深圳楼市的重磅新政来了!

昨天傍晚，深圳住建局发布了《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》（以下简称《规定》），意义重大。

这份《规定》的核心目的，就是深圳政府想要在城市更新过程中，更灵活、更有效地增加保障房的数量，同时也要让商品房市场能更健康。

它明确了在拆除重建类城市更新单元中，如何配建保障性住房，包括配建的比例、移交方式以及具体操作流程。

而《规定》中最引人注目的，无疑是第十三条。

原文是：

第十三条《指导意见》施行前城市更新单元规划已审批通过且未开工的城市更新单元，若城市更新单元规划中已明确配建的保障性住房为出售型保障性住房，申报主体或实施主体可将出售型保障性住房建筑面积的40%调整为商品住房，其余60%按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算成用地无偿移交政府，用地面积原则上不小于3000平方米。上述调整按照城市更新单元规划非强制性内容的修改程序申请规划修改。申报主体或实施主体也可将城市更新单元配建的出售型保障性住房建筑面积的50%调整为商品住房，其余50%调整为配租型保障性住房。上述调整无需申请规划修改，直接在用地批准或用地规划许可阶段同步研究确定。配租型保障性住房建成后无偿移交政府，免缴地价。已签订国有建设用地使用权出让合同的城市更新单元，上述调整后涉及地价变化的，应当按规定补足地价。

原文看起来很复杂，但是不难理解：

在过去，很多已经审批通过但尚未开工的城市更新项目，都规划了大量的“出售型保障性住房”。

比如大家已经非常熟悉的人才房、安居房、共有产权房。在市场下行期，由于其产权限制、销售价格等原因，往往给开发商带来了不小的销售压力。

而现在，这项政策给开发商提供了“解套”的机会！

原本“捆绑”在商品房项目中的出售型保障房，现在可按比例调整为商品房。

开发商现在有了两种选择：

第一种，将原计划的出售型保障房中的40%直接转变为商品住房，剩下的60%则折算成土地无偿移交给政府，由政府自行开发建设保障房，用地面积原则上不小于3000平方米。

第二种，将原计划的出售型保障房中的50%转变为商品住房，另外50%则转为配租型保障性住房。配租型保障房建成后无偿移交给政府，并且免缴地价。

这项新政将给市场带来哪些影响？

1、对商品房市场构成利好。

尤其对核心地段的城市更新项目，“减少保障房，增加商品房”是巨大利好。

因为这些出售型保障房买入成本更低（通常为商品房市场价格的五折、六折），在满足一定年限后转为红本商品房进入市场流通时，可能会对同区域的商品房成交价形成一定的拉低效应。

2、过去的城市更新项目，由于商品房和保障房“捆绑”建设，常常导致小区内部的居住人群构成复杂，引发一些管理和服务上的问题。

而新政中，将60%的保障房转化为土地移交政府，由政府自行开发建设保障房，这相当于将商品房和保障房“物理隔离”。

如果一片区域的保障房由政府单独建设、独立管理，那么商品房小区的业主就可以享受到更纯粹的社区环境。

这可能会提升商品房的居住体验和社区品质，让购房者不再担忧混合居住的问题。

3、长期以来，城市更新面临着资金压力大、销售回款慢等痛点。保障房的配建任务，往往是其中一个重要阻碍。

现在，通过出售型保障房的腾挪，开发商可以释放出一部分资金压力，提高项目的盈利预期。

这意味着，那些“难啃的骨头”——长期停滞的旧改项目，或许会迎来新的转机，加速推进。

4、对于购房者来说，人才房、安居房越来越珍贵了。

上个月，深圳配售型保障性住房管理办法正式落地。

新政之下，未来新增的保障房将与商品房市场划清界限，实行严格的封闭管理，彻底告别了过去部分保障房在满足一定条件后可转为商品房的历史。

现存的安居型商品房、人才房以及共有产权房这“老三样”，在存量售罄后将不再新增供应。

几种不同类型的住房扮演了重要角色，服务于不同阶段、不同类型的人群：

安居房：价格为商品房的5折，仅面向轮候库内的家庭，10年后补差价可以取得完全产权上市交易，目前轮候库已关闭，申购门槛最高。

人才房：价格为商品房的6折，其产权性质和流转方式与安居房类似，但申购条件更宽松，只要符合专科及以上学历、深圳户籍和3年社保即可申购。

共有产权房：价格为商品房的5折，购买者与政府按份共有产权，封闭流转，即在满足一定条件后，产权份额只能转让给其他符合条件的申购人，或由政府回购，不能直接转为商品房进入市场自由交易。

配售型保障性住房：价格锚定土地、建安成本，适度微利，实行严格封闭管理，封闭期结束后可转让给符合条件的对象，不高于政府制定的参考价，或由政府回购，价格每年折旧1%，彻底剥离金融属性。

随着新《规定》的落地，安居房和人才房不仅仅是绝版，其现有存量还可能进一步“减半”，从这个角度看，这类房子无疑变得更加稀有了。