作者：周军律师.
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在金融借贷与担保实务中，抵押是常见的担保方式之一。抵押合同和他项权证是确定抵押担保关系的重要文件。然而，有时会出现抵押合同约定的担保范围与他项权证记载的担保范围不一致的情况，这给担保范围的认定带来了难题，也可能引发当事人之间的纠纷。
最高人民法院案例库入选案例《卫某燕诉邹某霏等执行分配方案异议之诉案》中明确：
抵押权人对抵押房屋的优先受偿范围应以不动产登记簿为准；登记簿未记载的，以抵押合同为准。如果抵押合同约定与他项权证记载的担保范围不一致，且该情形是由于登记系统设置或登记规则设定等问题导致，法院应当按照合同约定的内容来认定担保物权的担保范围。
法院认为，
我国担保物权实行登记公示制度，根据《房屋登记簿管理试行办法》规定：“房屋他项权利的内容，记载抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权利证书号、补换证情况。”
由于不动产担保物权登记的主导权在登记机关，登记证明系登记机关填写并出具，抵押权人和抵押人对于在登记系统内如何记载、记载哪些内容均无法控制，如果房屋登记簿和他项权证对被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限的登记或记载与当事人担保合同约定的内容不一致，在当事人没有过错行为的情况下，造成不一致情形的原因是登记系统设置或登记规则设定等问题导致，从依法保护债权人的角度出发，人民法院应当按照合同约定的内容来认定担保物权的担保范围。
最高人民法院在《人民法院案例库建设运行工作规程》（最高人民法院法〔2024〕92号）中要求：各级人民法院审理案件时，应当检索人民法院案例库，严格依照法律和司法解释、规范性文件，并参考入库类似案例作出裁判。
据此，上述案例对此后的类案判决将有法定参考作用。
周军律师提醒，抵押合同约定与他项权证不一致时，需要综合考虑当事人的意思自治、他项权证的公示公信力以及第三人的利益等因素。如果是由于登记系统设置或登记规则设定等问题导致，法院应当按照合同约定的内容来认定担保物权的担保范围。
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