鲁法案例【2025】338

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当承租人失联拒付租金且房屋长期空置时，需承担哪些责任？

案情简介

2023年8月，徐某作为甲方、出租方与张某作为乙方、承租方签订《商铺租赁合同》，甲方店面租给乙方，租期为一年,从2023年9月至 2024年8月止。乙方每年向甲方缴纳租金为3万元，每月租金为2500元，乙方应在7月底前缴清次年房租，每月月底缴清次月房租，合同尾部有徐某、张某签字，且有徐某手写“2023年8月今日收到房费半年15000 元+2500押金”字样。徐某主张，张某自租赁房屋后共支付房屋租金1万余元及押金2500元，尚欠1万余元租金未缴纳。微信聊天记录记载，自2024年3月初徐某催张某向其交纳欠付租金，张某表示会交，但2024年3月月底徐某再次催收租金，张某均未予以回复。因张某未按合同约定交纳租赁期间的物业费，徐某自行缴纳了2024年1月至2024年12月的物业费两千余元。现因张某不回消息，双方协商未果，徐某为维护自身合法权益将张某诉至法院。

法院审理

本案的争议焦点问题为：租房到期，承租人失联拒付租金且房屋长期空置时是否构成违约，应否承担继续履行及赔偿损失的责任？

经审理，法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。徐某与张某签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。双方在合同中明确约定了租赁期限为2023年9月至2024年8月,租赁期满张某必须将案涉房屋交还徐某，如需续租，需在合同到期前两个月告知。张某并未提前告知续租，合同自到期日，即2024年8月底解除。通过徐某与张某的微信聊天记录可见，徐某多次向张某催要欠付的租金1万余元，张某并未对该数额提出异议，只表示会交，可以认定张某欠付徐某租金1万余元的事实，现徐某要求张某支付欠付租金1万余的诉讼请求，于法有据、于理不悖。关于案涉房屋的返还问题。《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”张某在合同解除后即丧失了继续占有使用案涉房屋的合法依据，故其应向徐某予以返还，但应给予其合理期限进行腾退。同时，因张某至今仍占有使用案涉房屋，徐某主张支付自合同解除之日后产生的房屋占有使用费，参照合同约定的租金标准计算至实际腾房之日，合法有据。关于物业费，合同约定租赁期间的物业费由张某负担，合同解除后，张某仍占有使用案涉房屋，产生的物业费亦应由其负担。

综上，法院依法判决：张某于判决生效后十五日内腾退房屋并向徐某支付欠付租金1万余元及房屋占有使用费、物业费。

法官说法

对于承租人张某一走了之又未按合同约定交纳物业费和剩余租金的行为，系违反合同约定，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案主要想提醒承租人，若无继续承租的意愿，应及时与出租人协商，一走了之解决不了问题，还可能承担欠付的租金及腾房之前的占有使用费、违约金，得不偿失。对于房东来讲，在合同确实无法继续履行的条件下，应当积极协商或依法维护自身利益，最大程度减小损失。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

转自：山东高法