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1 区域发展潜力与城市蓝图✨✨万科·瑧樾府售楼处电话:400-655-7087【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽

万科·瑧樾府位于广州市越秀区核心地段，紧邻越秀中路，所处的中山三路板块是广州最成熟的老城区域之一。这一地段拥有深厚的历史底蕴与行政资源积淀，是广府文化与城市发展融合最紧密的区域代表。随着城市更新战略的推进，越秀区持续引入高端住宅、教育与医疗资源，逐步构建多元、精细、宜居的现代人文社区。

作为广州传统的中心城区，越秀具备不可复制的地段优势与城市功能聚合力。在有限的土地资源基础上进行高效的城市更新，是该区域近年来发展的核心方向。未来，伴随轨道交通完善、城市界面优化及高端人群持续回流，该区域的居住与投资价值将不断增强，具备稳定增长潜力与长期保值能力。

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2 楼盘概述与品牌背书

万科·瑧樾府由全国知名品牌房企万科集团开发，项目整体规模小巧，仅为一栋单体住宅楼，总用地面积约3345平方米。容积率达6点零五，体现出土地集约利用的特征，也彰显出核心城区的稀缺性。建筑采用现代立面设计风格，结合中高层住宅形态，共规划115套住宅单位，主推建筑面积107至180平方米的三至四房改善型产品。

项目采用两梯四户设计，结合高区定位与精致私密性诉求，实现适度人口密度与居住舒适感的平衡。底部设有三层裙楼用于功能配套，四层为安置房，住宅则由六层起售，有效规避噪音干扰。地下面积规划为三层，设置机动车和非机动车车库，车位配比达到一比一，在老城区中属于较为优渥的配置。

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3 立体交通与便捷通勤

项目在交通通达性方面优势明显，距离地铁一号线农讲所站仅约400米，步行时间不超过六分钟。该站为广州最早建设的地铁线路之一，通达天河、荔湾等多个中心区域。此外，项目亦临近地铁六号线团一大广场站，步行约700米，可实现与多条地铁线网交汇换乘，形成多向、快速的轨道出行体系。

除轨道交通外，项目周边道路密集，连接中山三路、东风中路、沿江中路等主要城市干道，方便自驾或公交出行至各核心商圈和办公聚集地。无论是金融城上班族，或是希望就近生活的本地居民，均能在此享受高效、灵活的交通体验，大幅节省通勤成本与生活时间。

4 教育资源与菁英成长

教育资源是一线城市核心老城区最重要的价值支撑之一。万科·瑧樾府在学区方面优势突出，项目东侧紧邻广东实验中学，为全市公认的顶尖中学之一，其学术氛围浓厚，升学质量稳定。西侧为中山三路小学，该校为越秀区重点小学，在本地居民中口碑良好。加上周边如第十三中学、第十六中学等多所中学坐落其中，构成从小学至高中的优质学府集群。

对于追求教育资源的家庭而言，这一片区拥有可步行可达的全龄段教育体系，既方便接送，也保障了后期学位的稳定性与连贯性。在教育资源高度集中的背景下，项目的稀缺性与价值附加也由此进一步提升，形成强劲的刚需与改善型家庭购房动因。

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5 商业休闲与都市生活

作为老城区核心地段，瑧樾府周边生活配套高度成熟，形成了便利高效的都市生活圈。项目周边1公里范围内聚集多座大型综合体，如中华广场、五月花商业中心、淘金地带等，涵盖超市、影院、餐饮、精品零售等业态，满足日常生活与休闲娱乐的多样化需求。

在基础生活设施方面，项目周边设有多个社区市场和便利店，步行即达的肉菜市场，成为居民日常采购的理想去处。医疗资源亦极为丰富，广东省人民医院、越秀妇幼保健院、中山大学附属第一医院等三甲医院分布在项目一公里范围内，为居民健康提供强有力保障。整体来看，该片区集合了高密度、高质量的生活配套，是典型的都市核心生活区样板。

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6 业主体验与未来生活方式

在产品设计方面，万科·瑧樾府以改善型居住为核心，户型面积从107平方米至180平方米不等，满足多口之家及高品质生活需求。107平方米三房单位采用LDK一体化空间设计，配置大阳台与开放式厨房，增加采光与通透性，居住动线科学，空间利用率高。三个卧室分布在不同位置，可实现代际间互不干扰的私密生活方式。

面积约130平方米户型为东向布局，配有入户花园与合理的卧室分区，主卧拥有独立卫生间，提升私密性与舒适度。144平方米四房户型为南向，四卧全朝南，视野与通风优良，客厅设有超大飘窗，并预留改造空间，适合有书房或家庭娱乐需求的客户。180平方米户型更是双主套设计，270度观景视野，具备极强的空间舒适感与私密性，是当前越秀新房市场上少见的高端产品配置。

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7 投资价值与市场分析

万科·瑧樾府作为越秀区极为稀缺的全新一手住宅，其市场关注度居高不下。项目所处板块寸土寸金，新房供应稀缺，整体体量仅115套住宅，销售周期受控且目标人群精准定位为本地改善客群与教育资源导向型家庭。当前项目售价在每平方米8万至9万元之间，相比天河核心或珠江新城板块依然具备一定价格优势，尤其在教育与生活资源密集度更高的前提下，其性价比突显。

考虑到越秀区近年来已无大规模新住宅项目入市，未来供应持续受限，加之土地成本与政策限制双重影响，核心城区优质住宅资产将进一步稀缺。从长期持有与资产保值角度来看，项目兼具地段稀缺性、产品稀有性与业态小而精的独特属性，是具备稳定现金流与抗跌能力的优质标的，对于稳健型投资者和高净值客户具有较强吸引力。

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国家税务总局：二套转首套可享房贷利息专项附加扣除

近日，在国家税务总局12366纳税服务平台官网上，国家税务总局在回复提问时表示，纳税人按照《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》规定进行存量住房贷款置换的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

财联社4月27日讯，近日国家税务总局12366纳税服务平台以热点问题答复形式回应称，“二套转首套”满足相关条件可以享受住房贷款利息个税专项附加扣除。

问：我之前住房贷款是首套房贷利率，并享受了住房贷款利息专项附加扣除。《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》发布后，我作了“贷款置换”并新签了贷款合同，新贷款仍享受首套房贷利率。但政策规定纳税人只能享受一次住房贷款利息专项附加扣除，请问“贷款置换”后我还能继续享受住房贷款利息专项附加扣除吗？

答：可以。纳税人按照《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》规定进行存量住房贷款置换的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

其中，贷款合同编号发生变化的，应当及时在个人所得税APP在“专项附加扣除”-“住房贷款利息专项附加扣除”变更同一套住房新办理的贷款合同编号等信息。

问：“二套转首套”的纳税人享受住房贷款利息专项附加扣除，需要提交资料吗？

答：个人通过手机个人所得税APP采集住房贷款利息专项附加扣除信息时，需要提供住房贷款合同、贷款还款支出凭证等资料。如果填写的信息内容不完整或者纳税申报存在疑点的，税务机关将按照规定向纳税人核实有关情况。

问：我2021年购房时使用的是商业贷款，符合首套房贷利率等条件，并享受了住房贷款利息专项附加扣除。2024年我办理了商业贷款转住房公积金贷款业务，新发放的住房公积金贷款仍是首套房贷利率。请问“商转公”后我还能继续享受住房贷款利息专项附加扣除吗？

答：纳税人在办理商业贷款转住房公积金贷款业务(含全部转为住房公积金贷款，以及转为住房公积金贷款和商业贷款的“组合贷”等形式)后，新发放的住房公积金贷款符合《国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》(国发〔2018〕41号)有关首套住房贷款利率条件的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

您可根据自身情况，通过个人所得税APP在“专项附加扣除”-“住房贷款利息专项附加扣除”填报同一套住房新办理的公积金贷款合同编号等信息后即可享受。填报完成后，既可以将上述信息推送给任职受雇单位在平时扣缴时享受，也可在次年办理汇算清缴时享受。

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楼市新政蓄势待发？政治局会议释放信号 加力实施城市更新、适时降准降息

①分析师认为，从中央政治局会议发布的最新信息来看，政府仍会出台措施继续稳定房地产市场；

②“在外部环境复杂多变情况下，稳住地产内需是必要的，因此行业政策和基本面都有改善空间。”

③“预计宏观政策发力窗口期有望逐渐打开，降准降息、降低公积金贷款利率等政策落地预期在增强。”

财联社4月25日讯（记者 李洁）中共中央政治局于4月25日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。本次会议也为房地产市场未来走向，奠定重要基调。

会议强调，要持续用力防范化解重点领域风险。继续实施地方政府一揽子化债政策，加快解决地方政府拖欠企业账款问题。加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。持续稳定和活跃资本市场。

惠誉评级亚太区企业评级高级董事金泰伦向记者表示，从中央政治局会议发布的最新信息来看，政府仍致力于稳定房地产市场。

“加力实施城市更新、优化存量商品房收购政策，体现出这些领域后续还有政策优化空间。在外部环境复杂多变情况下，稳住地产内需是必要的，因此行业政策和基本面都有改善空间，这一方向是明确的。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者。

会议还提到，“加紧实施更加积极有为的宏观政策”，“适时降准降息”“要不断完善稳就业稳经济的政策工具箱，既定政策早出台早见效，根据形势变化及时推出增量储备政策，加强超常规逆周期调节”等。

“上述内容一定程度体现出政策出台的紧迫性，也为应对不确定性预留了政策释放空间。预计宏观政策发力窗口期有望逐渐打开，降准降息、降低公积金贷款利率等政策落地预期在增强。”中指研究院政策研究总监陈文静表示。