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大家好，我是地产高富帅。
要说如今地产行业里面，最受关注的城市，深圳可以说仍然排在前三，曾经一段时间，深圳楼市就是整个行业的风向标，一举一动都影响着行业进程。
深圳作为中国特色社会主义先行示范区，往往是房地产调控政策（如"二手房参考价"）的试点城市。其政策创新（如"双限房""共有产权房"探索）常为其他城市提供范本。
2023年推出的"认房不认贷"、下调首付比例等政策，深圳均是首批响应的一线城市，每次新政策出台，首先看到表现力的就是深圳。
随着整个行业供需关系与业务模式的升级与进化，深圳市场近去年来看，整个房企的格局也都发生了本质的变化。
从早期的百花齐放，到高周转时代深圳房企的全国化布局，到如今本土中小房企与央企军团的双雄鼎立，深圳房地产行业的周期变化也是最大的。
深圳楼市的特殊性在于，它既是政策试验田，又是资本竞技场，更是刚需绞肉机。这种多重身份使其动向始终具有超出地域的指标意义。
头部阵营剧烈洗牌：从“粤系争霸”到“土著雄起”
作为一个在深圳生活了19年的“外地版深圳人”，近5年来说，哪怕回到10年前，这片江山的绝对霸主永远都不是我们说的头部央企。
如今雄霸天下的四大头部央企，早期在深圳的含金量一直不算太高，如果不是华润开发了大冲旧改，头部央企的存在感都不是特别强烈。
另外招商蛇口前几年也一直偏安一方，中海的口碑这几年实在太差，深圳本地对中海这个品牌也一直好感较弱。
在2018年之前来看，深圳房企真正的霸主是万科，佳兆业，龙光等传统巨头，凭借超强的运营能力与对深圳市场的绝对领悟力，雄霸多年。
佳兆业作为旧改专家，也是最早一批实现全国化拓展的深圳房企，后期的龙光地产，花样年地产，都只能算是佳兆业的学徒与小弟。
有很大一部分时间，金地在深圳市场也是存在感不强的，作为与万科几乎复制粘贴的发展轨迹，金地的节奏还是相对于万科来说慢了好几拍。
因此，从这个时间来看，高周转时代行业发展最快的几年，深圳房企的认知度来说还是本土巨头为主，毕竟招保万金四大金刚有三家总部位居深圳。
随着万科，金地，招商蛇口，华润置地等头部巨头的全国化进程，深圳头部民企也形成了一定的追逐趋势，因为很多深圳房企的核心高管里面，来自万科金地的地产人还是比较多的。
这一时期的深圳房企军团，各自都有各自的绝活，万科善于农村包围城市，也是当时房企巨头里面管理水平最高的。
尤其是万科物业的加持，万科在非市区拿地较多，但是仍然可以有很好的溢价空间与品质保障，当时拥有一套万科的房子，在深圳市场上绝对已经是中产以上。
佳兆业集团有了旧改加持，在深圳各个区位都多点开花，其城市更新的土地储备非常惊人，可以说是深圳房企里面的超级地主。
这一时期来看，深圳发展起来的房企全国化布局趋势较为明显，而且房企多关注的是规模制胜，深圳很多没有对外扩张民营房企反而都异常低调。
不过随着2021年规模化房企最后的辉煌过后，深圳几个全国化布局的顶流纷纷暴雷，此刻开始，也宣告深圳房企格局再次迎来巨变。
星河，卓越，鸿荣源深圳三巨头的迅速崛起，也宣告深圳市场正式进入央企军团与本土稳健民企的直接PK。
新民企三巨头：“高杠杆高周转”到“城市更新”突围
其实如果不是早期那一批深圳房企的高杠杆策略，像深圳佳兆业这种超级地主，绝对可以说是雄霸深圳的节奏，其土地含金量至今仍然值得持续关注。
在这一时期，行业游戏规则完全进化，深圳楼市也经历了10年的急速发展，房价已经高不可攀，行业金融属性过强，因此也该停下脚步了。
深圳早期享誉江湖的上市房企三巨头：佳兆业，龙光，花样年陆续宣告违约，旗下团队逐渐解散与撤离，这一时期的深圳房企迎来新三巨头的时代。
卓越集团作为一家坚持双轮驱动的房企，其整体牌面其实一直都还不错，其争议性也非常大，特别是早期在行业下行时期在一线城市疯狂拿地的一系列操作。
卓越与佳兆业的发展轨迹比较类似，都是城市更新专家，也是全国房企里面极少数成立独立城市更新集团的房企，属于旧改种子选手。
虽然都是旧改出身，但是卓越集团坚持双轮驱动战略，作为深圳的写字楼大王，其资产含金量突出，因此也挺过了这一轮周期风险。
如今卓越凭借在深圳的优质土地储备与城市更新经验，每年都可以保障百亿+的规模，因此在深圳市场上仍然还是相当有含金量的头部顶流房企。
卓越这两年在深圳市场都是多盘开花，特别是在深圳龙华片区，其多个项目陆续迎来入市，旗下物管上市公司市值也相当稳定。
新三巨头之一的星河集团，也是如今穿越周期的典型深圳房企。作为第一批布局深圳的潮汕军团，其背景较为低调，但是老板比较更加务实。
星河地产身上确实有很多潮汕老板的影子，创始人包工头出身，对员工也非常大方，在商业产业运营方面，星河具备较强的综合竞争力。
星河地产相对于其他两大巨头，最大的特别就是广深两地都是其核心地盘，在深圳与广州南沙都有很强的土地储备。
尽管星河地产整体规模不算特别大，但是其聚焦广深两地多年，整体雇主与产品口碑一直不错，因此，也被称为“大湾区扛把子”。
最近3年，在房企排行榜上，多次出现了一个深圳房企的名号：鸿荣源集团，这是一家这几年多次登上热搜的典型房企。
鸿荣源在深圳早期出圈的原因还是其打造了多个综合体项目，体量大，涉及到公建较多，并且持有大量的高端商业，综合影响力持续扩大。
其开发的位于龙华的超级大盘：鸿荣源壹方中心，可谓是其造城操盘逻辑的集大成作品，超大的住宅社区，加上大体量的高端商业加持，也让其在深圳市场一飞冲天。
加上后期宝安前海区域的超级大盘持续火爆，鸿荣源的品牌溢价能力也逐步提高，特别是其物业管理，口碑持续上升，整体竞争力优势凸显。
可以看到，依托早期旧改土地储备加持，深圳本土三巨头在可持续发展道路方面都有各自的核心竞争力，也是全国房企阵营里面，最为特殊的存在。
央企三巨头：深圳市场的土地焦虑
国进民退的大趋势下，深圳市场作为三家头部央企的总部所在地，深圳市场仍然是竞争最大的城市之一，但是也是让三家房企最焦虑的城市。
作为后万科时代的深圳市场，在国央企阵营里面，也进入了资源型到运营型两个品类，其中深铁，深业集团为老牌资源型玩家。
深铁置业作为深耕TOd多年的国企开发商，有了地铁集团的资源加持，地铁建到哪里，房子就盖到哪里，属于闭眼赚钱的逻辑。
不过随着这几年深铁集团陆续支援万科，深铁在主营业务方面也面临较大亏损，地铁运营业务很难盈利，地产板块也面临利润下降等核心问题。
深业集团与深铁置业都属于深圳国资委直接管理的国企，这几年在深圳的项目也呈现了多元化布局，如今都需要在存量运营方面加大投入。
招商蛇口作为深圳蛇口的超级地主，早几年在南山开发了多个豪宅项目，近几年在深圳湾，前海也有多个项目交付，特别是去年招商蛇口迎来较大规模效应。
招商蛇口去年在深圳登顶了销售亚军宝座，不过招商蛇口未来新项目数量在逐年减少，市场上销售的尾盘居多，纯住宅新盘也面临缺席状态。
因此，2025年到后期，招商蛇口的销售规模可能会有较大的影响，目前需要解决的是核心土地储备问题。
与招商蛇口面临一样的问题是中海地产，在深圳可谓是这几年维权最多的房企，在前两年交付的中海地产开发的项目中，也确实需要面临一些舆论压力。
虽然去年凭借中海玖序的热销登顶深圳销售第一的宝座，随着项目的慢慢清盘，中海地产在深圳后续可开发项目也面临缺货状态。
中海地产一直在深圳市场开发都是偏重招拍挂扩储为主，与华润置地的城市运营，招商蛇口深耕蛇口策略也完全不同，其土地获取方式较为单一。
中海地产如果还想要在未来持续稳定住头部房企的位置，这土地储备问题仍然是最大需要解决的。
华润置地可谓是头部央企玩家里面最懂深圳的，在深圳各个区域都有一定的土地储备与可售项目，并且在城市更新方面也有很强的团队布局。
万象城的横空出世，也让华润置地城市运营战略得到充分发挥，南山大冲旧改的成功开发也让华润置地的豪宅打响了名号。
华润置地作为央企里面最为特殊的存在，高端商业IP强劲，又能代建政府公建，在豪宅产品方面也有沉淀，综合来看，深圳市场还是认可华润的品牌。
或许也是种种原因，前段时间中海与华润联合拿地的百亿地王项目，如今也完全交给了华润置地操盘，这或许也是友商给与华润置地的最大认可。
小民企才是深圳核心
深圳作为寸土寸金的国际化城市，由于住宅土地严重缺失，深圳整体已经提前进入存量市场，房企想要在这里还有饭吃，城市更新不得不持续深耕。
除去传统的三大巨头与国央企军团以外，市场上每年都有不少中小房企项目入市，这些房企综合稳健，几乎都是自有资金开发，也形成了一定的可持续性。
这几年深圳市场活跃的中小房企也确实不少，深圳信义，金光华集团，深圳新世界集团等，都显现了其竞争力。
深圳作为一线城市，整体房价还是比较高的，如果一家房企每年能有一个项目入市，其实只要能够周转，整体在深圳持续开发还是很有竞争力的。
从前5个月数据反馈，深圳一手房频频出现多个日光项目，其背后的开发商多数都是本土房企为主，也多是刚需项目，去化都还不错。
深圳信义地产土地储备非常扎实，一跃成为当时在深圳罗岗土地储备最多的开发商，其背后也有制造业的家底储备，在深圳一直属于低调的王者。
早年做汽车玻璃起家的信义，在龙岗拥有大量厂房，为涉足旧改打下基础。信义地产自成立以来，地产项目也多由旧改转化而来。
能够在深圳稳健持续开发几十年，其独特的门道外面的朋友也很难模仿，这或许又是深圳特殊吧。
老李的信义系产业覆盖各类玻璃、光伏发电站、锂电池及储能实施，总市值达到了2400亿港元左右，未来不知道信义地产会不会上市。
金光华相对于信义地产来说，就比较耳熟能详了，如今位于罗湖国贸的超级购物中心“金光华广场”，就是属于金光华集团的持有物业。
金光华的土地项目多数位于龙华，布吉与龙岗地区，作为同样旧改开发逻辑为主的本土房企，每年都有项目入市，持续开发也不会有很大问题。
近期金光华在深圳观澜开发的金光华溪山禾玺御府，也迎来了一波大热趋势，也形成了与超级大盘鸿荣源观城直接PK的局面。
深圳新世界集团又是另外一家低调王者，其开发的项目多为豪宅为主，在蛇口，福田等地今年都有新项目入市。
特别注意的是，近期福田最新的豪宅项目：新世界香蜜四季家园，还未正式入市就成为深圳今年豪宅市场的超级黑马。
新世界香蜜四季家园，为福田香蜜湖华泰小区旧改项目。项目位于福田区香梅路与新闻路交汇处，更新后总建面达46.7万㎡，规划为集住宅、公寓、商业、酒店、幼儿园及公共配套于一体的大型综合体。
福田香蜜湖片区已经很久没有新盘入市了，作为传统豪宅片区，本项目还是非常吸睛的，福田的板块价值确实需要重塑了。
总的来说，深圳房企格局已从"规模竞赛"转向"生存竞赛"，未来或将进一步演变为"国家队主导+中小玩家"的生态。
那些具备低融资成本、及产业运营能力的房企，才有机会在这座土地稀缺的超大城市中持续立足。
今天就聊到这里，对深圳市场想分享的也欢迎留言，也感谢大家这么好看，也愿意给我点赞。
下期我们聊聊广州房企的江湖混战，敬请期待。
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地产一品塘，80后 工科理工男 深漂19年 19年猎头从业经历，15年以上地产行业沉淀，关注房企战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。
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