广州楼市到底算热，还是冷？
关于这个问题，大家总是没有办法达成共识，两个派别各有各的道理，谁都不服谁。
出现这种状况，倒不是谁太主观，而是因为各位看到的、佐证的那些楼盘，本身就存在巨大的鸿沟。
简单来说，就是分化。
尤其是在今年，这种分化已经进化成分裂……
01
同个板块不同楼盘
网签数据能差多少？
问问屏幕前的各位：
你们觉得，同个板块不同楼盘，今年以来的网签数据能差多少？
3倍，5倍，还是10倍？
答案是，13倍！
以近年新盘激增、产品超卷的海珠西为例，一条工业大道，串起N个在售楼盘。
卖得最劲的那一个，4月开盘，截至5月底已网签135套；卖得最差的一个，今年前五个月仅网签10余套（数据来源CRIC，避免拉踩不出楼盘名字）。
这两个盘，直线距离只有2KM。卖得好的那个，单价还比另外一个贵10%左右。
再看另外一个“卷心菜”板块，老黄埔。
直线距离3KM、前后脚开盘、都是新规的两个旧改项目，一个网签32套，另一个已经成交260套，差距达到8倍以上！
真是涝的涝死，旱的旱死。
别以为只有热点板块，出现这种严重割裂的局面，外围区也一样一样的：
就说横沥岛的某个四代宅项目，开盘半年网签273套单位，而岛上其他在售项目，同期录的数据基本只有几十套……
增城新塘，后入市的新盘网签只有个位数，早入市的楼盘，反而网签四十多套。
我大致看了一下，基本每个板块卖得最好跟卖得最惨的楼盘，网签差了几乎都有7-8倍。
这种数据的撕裂，已经成为广州楼市的普遍现象。
实际上，除了楼盘之间有分裂，区域与区域之间的鸿沟也在不断加宽，甚至演变成东非大裂谷。
譬如天河智慧城，某盘今年网签三十几套，已经是整个片区表现最好的了！
这样的数据，扔到老黄埔、万博或者海珠西，可都是吊车尾的成绩啊。
02
从分化到撕裂
接下来如何买房
在如此撕裂的市场环境下，有人认为楼市不行，成交很差，确实没错。
但你要说，新盘成交火热，好像也是真的。
这一点，正是很多购房者正在面临的难题：
对于广州楼市的判断，更难了。
我想跟各位说的第一点是什么呢，不要试图对未来楼市、对宏观市场做万全预判。
因为99%的人，都不可能做到。
且不说现在的经济形势有多复杂，就说新规-超新规-四代宅-收紧得房率这个走向，有谁能猜得到？
如果你有买房计划，聚焦你的意向板块、意向产品即可，别把简单的事情搞复杂化。
第二点，卖得不好的楼盘，各有各的原因。
但卖得好的，一定是居住价值特别强的，价格符合板块定位的。
这个居住价值强，无非就是配套+产品。
配套嘛，要齐全，但更要确定性强，肉眼可见的就更有吸引力了；产品户型，一定是新规/超新规优于旧规，毕竟舒适度的差距摆在那里。
至于是新规，还是超新规，在销售数据上的差距不是特别大。
举个例子，成绩从80分涨到90分，你会觉得进步飞跃；但从90分涨到95分，那是锦上添花而已。
另外，我也不建议大家刻意追逐，得房率上多几个点、少几个点的数字。
产品从来不是特指赠送面积，还包括了空间布局、采光、通风、动线和精装等等。
说白了，体感上的舒服远比数字的极致更重要。
接下来的7月，广州楼市大概率会进入新一轮的寂静期，能够保持势头的热销盘，数量只会更少。
原本网签只有个位数的楼盘，很可能会吃零鸭蛋。
各位买家，要开始学会习惯撕裂的楼市。
注：1*部分图片来源于网络，如有侵权，请联系作者。2*本文只供参照，不构成投资建议。
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