01
悉尼房价走势两极化：黄金地段回落，外围城区逆势上涨！
房地产专家表示，悉尼房屋及公寓价格回落，对首次置业者的影响可能较小，因为一些传统可负担地区的价格仍在上涨。
Domain公布的数据显示，悉尼录得全国最大跌幅，但回落主要集中在黄金地段。
悉尼西部一个传统可负担地区的房地产中介表示，买家信心已经跌至“历史最低点”。
一名房地产专家表示，随着传统可负担地区的价格上涨，首次置业者受到悉尼房价及公寓价格下跌影响的可能性较低。
房地产公司Domain公布的数据显示，悉尼房价出现转折，上季度下跌3.3%，跌幅为全国最大。
Domain首席住宅经济学家Nicola Powell表示，悉尼房价约三年半来首次按季下跌，公寓价格也首次录得季度跌幅。
她说：“房价跌幅尤其明显。三个月内，独立屋中位价约减少了6万澳元。”
Powell表示，这轮跌势主要影响悉尼北区和东区的“黄金地段”，未必会让首次置业者更容易入市。
她说：“外围城区的可负担性高得多，而这些地区的价格其实仍在上涨。”
她以西南外围地区为例说，当地房价过去一年上涨了近13%。
季度数据显示，传统上较可负担的Penrith和Fairfield，公寓价格较上一季度上涨了1.2万澳元。
不过，Powell预计，这轮市场转变最终可能传导至包括悉尼西部在内的传统可负担地区。
她说，悉尼进入下行期时，通常是黄金地段最先出现变化、房价最先下跌。
随着时间推移，跌势会逐步向中部城区扩散；最外围城区往往不会下跌，即使下跌，幅度也会小得多。
在Fairfield及周边从事房地产工作近30年的Andrew Partners Real Estate董事Gary Attard表示，市场不确定性正在改变买家的应对方式。
他说：“买家信心处于历史最低点。”
他说，预算案公布、税务改革，以及处于历史最高水平的生活成本等因素叠加，正对市场造成负面影响。
Attard表示，公寓价格较为可负担，因此市场仍有需求；但独立屋和带土地的房产“不幸的是仍然超出许多首次置业者的承受范围”。
他说：“我们看到首次置业者不愿买房，他们在等待市场的最低价位。”
他表示，年轻首次置业者拿出积蓄准备投资房产，但如果房价下跌，他们会担心最初支付的首付款打了水漂。
新州住房厅长Rose Jackson表示，市场变化目前仍处于相对早期阶段。
她说：“我不想对此作过多解读。我仍然认为悉尼的住房非常昂贵，因此平均房价仍接近170万澳元。”
她说：“我与社会住房等候名单上的人交谈时——他们正在寻找可负担住房——他们仍然认为房价是一个重大问题。”
Powell表示，包括今年三次利率上调在内的多种因素叠加，导致澳洲受影响程度较高的市场之一出现放缓。
她说，消费者信心疲弱也在拖慢整个住房市场的交易；相比其他州和领地，悉尼的投资者活动比例更高，当前市场情绪已经发生巨大变化。
Attard表示，Fairfield的投资市场已经“完全停滞”。
他说：“投资目前不在考虑范围内。房产投资者都在按兵不动。”
他说：“由于眼下存在太多不确定性，他们不敢采取行动。”
Powell表示，现金利率已经达到峰值，但警告称，距离任何降息仍然很远。
她说：“重要的是要记住，这是房价周期的正常运行规律。”
她说：“我们经历了一段强劲增长期，随后通常会进入增长较弱的时期。”
02
澳洲最大住宅建筑商Metricon在20天内建成了两套三居室独栋屋，房屋组件先在工厂预生产，随后运到工地组装。
两套房屋坐落在一块330平方米的地块上，售价介于65万澳元至70万澳元之间。这是Metricon首次测试预制建造技术。
该公司认为，这种方式适合区域项目，也适合购买社会住房、可负担住房及“建成出租”住宅组合的买家。
Metricon的Sam Gribble周四表示，虽然两套房屋的完工时间为20个工作日，按日历计算实际上约需一个月，但预制建造与传统施工的速度差距十分明显。
他说，从地基浇筑完成到房屋达到封闭状态只用了4天，浴室也已在现场就位：“地基完成4天后就能洗澡，这非常了不起。房屋外墙已经完成包覆，内部铺好石膏板，也能防风雨。窗户和门都装好了，离开时可以把房屋锁上。”
联邦政府的国家住房供应与可负担性委员会4月曾将利用预制等方式加快建房列为优先方向。
该委员会警告，由美国和以色列主导的对伊朗冲突引发供应链中断，可能让澳洲进一步落后于“到2029年年中新增120万套住宅”的目标。
不过，Metricon项目住宅业务EveryOne Homes负责人Gribble认为，预制方式更适合区域项目，而非大城市。采用这种方式后，一套房屋约有90%的部分在工厂完成。
EveryOne Homes的客户包括金融公司Tetris。后者正在昆州政府一项计划下开发500套可负担住房。
Metricon用来建造两套试点住宅的墨尔本西郊Truganina，并不适合采用预制方式。当地承包商和分包商资源充足、运作高效，传统施工反而是成本最低的选择。
在维州西部区域城镇Hamilton，情况则不同。Gribble说，公司在那里每次接到30套、50套或100套房屋的订单，但由于供应链比Truganina等地区薄弱，成本会高出15%至20%，因此预制建造更具意义。
他说，未来公司很可能在Hamilton、Townsville、Wodonga或Wangaratta大量采用预制方式建房：“这些地方的供应链面临挑战。我们希望扩大项目规模，又不压垮现有供应链，所以会把更多工作放在工厂完成，减少现场施工。”
预制建造属于现代建造方法（MMC）这一行业类别，是其中多项技术之一。咨询公司Hartigan & Associates去年表示，这类技术在20年内最多可让澳洲新建住宅总量增加19.2万套。
但澳洲建筑周期反复波动，可能让建筑商和制造商不愿投资生产房屋部件所需的产能。这种周期性在目前较为分散的建筑业中还可以得到管理。
Hartigan & Associates负责人Hugh Hartigan指出，制造主导的建造体系则需要持续且可预测的需求，才容易管理。
“MMC需要强劲且可预测的项目管线，前期投资才有合理性。需求随着经济周期起落，会让转型尤其困难。”
Gribble认为，政府可以帮助平抑这种周期波动。他说：“如果政府把重点放在支撑周期低谷上，同时不要因为选举或其他事情临近，就用激励措施之类的办法把高峰越推越高；如果住房低谷能够以跨党派方式得到平抑，就能保持稳定性。”
Metricon为这两套房屋使用的预制组件在中国制造，由Signex供应。Signex是预制技术公司，由开发商Golden Age负责人Jeff Xu于2024年创办。
Xu表示：“澳洲不是制造业国家，但我们的创新能力很强，建筑标准也很高。”
Signex已经与其他建筑商合作，包括去年年底与维州较小型建筑商Kincaid合作交付5套联排别墅，该公司希望拓展更多建筑商伙伴。
Xu表示，能与Metricon及Stockland合作，将向其他潜在伙伴证明Signex模式的价值。
“Metricon是全澳最优秀、规模最大的住宅建筑商；Stockland是全澳最大的住宅及土地持有者。既然我已经与这两家公司开展业务，就说明这个模式已经成为现实。”
Stockland的Mount Atkinson住宅区内，两套房屋均为单层建筑。
Metricon目前正与开发商洽谈，尝试在其位于Craigieburn的Highlands总体规划社区采用预制建造方式建设7套联排别墅。Craigieburn位于墨尔本CBD以北30公里。
Gribble说，预制技术不太可能用于为个人客户建造的单套住宅，因为这种方式在规模化应用时效率最高；此外，起重机可以同时把预制墙体等部件吊装到多套房屋的安装位置。
“我们与普通家庭客户讨论通过场外建造方式建造单套住宅的可能性要小得多，更可能是以项目为基础与客户合作。”
03
超6成澳人支持房价下跌？中介怒批民调太荒谬：误导民众
最近公布的一项民调显示，大部分澳洲民众更希望看到房价下跌，但事实真是如此吗？
要看懂所谓的“61%受访者支持房价下跌”，必须回到Resolve Political Monitor的原始问题，答案恐怕不会一样。
实际问题是：“许多住房税收和建房补贴措施，设计目的都是降低房价。无论你支持还是反对某项具体税收或补贴，你支持还是反对降低房价这一目标？”
Hills District房贷经纪公司Spartan Partners的Todd Sarris认为，这种问法在逻辑上“不连贯”。
“问题在于，这个提问把性质根本相反的政策工具强行放在一起，给它们设定同一个目标，却要求公众就一个已经替他们框定好的前提作出判断。”
Sarris表示，民调把两个问题都归到“降低房价”这个名目下，忽略了经济运行的触发因素。“补贴从设计上看具有扩张性，目的是鼓励市场参与、增加供应，或提高参与者的购买能力。
“税收则会产生相反效果：撤走激励、改变行为、在边际上减少参与，并可能随着时间的推移压低价格。
“这两类工具通过完全不同的机制发挥作用，可能造成截然不同的市场结果。
“把它们荒谬地都归入‘降低房价’这一名目，就是无视经济传导渠道，用预设叙事取代分析。”
在Sarris看来，问题更深层的漏洞，是把房价当成一个抽象概念。“只有把房价下跌孤立起来看，它才会普遍受欢迎。”
Sarris认为，如果问题换成与受访者自身相关的问法，答案会不一样。
“如果问房主：‘你是否支持一项有意让你住房价值随时间下降的政策？’
“如果问刚买房的人：‘你刚刚背上了一笔30年期贷款，是否支持那些会让你住房价值长期持续下降的政策？’
“这两个问题的答案都会是‘当然不，怎么可能’。”
理由不难理解：买房意味着背负大笔债务、作出个人担保，还要承担印花税、利率、保险、维护成本和高额交易费用。
“在明知政策目标是让住房名义价值持续下跌，而且通胀与机会成本还会进一步放大这一趋势的情况下，却仍自愿进入这样的结构，实在不合逻辑。”
“理性家庭应当选择租房，把资金投向其他地方。”
Sarris补充说：“这些都不是反对改善住房负担能力的论据。”
“而是反对一种错误的等同：把改善负担能力与摧毁资产视为同一个政策目标。”
Sarris在LinkedIn上的这番发言，为政策辩论提供了可取的补充；他把这场辩论形容为“耻辱”。
04
维州租客申请新规：房东问宠物、汽车、企业，恐被罚$62700
维州租赁工作组警告，房东或物业经理若向潜在租客询问宠物、汽车等不在标准申请表内的问题，可能被处以逾62,000澳元罚款。
随着维州租赁工作组加大对新租赁规定的执法力度，房东若询问潜在租客是否养宠物或拥有汽车，可能面临逾62,000澳元罚款。
3月31日起实施的租赁改革规定，物业经理和房东只能从维州标准化租赁申请表中获取用于确认申请人身份及收入的信息。
与此同时，2Apply是维州最大的租赁申请平台之一，由Reapit运营。该平台已经删除申请表中“还有其他想补充的吗”这一栏，此前租赁工作组曾警告该栏目可能违反法律。
政府最新数据显示，维州近期设立的可转移租赁押金计划（Portable Rental Bond Scheme）本周所担保的押金总额已达到100万澳元。这些押金用于帮助租客从一处出租屋转往另一处。
维州消费者事务局（Consumer Affairs Victoria）主任Nicole Rich表示，在租房市场紧张的情况下，表格里额外设置的问题或栏目，可能让租客担心不回答就会错失住房，因而被迫作答。
Rich警告，继续提出违法问题的人可能遭到执法。对公司而言，房地产中介和房东的最高罚则超过62,700澳元；个人则超过12,500澳元。
租赁工作组出面警告Reapit相关风险后还透露，其他租赁表格中仍有违法问题。例如，有表格询问租客所拥有汽车的类型、品牌和注册信息，也询问租客养哪些宠物、宠物年龄，以及宠物属于“室内”还是“室外”饲养。
学生也被违法询问就读哪所学校，以及课程还会持续多久。
租客事务厅长Paul Edbrooke表示，新法旨在保护租客，避免他们为签订租约而交出不必要的额外信息。
“我们的租赁工作组一直在努力确保中介遵守新法。”Paul Edbrooke说。
另一方面，维州可转移租赁押金计划于7月1日启动后不到22天，参与计划的租客投入系统的金额已经超过100万澳元。
这项计划让租客更换住址时，可以把上一处租屋的押金转到下一处，而不必同时为两处住房垫付押金。
如果前房东申领租客原先缴交的押金，维州政府会在相关情况下为计划提供担保；租客则须在较短期限内向政府偿还这笔款项。
Paul Edbrooke说，计划的目标是让租客不必在“支付新押金”和“支付下个月的租金”之间作出选择。
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