这几天，一份名为《万科金域学府翰林小区临时业主大会通知》的文件，在网上广为流传，成了粉丝热议的焦点。

在这份通知里面，提到即将签订的新《物业服务合同》里面，对小区物业费做出了较大的调整。

众所周知，最近两年物业“提质降费”一直是楼市的热门话题，每次有楼盘出现物业费调整都会引来大家的关注。

而作为行业的标杆，万科物业的一举一动更是有着风向标的意义。

这次万科金域学府物业费调整的背后，到底藏着哪些秘密呢？

01.南重庆知名大盘

居住人口超两万

很多购房者都知道，在南坪二塘片区有两个知名楼盘，一个叫保利观塘，另一个叫万科金域学府。

两者均是占地数百亩的大盘，规划和配套都比较完善，重塑了整个区域的面貌。

其中万科金域学府占地达到近300来亩，体量达到约85.57万方，分为翰林和翰江两个片区，光翰林总户数便超过9000户，居住人口超两万人。

小树在里面走了一圈，完全就像来到了一个小镇。

整体的入住率已经很高了，沿街商铺开满了商家，餐饮休闲各种业态都有，人气非常的不错。

小区的物业服务怎么样呢？

小树到其中几个组团看了一下，当天的太阳非常大，室外的气温有点高，但物业员工依然兢兢业业的冲洗地面、修剪树枝，个个都晒黑了一圈。

而实际呈现出来的效果，就如在它的某个洋房组团所看到的。

只见中庭内绿植修剪有型、地面整洁清爽，遮阳亭也布置得整整齐齐，完全像是某个新楼盘的示范区一样。

转完一圈后，小树来到小区门口，终于看到了这份“临时业主大会通知”。

主要内容就是授权南坪镇慧学社区居委会代行业委会职责召开业主大会，按照新的物业费标准与万科物业签订物业服务合同，合同期为5年。

前后的物业费相差有多少呢？

小树在物业办公室拍到了现在的收费标准，大家自行对比便能得知，还是非常有诚意的。

对此，有不少自媒体将其解读为降价，是这么回事吗？

小树在小区门口，刚好碰到了几位热心粉丝业主，了解到了本次物业费调整的实际情况：

“这不是降价，是采用弹性定价的方式，重新签订物业服务合同，把服务选项和定价权交给我们业主，实现质价相符”

02.何为物业弹性定价

质价相符是关键

在小区大门口的公示栏上，找到了这份新的物业服务合同。

小树仔细翻看了这份合同，果然在附件里找到一个“业主自选服务清单”，事无巨细地列明了具体的业务类别、作业对象和分类，以及作业频次。

以清洁业务为例，对每个空间的具体作业对象进行了作业分类，还规定了具体的作业频次，物业服务质量一目了然。

查阅了一下资料才晓得，原来在去年12月，万科物业发布了新的“弹性定价”服务模式。

在多年物业服务经验基础上，万科物业总共梳理出508项服务清单，并根据社区业主需求提供多种“定制化服务菜单”，由业主共同选择物业服务事项和频次，制定物业服务内容和价格。

在这些服务事项中，万科物业保留了158项底线要求，这其中既有法律法规规定的内容，也有万科物业自己确定的服务底线原则，比如对于孤寡老人的拜访服务；为保护儿童安全，社区内游乐设施日常巡检等等。

除此之外， 还有350项可选服务。这一部分的服务由业主们自主选择所需事项，最终依照实际服务内容弹性定价，将物业的定价权真正交还给业主。

说得直白点就是，如果想要优质的物业服务，就应当支付相应的价格；如果想将物业费降下来，对应的物业服务也必须做出让步。

这就好比去汽车店里买车，根据自己需求以及承受能力来选择车型；

如果想要豪华配置、兜里又有钱就选高配版；如果要经济实惠就选低配版，丰俭由人。

相比传统物业服务，这种“弹性定价”服务模式，通过“服务内容、价格标准、业主选择”的透明化机制，定价更加灵活、费用更加透明。

在物业服务及收费上，业主拥有更多选择，既能满足业主多样化需求，也让物业服务实现“质价相符”。

03.物业不是暴利行业

双赢才能有出路

近段时间以来，围绕“降低物业费”的问题，重庆多个小区发生了不少故事。

从去年到现在，已经有水印三生、居然雅素里、花语佰骊等多个楼盘，物业长期亏损、直接撤场走人，让人唏嘘不已。

据小树多方了解，目前重庆很多小区物业费收缴率只有30~40%左右，物业企业普遍存活艰难，亏损面持续扩大，跑路现象可能继续蔓延。

最近几天又出了个新闻，位于大学城的中渝春华秋实项目，业主召开业主大会要求将物业费进行调整，并以此要求物业重新签订新物业合同。

降费具体要求为，高层2.0元/㎡和别墅3.5元/㎡统一调低至1.3元/㎡，商业由5.0/㎡元调低至3.0元/㎡，车位管理费由80元/个调整至40元/个。

整体降幅接近40%，直接把物业公司逼得退出小区。

物业公司有多少利润，真的是传说中的暴利行业吗？

以60家上市物业企业为例，财报显示2024年行业净利润均值同比骤降19.7%，毛利率从鼎盛期的30%跌至19.2%，净利率降至仅4.2%。

要知道，这些上市物业企业普遍存在规模效应，能获得较多的品牌溢价，也更容易控制成本，即便如此也不过赚到4.2%的利润率。

事实上，物业服务属于典型的劳动力密集型行业；随着时间的推移，人工成本是逐年上涨的，园林设施老化后维护成本也会上升，最终导致利润率逐渐下滑。

事实证明，绝大部分物业公司只能微利或者保本，并不存在暴利现象。

在这样的背景下，万科物业提出“弹性定价”的模式，让业主自主选择服务内容，并以此给物业费定价的方式，更容易实现业主与物业公司的“双赢”。

“质价相符”，才是物业行业未来的方向。