近期，楼市表现如何？

总体来看，从四月初以来楼市呈震荡式降温，降温幅度呈现 “一线先降、二线回落幅度较大” 的特点。

因为之前的 “小阳春” 中，一二线城市涨幅较高，广大三四线城市及中西部地区楼市也在降温，但降温幅度较小。

今天，我们就以全国楼市 “领头羊” 之一的上海楼市为例进行剖析。

上海二手房下滑

首先，看一下上海市二手房交易量的变化。

下图是上海二手房周度成交量走势图。

2024 年 “小阳春” 动力不足，但 2024 年 “5・17 新政” 后，连续四五个月，上海楼市二手房成交量持续冲高。

七月开始大幅降温，八月、九月进一步降温。

直到 2024 年九月底，全国宏观政策和楼市政策推出一波强刺激，上海二手房交易量大幅拉升，且持续时间较长，整个第四季度表现良好。

今年春节之后，上海楼市出现明显行情，成交量快速攀升，之后连续 4-5 周高位盘整，量能基本与去年第四季度持平，大幅超过 “荣枯线”，房价表现也较为强势。

但从四月份开始，成交量震荡回落，中间有两周量能较低，分别是清明节和五一小长假期间。

第21周（上周）成交下滑；之前两周量能小幅反弹，属于五一长假后的季节性波动，是短暂的小幅增长。

但观察过去 6-7 周，整体仍呈震荡下行态势，目前量能已明显低于去年 “5・17 新政” 后几周及去年第四季度的高位，可以说上海楼市震荡降温态势显著，目前量能仍超过荣枯线。

但按当前趋势推测，未来几周可能很快跌破荣枯线。

买涨不买跌的心理

看完宏观数据，再聊聊微观感受。

在日常监测市场变化过程中，笔者也会与一些同行（尤其是一线中介朋友）交流。

他们的直观感受是：今年春节前（即去年四季度末至今年一月份），上海市区房价上涨。

今年二月中下旬到三月份 “小阳春” 期间，成交量上升过程中房价也小幅上涨。

但从四月份以来，房价涨势停滞，开始盘整，最近几周价格已转为下跌。

例如，以大虹桥中心区次新房小区为例，今年春节前后，其主力户型房价约 750 万左右，近期已下滑至 700 万。

微观成交案例显示，当前房价相比三个月前已下跌约 5%。

据大虹桥中心板块一位中介朋友反馈，目前仍有购房意愿的主要是置换型客户 —— 这类客户前期已出售原有住房，手中无房，为改善居住条件需再次购房。

他们之所以仍愿意出手，一方面是有自住需求，另一方面因手中无房，担心房价上涨。

目前购房意愿较低或持观望态度的主要是刚需群体（含在上海首次置业的外地人）。

这些外地刚需群体并非投资需求，而是老家在外地、本人在上海工作生活且具备购房资格的人群。

他们不愿下手，主要是感觉房价还在下跌，或认为未来几个月房价会继续下跌；加之本身无房，因此想等待更好的购房时机。

这反映出一个普遍现象：“买涨不买跌”！

房价持续下跌时，很多人不愿购买；

只有房价持续上涨（非短期小涨，而是持续上涨半年甚至一年以上），才会涌现大量跟风者；

他们认为房价上涨已成定局，且未来一两年仍会上涨，此时才会出手购房，其中也包含部分刚性需求者。

应促进房价合理回升

前段时间央行发布报告称，今年要促进物价合理回升！

将调控物价的目标从过去 “控制涨幅”（如 3% 的涨幅）进行了 180 度转变，明确要促进物价上涨（既非下跌，也非持平，而是必须上涨）。

在目前全国房价仍处于下跌态势、 “促进房地产市场止跌回稳” 目标尚未实现的背景下，笔者认为相关部门可借鉴央行调控物价的思路，不再局限于 “促进房地产市场止跌回稳”，而是直接提出 “促进房价合理上涨”。

这种目标表述的转变，对改善市场悲观情绪或许有益。

各位老铁，如何看待？