下波儿救市，即将抵达，时间差不多了。

在这之前，天津楼市将经历“政策真空期”。

冷飕飕的三伏天儿，天热地冻……

政策预期，蠢蠢欲动。

路边社消息，一线城市要放限购。

深圳最有眉目，全线解限购、取消增值税、降首付。

还有传首付降到1成，这多少有点顽皮了。

路边社消息未必都成真，但往往方向差不多。

主要是深圳这孩子成绩滑坡，家长指定着急。

所以，政策大概率是个连环招，不止房地产。

北京、上海的限购暂时还不会彻底放开。

毕竟还在出地王，新房量价撑得住，甚至出现日光盘，楼市并不差。

关键是，北上限购完全打开是楼市底牌的底牌，这张牌打完就没得打了。

老M还没降息，咱不至于抢先动底牌。

但对于除北上的城市来说，全国系统性的救市缺席很久了。

·2024年9月底（轰轰烈烈）

降准降息，降存量房贷利率，不再区分首二套，一线城市连夜破限购。引发长达半年的行情，甚至上交所宕机。

·2025年5月7日（毫无波澜）

下调公积金利率至2.6%。

·2025年5月20日（似乎反作用）

LPR降10BP，但多城市利率卡红线。

天津不能低于3.1%，基点反涨5BP。

去年9月的政策效力，衰减的早可忽略不计。

即便地王频出，但对房价已丧失预期传导作用，反而出现“地价凌空效应”。

地方城市很难再有实质政策，顶多零敲碎打。

比如，天津武清落户门槛放宽（详情）。

各城热切期盼全国性政策。

楼市压力已踩红线，冷暖自知。

1-5月房地产开发投资同比下降10.7%，销售额下降3.8%。

天津楼市的实际状况，也比较低迷。

二手房是充分市场，量已经开始下滑。

5月成交量比4月降2.3%，6月比5月降9%，在扩大。

量的绝对值看似尚可，但价并没止跌。

去年下半年降5.1%，今年上半年降4.5%。

新房是不充分市场，信息在选择性输出。

看到的都是热销、售罄，谁家不是报喜不报忧，其实大多数盘主打个陪跑。

6月成交100-200套的，只有3个盘。

金茂泮湖满庭200套、天保意境元启185套、绿城桂语安澜100套，都因首开集中签约。

一个月卖不到30套的，竟然有260个盘，占87%。

更极端的，一个月卖位数的有135个盘，占45%。

将近一半的房子，就干了个寂寞。

全国各城市也都这意思，没什么独立行情。

杭州、成都、广州……也是“单盘火”，做不到“普遍热”。

新一轮救市的节点，正在逼近，也不得不逼近。

这几天也有小作文传出，要开会了。

但救市大政策不会在7、8月出台。

传统淡季，出政策也是事倍功半，“好汉不挣六月钱”。

天气烧烤模式，出门靠勇气。

随便一个小理由，都能阻止看房，何况买房。

所以，7、8月是个“政策真空期”。

很多新盘会采取“一房一价”的掩耳盗铃式特惠；二手房继续阴跌或横盘。

“政策真空期+传统淡季”，天津楼市这俩月将面临“双重利空”。

或迎来史上最淡的淡季。

最淡的淡季，也意味着将迎来“小破晓”。

熬过真空期，政策节点从9月开始。

9、10月是2025年楼市的“政策季”。

❶ 降利率

上半年LPR象征降10BP，也是碍于老美不降息。

下半年房贷利率会有较大降幅。

❷新型城镇化

继续加大基建投入，不排除部分城市涉及棚改，制造增量。

❸ 加大收储力度

政策性回收存量房、存量地，减少供应。

❹ 现房销售政策

❺一线城市限购调整

深圳全面松绑的可能性较大，北上或许部分区域松动。

❻财政发力

住建、金融都陆续出政策了，财政迟迟未动。生育补贴、调整增值税/个税……一堆招还没出。

下半年的政策基调将聚焦在：激发增量。

任何行业想扩张，没有增量？不好意思，只能残酷内卷。

正如邓公说，只有发展才能解决所有问题！

今年，天津楼市重心会压在下半年。

❶3月没阳春，6月没冲刺

上半年没行情，新房才成交327万方，比去年同期下降14%。

买房人也在等，需求还在积压。

❷ 下半年新盘井喷

市区+环城20多个盘将在下半年首开。

“三低一高”（低地价、低容积率、低房价、高品质）必然撬动一大波成交量。

预计下半年新房成交量近400万方，比上半年至少高20%。

❸ 政策刺激

一年未动，必有大招。

现在的楼市不支持单边向上，但政策的针刺效应仍在。

三季度，天津楼市将出现今年的“波峰行情”。