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基础信息

【土地信息】

项目土地为北京市通州区梨园镇东小马土地一级开发项目FZX-0306-6009地块R2二类居住用地国有建设用地使用权出让，招商于2023年4月28日以23.2亿元+3.3万㎡现房销售面积摇号中得（经营楼面价约36211元/㎡），该地块住宅期/现房指导价6.2万元/㎡； 地块建设用地面积2.96万㎡，规划建筑面积6.5万㎡，住宅容积率2.2。

【区位信息】

项目位于通州区，五、六环之间，距离地铁7号线群芳站、1号线土桥站不到2公里，北侧有梨园文化体育公园及北京育才学校等现状公园、教育、养老等设施。东南侧有北京环球度假区，未来将依托文旅产业辐射带动，实现环境、产业、功能的跨越提升。

【项目规划】

项目总建筑面积9.94万㎡（取自建设方案），其中商品住宅规模6.32万㎡，分2期开发。

【户型产品】

项目已供应商品住宅户型产品面积为69.06-160.68㎡二-四居、128.28~160.56㎡复式，共561户。

【开盘入住】

项目2023年8月9日开盘，预计2025年12月31日整体交房。

02

供销情况

【总供应】

【总成交】

03

旺销分析

一共561套，已经签了411套。57293的价格，签约率73%。

招商·璀璨公元斩获2025年1月-3月通州区住宅新房成交面积、套数、金额TOP1，从“始于三冠王”到“始终三冠王”，用实力与成绩奠定“副中心热盘的顶流地位“。璀璨公元以“产品力+实景兑现”定义通州低密舒适人居的标准。

一、北京城市副中心，配套逐步完善

位于北京城市副中心，155 平方公里核心区千亿级投资驱动，企业集聚。双地铁（1 号线、7 号线）环绕，群芳站约 650 米。周边万象汇、环球影城等商业体林立，教育、医疗资源丰富，玉带河、城市绿心森林公园提升居住舒适度，地段价值突出。

二、优质产品，匠心设计

7 - 11 层全洋房社区，2.2 低容积率，一梯两户板楼。77 - 143㎡二至四居，户型方正，四叶草布局、双主卧套房设计实用。精装选一线品牌，270 度飘窗、3 + X 百变空间，满足多元生活需求。

三、契合需求，现房优势

精准定位改善市场，现房销售降低购房风险，可直观感受品质。相比区域期房，兼具地段、产品与价格优势，性价比高，吸引众多改善型购房者。

招商璀璨公元项目作为通州副中心的低密洋房社区，虽占据双地铁（7 号线群芳站、1 号线临河里站）和环球度假区辐射优势，但仍存在多维度局限。高端去化压力，定位改善型住宅，均价 5.7万元 /㎡，通州双限政策及区域购买力有限，千万级产品接受度弱于核心区。配套成熟度低，依赖梨园传统商业，规划中的华北最大奥莱 MALL（2025 下半年开业）尚未落地，教育资源无顶级学区支撑。开发与竞争短板，开发商曾因现金流出售资产，户型同质化严重。容积率 2.2 虽低密，但部分楼栋间距窄，影响舒适度。