东李楼市格局，要重新洗牌了。
7月6日，李沧青银高速东LC0301-03地块住宅项目（即森林公园北侧原商办用地）规划方案公示。
▲森林公园北侧新组团效果图
这块位于森林公园北侧、沉寂了近十年的商办用地，在去年完成商改住调整后，终于亮相——共774套房源，小高层+洋房，预计秋天正式入市。
熟悉青岛楼市的人都知道，“你永远买不到最便宜的森林公园”，森林公园这四个字，就是价格屠夫的代名词。当年一期开盘，用极致性价比砸懵了整个青岛楼市。如今最后一个组团压轴出场，作为五家开发商联合（万科、金地、中海、越秀、青岛城投）的收官之作，走量出货的意图，直接写在了规划公示上。
▲森林公园北侧新组团鸟瞰图
整个地块占地约4.4万平，容积率2.5，总建筑面积15.8万平，其中住宅部分占了10.35 万平，一共规划774 户，主力户型119平，占比一半，143平占三成，168平占两成。
和现在市面上流行的做大宽厅、大电梯厅的潮流不同，万科这次的户型设计走了务实路线，没有盲目追求面宽，把重心放在了套内使用率上。新规加持下，119平的户型得房率能做到接近97%，电梯厅尽量压缩面积，把空间让给室内，家政间做在了室内，保留了独立阳台的晾晒功能。
最终绕不开的，是价格。
森林公园新组团，本质上5家开发商存量地块的盘活出货，核心诉求是快速走量回款，它的定位是性价比刚需、刚改，不是高端改善，不是打造标杆楼盘。
▲森林公园北侧新组团效果图
目前，青特在铜川路上的几个项目，均价稳稳站在两万以上，好楼层奔着两万三四去了。即将入市的惠水路龙湖、万竹云峰，是低密项目，定位更高端，价格会更贵。
房产君预计，森林公园新组团，毛坯均价可能在1.8万左右，临高速的楼座，价格大概率会更低，很可能会复刻森林公园当年的价格冲击力。
世上没有完美的房子，性价比的另一面，必然是某些方面的硬伤。
噪音首当其冲
西临青银高速主干道，北侧紧挨着高速收费站，东侧是石牛山路，日常的车也不少。相当于三面被车流包围，3D立体声环绕。
▲森林公园北侧地块
项目肯定会有针对性的补救措施，能降低噪音影响，但只能缓解，没法消除。尤其是西侧和北侧、靠近高速和收费站的楼座，对声音敏感的人，选房的时候一定要避开这几个楼座。
▲森林公园北侧新组团效果图
其次楼间距和采光
很多人会被小高层的名头吸引，觉得低密度住得舒服，但忽略了楼间距带来的影响。2.5的容积率，一般会做成高层+小高层的组合，靠高层拉密度，靠小高做溢价。但这个项目全做成了小高层+洋房，代价就是楼间距被大幅压缩。
规划图里能清晰看到，最小的楼间距只有26米，有4栋楼的楼间距都在30米以下，楼间距还不到楼高的一半。低楼层不仅采光会受影响，压抑感也会很明显，想要住得舒服，只能多花钱往高楼层选。
配套和交通是短板
森林公园的位置相对孤立，最近的地铁站在两公里开外，周边的生活配套也比较薄弱，主要靠社区底商和周边小区的配套支撑。虽然项目自带商业和邻里坊，但商业能不能做起来、什么时候能成熟，都要打个问号。
▲森林公园一期
东李楼市，今年下半年注定是神仙打架的局面。对买房人来说，这其实是件好事。开发商卷产品、卷价格，受益的永远是购房者。
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