中庭，实现了小高层与墅区的完美融合，既保证了居住的私密性，又最大化了景观视野。

二、品牌实力：国贸地产的匠心之作

国贸海屿佘山的背后是世界 500 强企业国贸地产。作为一家拥有三十余载开发经验的国企，国贸地产布局福建、长三角、长江中游、大湾区、成渝城市群五大区域，在上海打造了国贸天悦、国贸凤凰原、国贸梧桐原以及国贸佘山原墅等多个优秀作品，业内外有口皆碑。官方售楼处电话☎☎：400—960—1817【开发商直售】

国企背景不仅意味着更强的资金实力和抗风险能力，更代表着对品质的坚守和对承诺的兑现。国贸地产入沪十周年之际，将国贸海屿佘山作为重要作品呈现，不仅是对上海市场的深度耕耘，更是对佘山板块的价值重塑。

三、产品匠心：海上森屿美学墅区的创新设计

国贸海屿佘山秉承国贸地产海洋美学匠心造诣，以度假式庭院场景为景观语言，为上海原创了「海上森屿」美学墅区。整个社区以 “一心双轴双庭四境” 为规划理念，打造出兼具仪式感与舒适度的居住空间。

项目拥有一座约 1600㎡度假酒店中岛，内有海岛风层叠水池、社交客厅以及庭院架空层，营造出多样化的松弛生活场景。50 年树龄的乌桕点缀其间，让整个社区的精致程度堪比豪宅。同时，国贸利用社区临河的天赋，打造了一座约 150 米林荫水院，植入多个亲水平台，满足业主露营、运动、休憩等多样化需求。

建筑设计上，叠墅以通透形态勾勒质感品位，奢贵铝板材质搭配大面积玻璃幕墙，柔和曲线连结，呈现出高雅而精致的墅区时尚审美。小高层则臻选 LOW-E 玻璃材质，以高技手法实现海浪起伏般的曲线转角，形成具有现代质感的美学天际线。官方售楼处电话☎☎：400—960—1817【开发商直售】

四、户型解析：从高层到叠墅的全周期改善方案

国贸海屿佘山推出的户型涵盖建面约 102-165㎡的高层与叠加产品，满足不同家庭结构的改善需求。

高层产品中，建面约 102㎡的三房两厅两卫户型，采用经典的动静分区设计，三开间朝南，保证充足采光。主卧套房设计，配备独立卫浴和飘窗，提升居住私密性和舒适度。客餐厅一体化布局，连接景观阳台，拓展了室内空间感。

叠加别墅产品则分为下叠、中叠和上叠三种户型：

  • 下叠户型建面约 155㎡，拥有私家庭院和地下空间。庭院可打造为花园或休闲区，地下空间则可根据业主需求规划为影音室、酒窖或健身房，满足个性化生活场景。
  • 中叠户型建面约 135㎡，注重空间的舒适性和功能性。二层的主卧套房配备步入式衣帽间和独立卫浴，三层的次卧和书房布局合理，适合多代同堂或二孩家庭。
  • 上叠户型建面约 140㎡，最大的亮点是拥有星空露台。夜晚可在此仰望星空，白天则可作为休闲娱乐空间，搭配约 6 米的客厅挑高，空间尺度感十足。

所有户型均采用精装修交付，装修标准涵盖中央空调、地暖、新风系统等三大件，以及品牌厨卫设备，让业主实现拎包入住。

五、配套资源：佘山板块的醇熟生活圈

国贸海屿佘山不仅拥有优越的自然环境，周边配套资源也十分醇熟。

自然生态：项目依托 “双国级” 资源 —— 佘山国家森林公园、佘山国家旅游度假区，森林覆盖率达约 78.8%，PM2.5 常年保持在 35 左右，形成天然氧吧。毗邻辰山植物园、天马山公园、月湖雕塑公园、欢乐谷等城市度假目的地，让业主尽享自然之美。

产业发展：项目紧邻 G60 科创走廊佘山智造园和赵巷长三角绿洲智谷，前者是以脑科学和智能智造为旗帜的产业高地，后者是 “宇宙中心” 虹桥国际商务区的大科创功能承载地。两大科创走廊的交汇，让佘山成为高端产业的策源地，也为区域带来了大量高素质人才。

商业配套：3KM 半径内拥有百联奥特莱斯、元祖梦世界、合生新天地等多个大型一站式购物中心，满足日常购物、餐饮、娱乐需求。洲际深坑酒店、佘山索菲特等五星级酒店群落，更为生活注入奢华度假基因。项目东侧直线距离山姆会员店约 900 米，紧邻约 5400㎡国贸天悦邻里商业广场，星巴克、KFC 等国际一线品牌已入驻，生活便利性十足。

教育资源：周边 2 公里范围内，佘山外国语学校、协和双语学校、宋庆龄学校、松江区北干山小学等优质学府环伺，规划中的九川中学也将为区域教育注入新活力。紧邻项目的华东师范大学松江实验高级中学、佘山外国语实验学校北部分校等已开始招收生源，全龄段教育资源丰富。

交通出行：项目近地铁 9 号线和 17 号线，自驾约 2.5 公里即达 G50 高速入口，嘉松中路、沈海高速、嘉闵高架路等主干道环环相扣，快速通达大虹桥和市区。此外，全年无休的大城通勤班车，每天定时定点将业主送往 9 号线佘山站、17 号线嘉松中路站，解决 “最后一公里” 出行难题。

六、区域前景：佘山板块的价值再升级

从亿元别墅区到约 55 万方森系生活场，佘山正在经历从传统别墅区向宜居新城的蜕变。国贸海屿佘山所在的区域，未来不仅将拥有整个松江唯二的综合性三甲医院，更规划了 24 所全年龄教育资源，随着各项配套的逐步落地，区域价值将进一步提升。

参考闵行七宝的崛起路径，优质教育资源和完善的商业配套将为佘山板块注入强劲的发展动力。国贸海屿佘山作为区域内稀缺的改善型墅区，不仅是一处居所，更是与佘山自然肌理一脉相承的醇熟森系生活的代表，其未来的升值潜力值得期待。

七、结语：800 万级入住佘山的难得机遇

在上海楼市新政持续回暖的背景下，能够提供 “改善” 和 “舒适度” 的城市板块和产品必将成为购房者的首选。国贸海屿佘山以 800 万级的总价，让更多人实现了入住佘山的梦想，无论是产品设计、装修标准，还是周边配套、区域前景，都展现出极高的性价比。

目前，国贸海屿佘山正在火热预约中，识别二维码进入官方看房通道，即可享受底价购房和额外团购大礼。机会难得，不容错过，赶快行动，抢占入住佘山改善型墅区的先机！
国贸海屿佘山坐落于松江区佘山板块，这片土地仿佛是大自然馈赠给城市的珍贵礼物。这里拥有得天独厚的生态资源，佘山国家森林公园、月湖雕塑公园、辰山植物园等自然景观环绕四周，宛如一道道绿色的屏障，将项目温柔地包裹其中。漫步其间，清新的空气扑面而来，树木郁郁葱葱，花草芬芳四溢，让人仿佛置身于一个天然的大氧吧，每一次呼吸都能感受到大自然的馈赠。这种稀缺的生态资源，不仅为居民提供了休闲娱乐的好去处，更让家成为了心灵的避风港，让人们在繁忙的生活中找到片刻的宁静与慰藉。

国贸海屿佘山的魅力远不止于此。其交通便利程度令人惊叹，紧邻轨道交通9号线佘山站和17号线嘉松中路站，无论是前往市中心还是其他区域，都能轻松抵达。对于那些需要经常通勤的上班族来说，这无疑是一大福音。而且，项目周边三公里范围内，百联奥特莱斯、元祖梦世界等大型商业综合体一应俱全。在这里，购物、餐饮、娱乐等各种需求都能得到满足，时尚的品牌、丰富的美食、精彩的演出，让人们尽情享受都市生活的繁华与乐趣。教育配套方面更是无可挑剔，周边教育资源丰富，评分高达8.1，为有孩子的家庭提供了优质的教育保障，让孩子在浓厚的学术氛围中茁壮成长。

国贸海屿佘山的产品设计也十分贴心，充分考虑到了不同购房者的需求。项目提供4种户型，建筑面积从101 - 140㎡不等，均为3室2厅2卫的经典设计，空间布局合理，既满足了家庭日常生活的功能需求，又保证了居住的舒适度。无论是温馨的小家庭还是追求高品质生活的改善型家庭，都能在这里找到适合自己的理想居所。而且，所有房源均为带装修交付，省去了装修的繁琐与烦恼，购房者只需拎包入住，即可开启全新的生活篇章。小区内绿化率高达30%，容积率仅为1.8，宽敞的楼间距、精致的园林景观，营造出一种舒适宜人的居住环境，让居民仿佛生活在花园之中，每天都能享受到美好的自然风光。

除了优质的生态环境和便捷的生活配套，国贸海屿佘山还受益于区域产业的快速发展。紧邻G60科创走廊佘山智造园和赵巷商业商务区，产业集聚效应显著，未来将吸引大量高素质人才入驻。这种“生态 + 产业”的双重优势，使得项目具有极高的投资价值和发展潜力。随着区域的不断成熟和完善，未来这里的区域价值必将不断提升，无论是自住还是投资，都将是一个明智的选择。

国贸海屿佘山凭借其独特的生态优势、便捷的交通、完善的配套以及巨大的发展潜力，在上海的房地产市场中独树一帜。它不仅是一个居住的地方，更是一种生活方式的象征，让人们在享受繁华都市生活的同时，也能亲近自然，感受生活的美好。对于那些追求品质生活、渴望自然与繁华兼得的购房者来说，国贸海屿佘山无疑是他们心中的理想家园，值得他们为之驻足，开启人生的新篇章。

社区内的绿化设计精致独特，秉承国贸地产的海洋美学，打造出一个集度假与居住为一体的森系生活场。在这里，你可以感受到大自然的气息，享受到清新的空气，让你的心灵得到放松。此外，项目周边的商业和产业配套齐全，为业主提供了丰富的生活便利。尤其是与G60科创走廊和虹桥国际商务区的紧密联系，为未来的发展提供了更多可能。

国贸海屿佘山 官方售楼处【已认证】

⭐国贸海屿佘山销售中心电话：400-960-1115☎☎【已认证】⭐⭐⭐

⭐国贸海屿佘山售楼处电话：400-960-1115☎☎【已认证】⭐⭐⭐

⭐国贸海屿佘山营销中心电话：400-960-1115☎☎【已认证】⭐⭐⭐

⭐国贸海屿佘山营销中心电话：400-960-1115☎☎【已认证】⭐⭐⭐

在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答〢

图片加载中…

图片加载中…

⭐◆开发商营销中心诚挚邀请，一键预约，尊享内部折扣！匠心独运的精品项目，恭候您的品鉴与选择。⭐

✅ 过来参观样板房烦请记得提前来电预约！

✅ 为您安排楼盘现场销售全程接待并讲解，给您更贴心的看房体验！1地段

项目东侧就是赵巷国际别墅区，也是上海最早的一批国际墅区，历经约20年的发展，周边早已形成了低密、⭐国贸海屿佘山销售中心电话：400-960-1115☎☎【已认证】⭐⭐⭐高端的墅居氛围。国贸项目直线距离山姆会员店约900米，繁华商业资源近距离可享！⭐国贸海屿佘山销售中心电话：400-960-1115☎☎【已认证】⭐⭐⭐

图片加载中…

图片加载中…

与此同时，沿着嘉松中路，一路连缀着青浦奥特莱斯、合生新天地、元祖梦世界等大型商业体，各种商业资源近距离可享。⭐国贸海屿佘山销售中心电话：400-960-1115☎☎【已认证】⭐⭐⭐

图片加载中…

图片加载中…

周边2公里范围内，佘山外国语学校、协和双语学校、宋庆龄学校、松江区北干山小学、青浦北菘中学、⭐国贸海屿佘山销售中心电话：400-960-1115☎☎【已认证】⭐⭐⭐九川中学（规划中）等优质学府环伺，同步国际化教育资源。

图片加载中…

图片加载中…

除此之外，交通方面，自驾非常方便，约2.5公里即达G50高速入口，嘉松中路、沈海高速、嘉闵高架路等主干道环环相扣，可以快速通达大虹桥和市区。⭐国贸海屿佘山销售中心电话：400-960-1115☎☎【已认证】⭐⭐⭐

还有众多人文景观资源，像4A级景点佘山森林公园、辰山植物园、欢乐谷、月湖雕塑公园等，都是周末休闲打卡的网红地标；

⭐国贸海屿佘山销售中心电话：400-960-1115☎☎【已认证】⭐⭐⭐

图片加载中…

图片加载中…

佘山国际高尔夫俱乐部、银涛高尔夫俱乐部等高端休闲娱乐平台，更为年轻菁英们所青睐。⭐国贸海屿佘山销售中心电话：400-960-1115☎☎【已认证】⭐⭐⭐

2产品

松江区佘山北基地20A-04A号地块位于佘山板块，东至经一路、南至农田、西至河道、北至业煌路，出让面积28171.9㎡⭐国贸海屿佘山销售中心电话：400-960-1115☎☎【已认证】⭐⭐⭐，起始价10.649亿元，最高限价11.713亿元。地块房地联动价49000元/㎡。

图片加载中…

图片加载中…

该地块容积率1.8，主力产品设计了三种：13层的小高层（目测无连廊），首层做了部分架空设计⭐国贸海屿佘山销售中心电话：400-960-1115☎☎【已认证】⭐⭐⭐，4-5F低层目测为叠加产品，以及2-4F的合院产品，位于小区西侧靠近沉塔泾。

图片加载中…

图片加载中…

该地块还是有些小亮点的，小区地面无车位，人车分流，东侧社区配套旁边即为一处大型集中绿地，另有两处集中绿地位于小区最南侧⭐国贸海屿佘山销售中心电话：400-960-1115☎☎【已认证】⭐⭐⭐。社区配套含社区养老服务设施、老年活动室、居委会、文化活动室功能。

ps：本次调整内容：

图片加载中…

图片加载中…

⭐国贸海屿佘山销售中心电话：400-960-1115☎☎【已认证】⭐⭐⭐

图片加载中…

图片加载中…

⭐国贸海屿佘山销售中心电话：400-960-1115☎☎【已认证】⭐⭐⭐

跟这个世界一样，楼市也有不少未解之谜

比如挂牌量，你很难拿到真正意义上全市挂牌数据，各家中介都只掌握部分市场房源、交易中心备案可查的只有中介对外展示的房源

于是你会发现这是个罗生门，有几万套的数据也有几十万套的数据

本质上统计口径决定了答案，而非市场

如果想相对客观搞清楚二手挂牌的全貌，最可靠的还是链家全网数据（外展+后台）

不仅仅是对外展示的房源

图片加载中…

图片加载中…

不会因为有没有对外展示而影响挂牌总量，同时70%+的挂牌市占也是目前市面最大体量挂牌数据，就算以每年2%速度递增，这也是个相对稳定的观察对象

而这个数据也是这两年最让我关注的数据

因为变化实在太大

从2019年到2024年几乎年年在变，尤其是过去两年

图片加载中…

图片加载中…

这意味什么、背后又有哪些我们不知道的变化，来吧重新认识下我们的挂牌市场

01

上海正式进入23万套挂牌时代

以链家的70%的市占是很容易推算出全市数据的

比如17万套的链家全网挂牌意味24.28万套左右的全市挂牌体量

但链家的70%挂牌市占是2020年数据，它不是固定不变的

以链家的市场影响力挂牌市占差不多以年均2%速度在递增

于是我们从2019年以来链家的全网挂牌数据可以推算出2019年以来全市的二手挂牌变化

11月18日这天数据停留在176560套，以78%的市占粗略计算

相当于全市二手进入接近23万套的挂牌时代

2020年开始以年均2%市占递增计算

图片加载中…

图片加载中…

你会发现数据跨越最大的是在2023年，从年头到年尾链家全网挂牌数据以23%速度跳增

中间发生了什么

以2023年9月-10月数据为例

2023年9月1日这天链家的全网挂牌在144252套，而10月31日这天数据已经来到164486套

图片加载中…

图片加载中…

单位：套

今年的数据变化也很大，从年初的16.0万套规模到11月的17.66万套的规模，头尾相比较，差不多10%的速度往上累积

以2024年2月-4月数据为例

2024年2月4日这天的数据是155972套，而4月10日这天已经来到168430套

图片加载中…

图片加载中…

单位：套

注意，这还是在每月有房源不断被去化的基础上

也就是说政策和小阳春这类节点都会对挂牌产生较大影响

那这个23万套意味什么

2024年截至目前我们的月均二手房成交套数为1.67万套

图片加载中…

图片加载中…

意味着从此刻开始上海二手挂牌在无新增的情况下，大概需要13.8个月才能去化掉所有库存

不过我们倒无需纠结这个时间是长还是短，以全国第一的二手成交体量而言，上海的二手市场一定是全国最健康的，没有之一

倒是23万套这个数字本身正在提醒我们一件事

关于二手市场箱体而言，我们正在进入一个近23万套体量的挂牌时代

02

23万套背后，变化的不仅是数量

数据观察最有意思的地方就是加入时间纵轴的维度，尤其当这个时间维度是年的时候

我们拉出2019年以来上海二手挂牌存量每月的情况

当你找到二手楼市的一些特定维度，你会发现数据背后我们的二手楼市的改变

2019年至今差不多五年的时间，算得上一个小小的时间周期

我们对比了2019年11月vs2024年11月的二手挂牌数据

从环线来看，外环外房源占比变高了

过去五年间内环内/内中环/中外环的房源占比都减少了，只有外环外变高了

这并不是两个月的对比，而是一条明确的变化趋势

图片加载中…

图片加载中…

在整体挂牌量走高的背景里，这也意味外环外走高的不仅是占比也是绝对数量

要么是外环内去化领先全市，要么是外环外新增挂牌太猛，我更倾向于后者

因为从各环线成交占比来看，外环外也是不断走高的

分区来看，五个新城里的嘉定、青浦、松江、奉贤的挂牌量占比在走高

同样的，比较的不仅是这个11月对比2019年的11月，而是逐年递增的发展趋势

图片加载中…

图片加载中…

而黄浦、静安、长宁核心区的房源占比在减少，闵行和宝山两大居住区变化不大

图片加载中…

图片加载中…

外环内的杨浦、虹口是外环内两个例外，完全身处外环内核心区，但挂牌量占比并无减少，相当部分月份甚至比2019年占比要更高

要知道连横跨内中外的普陀房源占比都在减少

图片加载中…

图片加载中…

从这可以看到两件事，外环外是房源量走高的很大原因，而其中几个新城方向是更为具体的原因

板块来看，更具象

我将递增和减少变化比较大的拎出来

嘉定变化最大的两个板块分别是南翔和嘉定新城，现在这两个板块在全市二手挂牌市场的占比，大概是五年前的2倍

图片加载中…

图片加载中…

杨浦中原、新江湾城的占比分别是同比2019年的56%、94%涨幅

有没有减少的，浦东的金桥、静安的彭浦、浦东的世博应该排全市前3

在房源总量不断走高的背景里，这些板块的房源占比却在快速减少

其他板块房源绝对量的提升是个因素，但板块自身的去化速度也是因素

由此你也能看到过去五年中上海新崛起的一批高流速板块

03

800万、50平、2010年

这是过去五年挂牌市场的三个标志性数据

首先从价格段来看300万以下、300-500万价格段的房源在清晰减少，500-800万价格段变化不大但也在减少

图片加载中…

图片加载中…

这背后的变化你不能说就是低总价房源减少，也存在房价上行带来的房源分布改变

但800万是个知道MARK的数据，这是近五年各价段房源分布的分水岭

800万以下挂牌房源占比在减少、800万以上各价段的房源占比无一例外都在提升，相比其他城市上海的二手挂牌价箱体似乎天生具备高门槛

面积段的分布也有个有趣数字，以70平为界

30平以下、30-50平、50-70平房源占比在清晰减少，而70-90平、90-120平、120-150平、150-200平都在提升

除了200平以上

图片加载中…

图片加载中…

两头的面积段占比都在减少，但同果不同因，比如50平以下户型

这样的面积段往往是一条糕状的户型、或者紧凑小两房，市场进入改善时代后，这户型不太能满足市场主流需求

宝山某两房户型©上海链家

图片加载中…

图片加载中…

而200平占比的减少更多是因为面积段稀缺

我同事乔不丝统计了2017年以来200平以上成交占比，较稳定固定在2%上下

图片加载中…

图片加载中…

换句话说供应减少的情况下，需求却一直那么多，相对程度上的供不应求

没想到200平以上产品的现状在这也能找到些许作证

房龄端也有个明确变化

有些房龄段的房子在清晰减少，这个分界线不是1990年、也不是2000年

而是“进化”到2010年

你会发现2019年以来减少的不光是1970年以前的房子、也不光是2000年以前的房子、2010年以前的房子都在减少

图片加载中…

图片加载中…

而2010年以后的房子是在快速增加的

为什么这个数字还比较让我吃惊呢

我们在统计2016年以来二手房成交趋势的时候发现房龄的分水岭还在2005年

也就是说二手市场更多属于养成系

成交都是很末端的体现，更早的变化来自挂牌

至此

无论是物理层面还是参数层面你都能感受到一条清晰的市场变迁轨迹

04

现在的挂牌价回到2021年

其实挂牌价关注的不多，这主要是房东心态体现，而不是市场体现

但渐渐的你会发现当网签价格有点失真的时候，挂牌价之间的相对变化倒是可以作为一种市场指标的参考

这个11月二手市场的挂牌均价来到

66603元/平

我拉出2019年以来挂牌价，这个价格差不多回到2021年3月

图片加载中…

图片加载中…

你会发现2019年以来挂牌价走出了两个“驼峰”

2021年年中、2022年年中

这个峰值跟市场还是能对应起来的

那....

那也就是说现在这个回到2021年的价格也是一个可以参考的市场指标

这个回归该怎么理解

其实现在房东心态跟2021年完全不同，这个我想我不用展开各位也都有共鸣

那你就会看到价格波动背后一个很有趣的规律

就是价格被顶上去后，下来就比较慢

这背后慢的不是市场，而是房东心态，你可以理解为人性，由奢入简难

05

今天要说的倒不是23万套的事

理论上只要市场不断推进，体量的突破就只是时间的问题

但前提是我们得统一市场语境

就是我们得知道我们所处的这个市场到底是怎样的，不然就是各说各话了

其次有件事也比较重要，对房东比较重要

就是卖房子的时候我们得做点什么，你不能说20万套跟10万套的时代还同一套打法

如何和中介合作、如何获取流量、客户出什么价格可以松口...

具体tips有需要的房东可以下方留言

ok今天的数据文结束了，哪怕在买房的时候，你都可以从中参考，市场正在抛弃什么、市场正在进入一个什么样的时代