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日前，龙湾区发布了一批关于区九届人大四次会议一系列建议的答复函。关于龙湾区的商业发展，成为重点。从这些答复函中，我们可以看出龙湾商业方面的未来发展方向。

其中，在《关于优化星海街道商业消费布局的建议》（人大提案160号）的答复函中，重点答复了爱琴海、富力城两座烂尾商业项目的进度，称两个项目的司法处置工作正在依法推进，待完成司法处置后，争取早日建成投用。

来源：龙湾区人民政府官网

早在去年8月，富力城项目开发公司（温州极富房地产开发有限公司）的管理人，以公开竞价方式，成功确定了重整投资人。

也就是说，富力城的司法处置确实正在推进中，并取得实质性进展。

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这么看来，富力城项目的处置，比爱琴海购物中心，似乎要快一些。

爱琴海购物中心工地

该答复函还称，金海湖商圈已被列为重点打造的高品质特色商圈之一，滨海六路沿线区域已规划布局7处商业金融用地，区城市建设中心已全面梳理完成包含永强南片区滨海园区单元A106-d地块（天玖王大酒店南面商业地块）在内34宗836亩的全区可出让商服用地清单。

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也就是说，根据规划，未来温州湾新区（滨海片）的商业设施，还有很多。

尽管温州湾新区（滨海片）的产业、人口持续增加，但滨海六路也形成了非常繁华的商业街，还有崇悦广场（原宝龙广场）、昊域广场等多座商业综合体。

滨海六路

如果富力城、爱琴海的司法处置后能顺利建成开业，加上现有商业设施等，若未来继续推进新项目建设，该区域的商业设施是否会过剩？

02

不仅仅是温州湾新区，有关部门对整个龙湾区的商业发展，也有全局谋划。

在对《关于在龙湾引入品牌系列以提高消费品的建议》（人大提案203号）的答复函中，我们能看出一些端倪。

就现状而言，龙湾以万达广场、吾悦广场、印象汇、寺前街、NINI商业街（滨海六路）为核心载体，全力打造高品质消费集聚区。

但是，龙湾当前缺乏仓储式高端会员制商超（如山姆、麦德龙）、高端购物中心（如SKP、万象城），针对这两项短板，龙湾已建立高端商业项目库，优先保障用地需求，重点对接国际一线品牌旗舰店、高端餐饮及艺术展览空间项目。

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今年4月，龙湾区及多个部门相关负责人，曾前往杭州开展房地产企业招商工作，走访了建工、万达、银泰等房企、商管公司，并重点推介云创未来社区项目地块。

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可以看出，龙湾规划在现有商业设施基础上，以进一步补齐短板、提升品质，并全面推进招商工作。

该答复函中还提到，龙湾将全力加快推动青山商业综合体、慕朵商业综合体等重点商业项目落地。

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事实上，所谓“慕朵商业综合体”已经落地，位于浙南科技城，占地不足12亩，地上总建筑面积仅约1.4万方，只能打造一条滨水商业街，承载社区商业功能，完全称不上“商业综合体”。

（相关内容：《太浮夸！温州“商业综合体”开始“横行霸道”了！》，点击左侧链接查看）

青山商业综合体，当前正在推进征地、拆迁等前期工作。

03

在温州市区，龙湾对商业发展一直很重视，并多次借助商业综合体推动区域发展。

2011年，龙湾引进万达广场，落户龙湾中心区，并于2012年开业，成为温州首座真正意义上的商业综合体。

凭借龙湾区行政中心、万达广场的双引擎，龙湾中心区迅速崛起。

万达广场

2018年，在“大拆大整”后，龙湾引进吾悦广场，落户蒲州板块，并于2020年开业，成功推动蒲州板块的复兴。

吾悦广场

可以看出，龙湾选择的都是当时扩张最迅猛的商业综合体，落地意愿强烈，建设速度快，能在更短的时间建成，并确保成功运营。

当然，这样的商业综合体非常下沉，大量进驻三四线城市甚至县城，从而在品牌资源、管理模式等方面，与优秀商业综合体存在差距，导致档次、品质一般。

比如吾悦广场，它在瑞安这样的县级市非常受欢迎，但在温州市区，尤其是与两座万象城、印象城MEGA近距离对比下，消费者在吾悦广场的体验，会明显感觉到落差。

吾悦广场

在万达广场、吾悦广场成功后，龙湾曾拟通过更多商业综合体，带动新兴板块发展，但遭遇了一系列意外，导致项目未能落地。

2019年，龙湾曾计划招引一知名商业综合体，落户轨道交通S1线瑶溪站西侧地块，形成TOD商业。

遗憾的是，后来该房企高层爆发了黑天鹅事件，导致那段时间的投资计划生变，最终这座商业综合体告吹。

如今，该地块打造了南洋未来社区，仅有规模较小的社区商业。

2021年，龙湾还曾计划招引另一知名商业综合体，落户云创未来社区项目二期地块。然而，随着楼市下行，该房企扩张步伐放缓，该项目也没能落地。

云创未来社区项目二期地块

除了这些大型商业综合体，龙湾还有一些规模中等的商业综合体，运营情况一般。

比如，科技城的印象汇，当前实际上只起到社区商业功能。

还有机场前的环游里，尽管航天体验项目很受欢迎，但其他区域当前仍大面积空置。而作为重大契机的温州东站，建成还要好几年。

环游里

而对于新项目，目前来看，除了继续推介云创未来社区项目二期地块外，短期内能有进展的，预计是青山商业综合体，起码投资商已签约。

至于青山商业综合体引进怎样的商管团队，能否提升龙湾的商业水平，如何与不远处的万达广场错位竞争，仍有待继续观察。

04

龙湾在商业方面的努力，值得温州其他市辖区学习。

但是，除蒲州外，龙湾其他板块都不具备地段优势，几乎不可能招引高端商业综合体。

而蒲州，已经有吾悦广场了，且距离两座万象城、印象城MEGA并不远，已经存在竞争了。

结合消费降级背景，龙湾想引进类似万象城、SKP这样的高端商业综合体，不太现实。

对于龙湾来讲，若想提升商业品质，招引像龙湖天街这样不算太高端但底线不低的商业综合体，更合适。

如果龙湖等房企重资产扩张意愿不强，可由地方国企投资、引进龙湖天街等商管团队轻资产运营，也是一个办法。

龙湖天街效果示意图

而补齐仓储式高端会员制商超的短板，龙湾机会更大。

毕竟当前，山姆、麦德龙位置都偏西，还远离轨道交通、高速公路或城市快速路，对市区东部、郊县及周边城市的客户群体、市场潜力挖掘仍不够充分，尚有很大空间。

龙湾在这方面存在区位、交通优势，能更好地辐射至郊县、周边城市，完全可以再招引一家仓储式高端会员制商超。

那么，龙湾应该印引进哪一家仓储式高端会员制商超。

开市客在国内二线城市业绩不佳，预计有难度。麦德龙在温州热度不如山姆，似乎没有必要。更合适的，应该是引进温州第2家山姆。

自去年开业以来，山姆在温州热度持续至今，始终未能消退，甚至其高人气还影响了消费者的体验感。

在杭州有3家山姆、宁波有2家山姆且可能继续扩张的情况下，温州开第2家山姆，也是合理的。

温州山姆人气

那么接下来，龙湾在商业方面，能给温州带来怎样的惊喜？拭目以待！

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