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小区园林&楼栋

4.1、小区园林

小区属于以“庭院”为核心，以“空间尺度”为发力点，打造平墅、叠墅、双拼别墅三大主力产品的大型别墅项目（少量独栋别墅）。别墅项目，由于其容积率低，居住分散，综合考虑到每户的家庭和庭院享受，因此是很难打造集中式园林的。但是这个项目还是打造了会所+利用周边城市公园，主动做了一定升级（变相成为小区的一个不错的配套）。

①、会所设置：小区中央设置了下沉庭院会所，提供恒温泳池、私宴厅、书房等功能空间。

②、规划中要求：小区内部建设有8米宽的街坊路，把南侧的洋房和双拼分开，实现了小区内部的人车分流。

③、小区借助周边的公园，升级打造成为小区的公园配套。外围被故城记忆公园，被开发商称为温榆河的公园西侧和南侧包围着面积达到1平房公里。更有懋源斥巨资升级的4.3万平米公园湖区景观，水域面积近2万平米，为业主打造出一个集生态与国际资源于一体的别墅社区（这次开发商是把隔壁的公园利用最大化）。从售楼处置样板间，中间要经过这个基本被小区独享的城市公园区域（这个大湖+两侧的美景还是可以打动一波在乎园林环境的客户）。

4.2、楼栋

4.2.1、四代住宅

这次叠墅是由邱德光设计事务所设计；

平墅产品由设计师吴滨创始的 WSD 世尊设计；

社区整体采用了好房子加强版的标准设计和建设的。其中的创新主要表现在：

①、主动损容约8000平米：为后续的产品升级提供了更大的空间，楼栋的密度没有改变，主要是增加在大面积的露台上了（每户庭院面积高达50-100平米不等）。以平墅为例：采用南北双阳台、奇偶错层设计，阳台进深达3.5米，部分户型赠送面积率超20%，得房率突破100%（叠墅、双拼和独栋赠送面积也很多）。

②、绿色建筑：采用被动式节能技术，外墙保温、Low-E玻璃、同层排水等配置，降低能耗同时提升居住舒适度。

③、空间弹性：别墅预留【自定义模块】，业主可根据需求改造为家庭影院、酒窖、工作室等，实现【千人千面】的生活场景。

④、以“庭院+”为核心脉络贯穿全系产品设计，真正实现户户都能享受“空中庭院”的墅居质感。

④、平层3.5米进深罕见尺度空中私家花园，面积高达50-100平米，无敌天际线视野，市场绝对是少见（算是第四代住宅的升级版）。

⑤、外立面基本是目前市面上的升级版：这次算是延续了懋源之前的独创复合式幕墙系统（6类材质选型&14种材料元素，釉面陶板作为高奢室内材质）。

下面就从楼栋和户型结合一起聊聊

4.3、平墅--215至425平米

215-425平米，主力215-310平米，部分端头复式达425平米，一层是下跃户型带私家庭院。一共160户，层高大约3.2-3.25米（基本是懋源璟橒户型的露台升级版）。

楼栋采用的是奇偶层设计，户户都能享受“空中庭院”的墅居质感。外立面采用的是金属板材+大块玻璃，对称式的设计风格。最夸张的是，阳台进深达到3.5米（南北双向阳台的设计，并运用奇偶错层布局，使得阳台进深达到了3.5米。部分户型的赠送面积比例超过了20%，实际得房率突破了100%）。

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上面户型是以260平米。南向面宽达到了18.4米，南向四面宽户型格局（南向客厅+三个套卧，符合大面宽、短进深好房子的标准，大约是1:0.6的黄金比例），动静分离（动线分区合理，互不干扰）。窗地比达1:1.2。

特点：

（1）、入户的北侧是大的衣帽空间，客厅（面宽达到了6.7米）与餐厅、庭院贯通一线一体化设计（2米无柱横厅串联客厅(L)、餐厨(DK)、庭院(G)，形成家庭社交超级中轴），餐厅是最北侧带着窗户，厨房算是做了轨角设计（厨房面宽达到了4.3米宽度）。

最大的亮点是南向的3.5米的大露台（注意了偶数和奇数是不一样的，常规项目约1.5M进深的阳台，使用性必然是不如这个高。这里可以种花、会客、观景，真正实现“把花园搬进家”），偶数层庭院连接客厅，这个阳台是南向14米面宽（奇数层是南北双庭院，北向庭院12米面宽连接餐厨空间，南向庭院连接主卧套房）。

T型中西厨配备双岛台（1.8m料理岛+1.2m早餐岛），实现"三区四动线"烹饪社交场景。

（2）、南向次卧是套间格局并且设置了独立的衣帽空间（这个房间特别适合老人房居住）。

（3）、主卧是大套间格局（衣帽间+卫生间+主卧的套间设计，主卧套面积超50㎡，含独立更衣间、双台盆卫浴、全景飘窗，部分户型配置私人书房），面宽达到了4.5米（意味着大的衣帽空间可做多功能使用）。紧邻主卧的南向次卧也是套间格局（适合作为儿童房或者与主卧打通形成更大的套间格局）。

（4）、北向功能间可以作为一灵动X空间使用，可根据家庭生活需求打造为书房、卧室、兴趣间等（这个卧室可以与卫生间打通形成套间格局）。

4.4、叠墅--300平米的270°寰幕视野的立体院落

楼栋的外立面与平墅相一致。这个户型是属于超大进深空中庭院，真正的空中院墅（270°超广寰幕视野，近赏庭院，业主可拥揽一平方公里的公园大境，独创“阳光八角厅”与“光感悬浮楼梯”）。

一共70户（楼栋11层总高度36米），层高约3.2-3.25米（这个与平墅相一致，是懋源璟橒户型的露台升级版）。

复式结构，南向约11米面宽，3.3米层高，拥有 270 度观景视野。

特点：

（1）、一层是活动空间（开发商定义为“enjoying空间”），入户是玄关处有置物空间，大挑高环景会客厅，庭院连接餐厨客，将室内、外的景观融合（这个空间感还是非常足的）。套间的卧室可作为老人房使用（家庭人口不多可作为保姆间）。属于南北双庭院的格局（常规项目约1.5M进深的阳台）。整体装修也是非常在线的（伊朗灰大理石地面与庭院锈板岩无缝拼接）。

亮点一：6.8米挑高环景厅 Lounge bar、餐厅、开合式厨房、庭院四大功能相互贯通（通常在南方和海外的高端豪宅上才有这样的配置）。面积大约50㎡阳光庭院。北向30㎡景观庭院。双层中空夹胶玻璃围栏，实现100%视野零遮挡。

亮点二：阳关八角厅是9米通高立体采光井设计，将空间的尺度向上延伸可调光玻璃穹顶，配合270度观景窗，早餐、下午茶、阅读不错的地方。北向餐饮外侧还有北向的阳台。

亮点三：无界餐厨会所：中西双厨+10人宴客厅+庭院BBQ区，实现"30人派对级"社交场域。

（2）、二层定义为“living room”，南向三套卧+多功能室（主卧套房空间，涵盖卧室、衣帽间、主卫三大空间，超大浴缸，分离式卫浴），全家亲密交融又各不打扰，以功能定制构建出家庭交流空间。北向可做书房，也可分割成两个卧室和多功能空间（根据家庭成员的多少决定这个空间的利用）。

亮点一：光感悬浮楼梯：背景的大窗消解传统楼梯的墙体边界，使阶梯化作悬浮于空气中的光之折线（这个自己装修还是很贵的），钛镁合金骨架+钢化超白玻踏板，承重达1.5吨，内置光纤导光系统，夜间呈现"银河阶梯"效果。获得2024红点概念设计奖。

亮点二：18㎡衣帽间配置自动旋转展示柜，8㎡卫浴空间搭载，德国KALDEWEI恒温浴缸，瑞士LAUFEN智能马桶，双台盆威尼斯金大理石台面，卧室区地暖+新风+声学降噪三位一体系统。

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4.5、双拼别墅--分为E和F两种

4.5.1、E型双拼--490平米至660平米(地上3层+地下2层)

楼栋对称式设计，外立面采用的与平墅相一致。间距达10米以上，提升采光与通风效果。户型的设计理念是融合“以庭为核”的设计手法，每层均可与庭院产生联动，演绎与自然共栖的全新墅居可能（中西厨配置顶级，独立宴会厅适合办宴会）。

分设主人奢享层、家人起居层、圈层社交层、景观餐厨层、生活娱乐层，下沉式的庭院设计（客厅/餐厨/卧室均与50-100㎡景观庭院无缝衔接）

一共有144户，一层层高4.2米，二至三层层高3.3米，设计有前后庭院和下沉花园。南向13.55米面宽，客厅面宽可达8.85米。南向13.55米面宽，客厅面宽可达8.85米。

①、地下二层--生活娱乐层

专属停车位（可停放3辆车，全自动洗车系统），方正完整的空间，这里的地下空间相对比较方正。可以作为影音、收纳、家务空间（多功能厅：7.2米挑高影音室（THX认证），恒温雪茄房（湿度精确控制±2%），智能物流系统（直达各层厨房））。整体布局采用了集约化布局，基本无面积浪费。

知识点：地下二层最好装修采用地面和墙面贴瓷砖（防水做的再好，地下室还是会有些潮湿的，一般作为库房使用）。

②、地下一层--景观庭宴层，作为库房或者活动室使用

面宽13.55米面宽。采用的是“庭院—宴会厅—中西厨”黄金三角布局，庭院可瞬时切换为宴会前厅、酒会主场或私密茶寮，承载全场景圈层活动；专业双头猛火炒灶+四眼平头灶、专业排烟补风系统、进口专业万能蒸烤料理机、专业卧式平台雪柜、专业制冰机、专业岛式收纳系统，6大专业配置经过精心挑选和考量，每一配置都是该领域内的专业级设备（星级标准中西厨，米其林级餐厨配置，德国Poggenpohl整体橱柜+Miele专业嵌入式冰箱，2.4米中岛集成电磁炉/醒酒柜/智能升降插座，独立恒温酒窖（藏量300+支）。私宴厅创新设计--可开合玻璃幕墙连通庭院，秒变80㎡花园宴会场，隐藏式移门分隔为中西双宴模式）。

双面巨幕厅：南向14米全景落地窗+北向6米水景视窗，采用上海中心同款超白玻三银Low-E玻璃。

③、地上1层--圈层社交层：

穿庭入户，布局考究，南北两面纯净玻璃幕，围合出主人家庭社交或亲朋会晤的敞阔空间。首层庭院套房，首层南向套房可达庭院，专属无障碍庭院通道+紧急呼叫系统，配置适老化卫浴（防滑地砖/助力扶手）。方便长辈对庭院的使用便捷需求（首层下沉式会客庭院（配备户外壁炉），二层悬挑观景平台（3.5米玻璃栏板），顶层星空无边际水景）。

④、地上二层--家人起居层

以家庭厅为中心，为家人提供多个舒适的套房设计。

⑤、地上五层--主人奢享层--整个面积大约120平米

整层的主人奢享空降，动线与其他家庭空间可完全隔离（南向奢阔面宽，配备开敞私属露台（内置户外暖风系统），设计8米面宽景观书房、双衣帽间（男女主人独立收纳体系）、五件套卫浴（双台盆+独立淋浴房+净身马桶）等功能区，重新定义顶级圈层的私域生活标准）。

4.5.2、双拼别墅F--550-630平米

一共122户，户内空间和下沉庭院更为方正，主要分布在集中别墅区域。是以满足多代同堂需求构筑「代际共生系统」，多套房+多动线的设计在温情共处中守护每位家庭成员的私域感，充分满足多代际大家庭的居住场景。

①、地下二层--生活娱乐层

方正空间格局，超大利用率，可打造全家庭娱乐空间，如健身房、影音室、茶室等。独立奢阔车库（这个地下空间还是比较宽敞的）。

②、地下一层--景观庭宴层

花园庭院+专业级中西厨+宴会厅，超大面宽设计，全开门极致窗景，宴会厅连通景观庭院，内外贯通可容纳高规格筵席。

③、一层--圈层社交层

会客厅+水吧+老人房，270°庭院围合超强私密感，超大巨幕面宽方厅，L型超大观景面，奢阔礼序不彰自显。

④、地上二层--家人起居层

根据家人需求打造更契合家庭成员性格特征的居住空间，开放家庭厅可形成目光随时交汇的互动空间，既能保持各自的专属，又能给予彼此目之所及的关爱。

⑤、地上三层--主人奢享层

主卧套+书房，整层主人私享行政套房，尽显格局与尺度的极致；双开门设计，步入即是层峯的尊贵感及奢阔感。独卫X空间可作为书房、婴儿房、收藏室等，满足个性需求。

户型特点：

（1）、归家礼序：有独立的入户，先进花园庭院，再进玄关门厅，归家仪式感十足。

（2）、全景采光视野：奢阔尺度会客，L型景观面，整体空间尺度均阔绰大气。双面巨幕厅，南向14米全景落地窗+北向6米水景视窗，采用上海中心同款超白玻三银Low-E玻璃

（3）、专业级宴会厅：超大面宽设计，形成奢阔宴会空间，可实现至少20人的圆桌宴请。

（4）、星级中西厨房：结合星级酒店商用、家用标准，特邀米其林星厨团队深度参与设计，在尺度面积、空间功能、设备标准、操作动线等方面均达到专业级别。

（5）、全套房设计：所有居室均配置独立卫浴，保障家庭成员私密感。

（6）、完整功能空间：地下空间方正，可分可整，使用率更高，功能打造随心所欲。

总之：采用了去合院化的设计风格，不同于传统合院的围合式布局，双拼采用【前后脱开】的独立楼栋，间距达10米以上，提升采光与通风效果。其次是立体庭院系统，地上庭院面积超90㎡，下沉庭院引入自然光井，形成【地上花园社交、地下私享空间】的分层体验。

4.6、独栋别墅（660-800平米）

项目通过各种创新布局将15栋独栋“隐匿”于社区，成为市场绝版孤品（开发商也是不能大势宣传的），基本没有统一的户型格局。基本是一房一个格局。

①、稀缺性：北京自2016年禁批独栋用地后（限墅令还是很严的），新盘中的独栋产品堪称【绝唱】。其中最西南角的2-51#楼为【地上1层+地下2层】设计，层高4.6米，配备私属花园与独立车库，预计毛坯总价超6000万元。

②、景观占位：独栋均分布于地块西侧临河区域，被绿地与水系环绕，通过植被隔离带形成【隐于园】的私密领域，部分户型可实现【推窗见河、开门见绿】的极致景观面。

总之：懋源云纪这次是在懋源之前的系列产品基础上做了迭代升级。从平层到叠墅、再到双拼，最后就是独栋做了高端改善客群的全方位的需求覆盖。

平墅：基本是传统小区的的平层加强和改善版（南向四面宽动静分离四居室）。一方面是大的露台，另一方面是大面积，配套豪华的装修，开发商还是想把价格撑起来，各方面都做实了--面向客群是城市精英。

叠墅：基本是传统的复式加强版，除了面积大，功能性方面也考虑了不少，两个大的挑空层，概念感十足，其次就是各处的设计细节（不得不说懋源在豪宅打造上还是功夫十足的）。上面两个是有样板间的，可以实地感受一把。

双拼分为两种：都有各自的特色和风格，面积段也做了错位（这个也还是小区的主力户型），上三层，地下两层。别墅的装修还是很费钱的，这次懋源在各个场景上算是下注了功能--面向客群是家族式社交场。

15栋独栋还是有一定稀缺性的（主要还是政策的限制，导致市面上的独栋非常稀缺---人为造成稀缺）。属于二十载难遇的隐贵孤品。

别墅的装修不仅仅是费钱，还费时、费力。这次开发商直接做好了，并且请了大师设计，属于豪华的定位装修。

①、满足了高端改善个性化的需求；

②、豪华装修，每个细节还是能吸引住改善群人为此买单；

③、目前为止这个社区基本是中央别墅区不能算最豪华的，但是也能算上是标杆性的小区，局部超越的小区（相对其他独栋的豪宅社区性价比相对还是较高的），客群的全覆盖，承接中央别墅区内的改善外溢人群。拉拢市区的高端改善客群前往。

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