欢乐滨海城，位于市北环湾大道以西，北至李村河、南到航务二公司南边界、西临胶州湾。

东西长750米，南北长3500米，规划总用地约222.03公顷。

从地图上看，这一片属于市北版图的很小一部分。但这个板块的存在意义重大。

这些年，欢乐滨海城的发展如何？地产市场怎样？房价涨跌情况如何？

继续往下看。

1、十年大盘的现状

欢乐滨海城，前身是一片老厂区和一片原始的荒海，也有部分填海造陆。早在2008年，便开始动工了。

青岛城投是一级土地整理单位。最早拿地的外来房企，主要是绿地和保利。

绿地拿地最多，商业、住宅、综合体都有。在滨海城北侧，开发的绿地阅海府邸。

2012年7月，绿地首开，直接惊爆起价7999元/㎡，纯玩噱头，实际均价9500元/㎡，到了当年底，绿地加推，价格到了一万左右。

那个时候，新都心板块也在热火朝天建设中，万科城大约均价1.2—1.3万/平。

保利呢，在欢乐滨海城中部区域做了香槟国际项目，主要两个地块。保利首开就比绿地贵了不少，一万一二的单价。

因为保利的产品以小高层为主，11层、16层和18层等等。公摊小一些、户型更合理，优势明显。

这两个大盘，当时吸引了很多市区刚需。

这也是欢乐滨海城最早的一批商品房住户。

城投呢，做了保障房项目，瑞海景园，拆迁安置、经济适用房为主。

十年后的今天，保利香槟国际和绿地阅海府邸，依旧是板块二手房成交主力。

绿地的价格较低：一万二至一万四左右；

保利则是：13500—16000元左右。

温莎郡、胜通海岸、悦动湾、海乐府、观海听澜等小区，规模小一些，零零散散分布在板块内。

这其中，温莎郡算比较优质的。

温莎郡紧靠保利香槟国际，向西即为海岸线，不靠环湾大道，居住环境安静；容积率2.4，洋房、小高+高层，舒适宜居。

目前，温莎郡小高层成交价在1.45万/平左右。

2、从沉默多年到逐渐有“声音”

过去很长一段时间，欢乐滨海城的多个重要项目，曾陷入停工、改规划或者其他原因“消失”，无法按照最初设想兑现。

比如，城投第一城、绿地海外滩项目二期、青岛数字文化体验中心、奥润五星级酒店等等。

就拿绿地来说。为了在欢乐滨海城拿地，曾承诺打造超高层双子楼，业态集高档星级酒店、国际5A甲级写字楼、精品商业于一体。

结果呢……绿地食言了。

青岛数字文化体验中心，山东鲁信投资、山东国际信托、绿地三家联合打造，后来，就没有然后了。

城投第一城，就更坎坷了。

多个重点项目，不能完美兑现，导致板块缺少商业配套，缺少人气。

因为一些历史、产业发展和自然环境的原因，欢乐滨海城在老青岛人的眼里都不是理想的居住区域。

所以，在保利和绿地之后，连续多年，众多房企不再把欢乐滨海城作为投资重点。

一个全新板块，想形成气候，需要高端住宅，也需要中高端购房者，更需要多项配套齐头并进。

时间到了最近五年。

九年一贯制的滨海学校（青大集团）建成招生，区域教育短板补上；长沙路立交通车，不再是孤岛；青岛地铁5号线开工建设（三个站点在滨海城内）……

与此同时，华润、青铁、中信泰富等知名企业，重仓欢乐滨海城。

这两年，欢乐滨海城又热闹起来了。

5月底，山姆会员店正式封顶，预计明年营业。地址就是曾经的“第一城”。不知道，第一城的购房者作何感想。

等到五号线开通、山姆营业，这里的热度会更高。

3、未来五年，能否压过老四方？

和十年前的绿地、保利，不一样。华润、中信泰富打造的项目，都是奔着改善群体去的，不是走低价路线，而是走品质路线。

前者，云上观海，去年开始交付了，曾经单价三万一平；如今，虽然价格有回落，但买家的档次仍旧是中产群体。

后者，中信泰富青岛滨海国际中心，预计今年交付住宅地块（九著）。实景示范区、沿海栈道，打造的都很漂亮。

这两个盘，如果都能兑现到位，对欢乐滨海城档次的提高，会有实质性的帮助。

尤其是中信泰富。不仅要打造高端住宅，还要把产业部分，比如，跨国公司总部集聚区搞起来。

据说，涉及跨境贸易、金融、医养健康、高端制造以及数字科技这五大产业领域。

一个有价值和潜力区域，会吸引更多的企业陆续进驻。有传言，德云社青岛分社可能会在胶州湾区域落地。可能是欢乐滨海城，也可能是北站TOD。

从楼市角度来看，欢乐滨海城两大盘的定价、产品定位，要赛过老四方不少楼盘。水清沟在售楼盘都到了一万六七了。

有人说，欢乐滨海城的价值严重被低估。

其实，老四方，何尝不是？昔日繁华、烟火十足的老城区，备受煎熬中。

你觉得，五年后，这两个板块，谁会更进一步？